地政士考試準備：土地登記實務

土地登記實務，看似複雜卻有條理。

考選部土地登記實務命題大綱：土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序、地籍測量實施規則中第三編土地複丈、地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量、土地測量之申辦與作業程序

土地登記"規則"，顧名思義答案是有規則的，以條列式居多，只要善用口訣就可以輕鬆準備。一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完，各章節都有不同。但把所有章節念通了之後，你可以歸納出，該科都是以土地登記規則第34條為主要架構，套入各種登記稍微的差異。

土地登記規則第34條
申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件

每個章節都是套用這個架構，最常不同的就在登記原因証明文件，以及第五項其他証明文件，把整本課文念過一兩遍之後，回頭整理每一種登記的1～5項，把所有登記種類，用條列式或表格互相比較，你會發現土地登記規則是有特定邏輯的，只要去背差異的地方，準備起來輕鬆許多。

考題常考的登記要件與登記原因証明文件有：建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。曾統計所有地政士考試（包含檢覆考），考登記要件跟文件的次數如下：繼承登記（7次）、預告登記（4次）、建物所有權第一次登記（2次）、書狀補給登記（2次）、塗銷登記（2次）、所有權移轉登記（1次）、他項權利登記（1次）

92～103年的地政士考題統計如下表。

土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點，次要就是第一章緒論的登記程序、建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞，得分才會高，因此每一種權利的解釋名詞，登記的解釋名詞都要背起來。

舉例：
所有權：所有人在法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其土地權利，
　　　　並排除他人干涉之權利。
永佃權：支付佃租，永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記：已登記之土地或建物，因登記名義人死亡，由合法繼承人依法繼承所為之登記。

答題時有解釋名詞架構較完整，舉例：建物所有權第一次登記的必要條件為何？
若直接寫下列的答案，會顯得內容太少，閱卷老師不可能給高分。
擬答：
　1. 合法建物
　2. 基地已完成總登記
　3. 基地有使用權利
　4. 勘測建物
　5. 編列門牌

較理想的答題方式，是在第一行就寫上名詞解釋：
而各個條列式的答案後方，也要用一句話簡單的解釋。
擬答：
（一）建物所有權第一次登記：所謂建物所有權第一次登記，係指新建或舊有合法建物，
　　　所有權第一次所為之登記。
（二）建物所有權第一次登記的必要條件：
　　　1. 合法建物：建物依法所建造，始予以登記。違章建築非法所許，故不予登記。
　　　2. 基地已完成總登記：土地上已有建物者，應先完成土地總登記。
　　　3. 基地有使用權利：建物起造人需有使用基地之權利，如地上權、典權、租賃。
　　　4. 勘測建物：登記前，應先申請建物第一次測量，以取得測量成果圖。
　　　5. 編列門牌：登記前，應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。

地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握，雖然說民法、土地法為基本法，要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務，學習障礙會比較小，但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深，建議先把民法、土地法念懂、念通即可，而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專精，才能穩中求勝。

背誦口訣：（括弧內為聯想）
囑託登記：徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請：他質債滅法典
代為申請：公共割繼基
逕為登記：偽國他門住
單獨申請：法名一滅回地預標總繼，調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場：法證連簽無鑑外，陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場：證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場：證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場：證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照：水電戶釘圖書稅他
權利變更之日：契訴仲判實轉調
免提出權狀：他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷：他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人：租設地時法共浮建調他
邊界的測繪：外心陽地地
特別建物：公學治工名寺
補正：原繳格式
駁回：不不爭逾
登記程序：請件計查公簿發動
免納登記費：消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因：拋同止存債撤法



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