房地產的節稅大補帖

房地產相關稅賦可分為*持有稅與#移轉稅，各項稅賦節稅重點如下：


*地價稅　以直系親屬設戶籍，地價稅自用稅率僅為一般稅率的1/5。
*房屋稅　持有三間內，若持有超過三間挑選評定現值最高的三戶當自住。

#土地增值稅　優先規劃土增稅重購退稅，把土增稅全額退回。若因故沒有辦法使用重購退稅，則考慮使用一生一次的自用稅率，若已使用過一生一次則評估一生一屋的可行性。
#財產交易所得稅　優先規劃重購退稅（抵稅），若因故沒有辦法使用重購退稅，舊制可依取得時間優先使用舊制標準認定；若採核實申報可善用房地分價節稅（進階）；新制房地合一則需要善用扣除額來節稅。

*地價稅：

倘若小明擁有七間房地，但是法令又規定夫妻和未成年子女只能選一處適用自用住宅地價稅，難道沒有破解的方法？其實只要利用直系親屬（包含血親跟姻親）或已成年子女在該地設立戶籍，即可全數適用自用住宅地價稅。

地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下：
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
(二)無出租、無營業之住宅用地。
(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
(四)都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。
(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限。

地價稅核課期間為1/1-12/31，每年11月繳納。若要申請地價稅自用優惠稅率，需在當年度9/22前設立戶籍並向稅務局提出申請，該年度才能夠適用優惠稅率。

*房屋稅：

假設小明與妻子小花及未成年子女在台灣擁有6間房屋，房屋評定現值如下圖。雖然小明與小花實際居住於灰色小屋，都應善用法規挑選房屋評定現值最高的三戶當做自住（稅率1.2％），其他戶則用非自住（稅率1.5％）。倘若房屋租人，承租方有設立營業登記，稅率則會變成營業用（稅率3.0％）。房屋稅自住、非自住稅率跟是否設立戶籍無關，夫妻與未成年子女可自行選定三戶當做自住稅率，而夫妻若持有A屋各1/2持分，則夫妻計算持有房屋數量時，該A屋只算一戶。房屋評定現值低於10萬免課房屋稅，若名下有小套房或屋齡較久房屋評定現值較低的房子，切記要選定為非自住稅率，把自住稅率用在房屋評定現值較高的三間。選用自住房屋需要到各縣市稅務局，申請變更房屋使用情形。　　填表範例

房屋評定現值的金額，可以從房屋稅單上面查詢到。或者到稅務局去申請稅籍證明書。

#土地增殖稅：

土增稅節稅以重購退稅為第一優先，不但沒有次數限制，若規劃得宜可以把土增稅全額申請退回，只是申請重購退稅之後受五年管制，若再度售出或出租、設立營業登記，則需要繳回已申請的退款。

重購退稅適用要件 ：

1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4. 出售及新購土地之房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並辦竣戶籍登記

5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分

6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

若無法申請重購退稅稅額又很大，則可以考慮使用一生一次的土增稅自用稅率，一般來說只要節稅幅度超過10萬元可以考慮使用。目前土地公告現值僅為市價的5-6成，政府長遠規劃是調整到市價9成，因此近年幾乎是年年調漲，若您還年輕建議善用一買一賣的重購退稅來節土增稅，寶貴的一生一次要留在最關鍵的時刻使用。

一生一次自用住宅用地優惠稅率要件：

1.自用住宅建築完成未滿1年者，其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10％。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

若已使用過一生一次的土增稅自用稅率，可再檢視是否符合一生一屋土增稅自用稅率，

它的條件更為嚴苛。若也無法符合一生一屋的條件，就只能以一般稅率繳納土增稅。

一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件：
1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。

財產交易所得稅：

待續