＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元Mobile01上面看到這個討論串，
親人房屋過戶請教 ~~
在這邊我也分享一下我的實務見解。
原文如下：
作者：Sam-Liu
2015-09-07 19:42 #1
Hi~ 各位大大
小弟的岳母最近有意將名下的公寓過戶給我的老婆。而我們夫妻兩現在住在我母親名下的家中所以名下無房產。公寓大概10年屋齡。市價大約落在1200~1300萬左右。尚有房貸大約320萬。目前岳母傾向我們接手後面的320萬就可以直接過戶。我和老婆盤算後打算用買賣的方式來辦理房屋過戶~~除了貸款320萬償還房貸之外，還想額外增貸約150萬左右，20年時間償還。我想請問各位大大用這樣買賣的方式可行嗎?? 因為是想採用比較節稅的方式處理。以上的動作，是不是要透過代書來處理會比較方便呢?? 因為是第一次處理房屋過戶。所以也不曉得自己辦會不會很難?或是合理的代書費用大概會落在哪邊?最後還是想請教說 市值大約1200萬的房子。如果這樣直接過戶，會不會有其稅務的問題呢??還請各位版友們指點一下迷津~~感謝各位 ^^"
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參考文獻：趙坤麟『如何規畫遺產稅、贈與稅與繼承登記等實務解析』
辦理親人間的房地過戶，需要考量的點有許多，無法一言以蔽之。土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡，都是考量的要件，需要精算之後才能針對個案給予建議。
首先，樓主沒有提供土地與建物的現值，在這邊我先假設
狀況一：土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬，假設為200萬
狀況二：土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬，假設為500萬
狀況一：土地與建物現值合計200萬
建議：直接辦與『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率、岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土地增值稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：贈與稅每年免稅額為220萬，因為現值低於免稅額，建議辦與『贈與』，即可免贈與稅。後續貸款讓岳母繼續當債務人繳款。若銀行同意變更抵押權的債務人為太太，原本的貸款餘額320萬則會被視為反贈與，若遭到國稅局稽查需要補繳（320-220）x 10% = 10萬元的贈與稅。以樓主的狀況，若岳母願意繼續當債務人，那就每個月匯錢給岳母繳納貸款即可。
流程：1.申報土增稅、契稅
2.申報贈與稅
3.送地政機關過戶
狀況二：土地與建物現值合計500萬
解決一：辦理『贈與』，貸款債務人變更為太太
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率，銀行未必願意配合變更債務人。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：若太太的收入正常，銀行同意將抵押權的債務人變更為太太，則可主張附有負擔之贈與，500-320-220<0，則可以免繳納贈與稅。
流程：1.申報土增稅、契稅
2.申報贈與稅（需有切結書）
3.送地政機關過戶
4.檢附抵押權之債務人變更為太太後的最新謄本，送國稅局結案
解決二：辦理分年『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅
缺點：土增稅不能用自用稅率，500萬的現值要辦3次（每次1/3）
岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：岳母以每年贈與土地與建物各1/3的方式與給太太，但債務人仍為岳母
解決三：辦理『買賣』
優點：省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣、需自備2-3成資金
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母女兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值500萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續岳母的資金再用每年220萬的免稅額回流給太太即可。
流程：1.先將總價款3成150萬由女兒戶頭匯給母親
2.申報土增稅、契稅
3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
4.送地政機關過戶
5.請銀行把貸款350萬代償母親的貸款餘額320萬，餘額30萬撥入母親戶頭
6.塗銷後附上最新謄本與代償餘額30萬資金流向，向國稅局申請結案。
備註１：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
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