沐桐地政士聯合事務所

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賴建霖代書服務的區域以新竹、竹北、竹東為主，桃竹苗縣市也能配合。若有房地產買賣、贈與、繼承....等過戶需求，歡迎您來電（訊）詢問，也歡迎您推薦給親友。LINE：@chienlin517

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如何辦理重購退稅：房地合一稅

新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！

一、先買後賣

先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。

A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅，切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！　

B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

二、先賣後買

房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。

需要檢附給國稅局的資料：
出售與重購房地的契約書影本（私契） 
出售與重購房地的所有權狀影本或者謄本 
出售與重購房地買賣收付價款證明（履保明細或匯款單）
出售與重購房地的戶籍謄本或戶口名簿

先賣後買案件須另檢附已繳納房地合一稅單正本

舊制重購退（抵）稅：以房屋評定現值為基準

本文為 如何申報財產交易所得稅：重購退稅 的延伸，案例為同年度一買一賣的狀況，採用的價格標準為房屋評定現值。

在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用），再選出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。

額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。

設算重購自用住宅扣抵稅額勾選後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到地政事務所申請謄本來查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期，填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』，應該不太會被國稅局刁難。重購房屋完成移轉登記日，則可以從手邊重購房屋的所有權狀或謄本上『登記日期』找到。填入出售與重購房屋座落及稅籍編號，稅籍編號可以從契稅單的上半部查詢到，不填寫也無妨。

Ｃ、不採用市價而直接採用房屋評定現值

出售房地價格是否劃分勾是，房屋價格就填公契或契稅單上的房屋評定現值。這邊要特別留意，價格的標準要一致，必須同樣是市價或者同樣是公告現值，不能是一邊用房屋評定現值，一邊用拆算出來的建物價格（市價）去扣抵。備註：客戶採用公告現值去申報重購扣抵，曾被南區國稅局質疑過，向國稅局總局確認後，承辦認為兩種價格標準都能適用，這部份可以再繼續觀察。

輸入完畢之後按完成登錄，在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。若您有正確輸入重購資料，也經系統判斷符合的重購要件，你會發現你的所得是增加的，但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料，把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得，你就會發現應納稅額增加了。

在網路報稅完成申報後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本

切記採用這樣的申報方式，千萬不要把買賣契約書（私契）附上去，否則國稅局可能會採用市價拆算房屋價格的方式去審核，有可能就未符合重購的要件