親屬之間的過戶：實際案例

＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元

Mobile01上面看到這個討論串 想請問大家我是不是應該早點辦理過戶
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下：
番茄2011
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2015-11-09 07:35  #1

是這樣的....
小弟老家在新北市某區一間舊公寓
我與家母戶籍皆不在此處 只有姐姐戶籍還在此(但也沒住那)
這幾年家母身體很差 可能時日無多
而老家過去曾經有被抵押貸款 但前年我拿出自己積蓄還清所有貸款
而可以繼承的人只有我跟姐姐 但是姊姊財務不佳
母親不放心 加上我還清貸款 所以家母希望把房子過給我
但如果用繼承方式 我姊姊也有權利繼承
所以有考慮用贈與方式 但我不想花這個費用(贈與稅+土增稅)
房子在90年曾經用贈與方式過戶過一次 外祖母過給家母
因而付出了一百多萬的稅金(土增+贈與稅)
如果現在辦理贈與(家母贈與給我) 還是得花好幾萬元稅金(從90年~104年)
但是用繼承方式過戶 姊姊又有權利繼承(遺囑好像也沒用)
看了一下網路的文章 好像明年房地合一稅對於贈與過戶課的稅金金額更高
請問一下大家 我該怎麼做比較好呢?

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辦理親人間的房地過戶，需要考量的點有許多，無法一言以蔽之。
土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡，
都是考量的要件，需要精算之後才能針對個案給予建議。

你可以選擇的方法有三：買賣、贈與、繼承。

贈與的缺點：要繳土增稅跟贈與稅。
贈與的優點：避免日後其他繼承人的爭產、省事。

買賣的缺點：要有資金流向、後續資金如何回流到你身上。
買賣的優點：若適用土增稅一生一次的稅率，可以節省土增稅。
　　　　　　避免日後其他繼承人的爭產

繼承的優點：遺產稅的免稅額跟扣除額很高，很有機會不用繳到遺產稅，
　　　　　　且免土增稅跟契稅。
繼承的缺點：其他繼承人可能會爭產。


首先，樓主沒有提供土地與建物的現值，在這邊我先假設
狀況一：土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬，假設為200萬
狀況二：土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬，假設為500萬

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『狀況一：土地與建物現值合計200萬』
建議方案一：直接辦與『贈與』
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土地增值稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：贈與稅每年免稅額為220萬，因為現值低於免稅額，
　　　建議辦與『贈與』，即可免贈與稅。


建議方案二：辦理『買賣』
優點：土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、
　　　登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母子兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值200萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程：1.先將總價款3成60萬由兒子戶頭匯給母親
　　　  （若有現金無需貸款則直接匯給母親200萬）
　　　2.申報土增稅、契稅.
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款140萬撥入母親戶頭（若現金交易則無）

既然辦買賣跟贈與，未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值＋房屋現值當做取得成本，那麼辦買賣跟贈與的差別就在於：能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅

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『狀況二：土地與建物現值合計500萬』
建議方案一：辦理分年『贈與』
優點：省贈與稅
缺點：土增稅不能用自用稅率，500萬的現值要辦3次（每次1/3）
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費

建議方案二：辦理『買賣』
優點：省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣、需自備2-3成資金
　　　日後要賣這房子，你的取得成本是用這次買賣價格
　　　媽媽的資金要分三年回流給兒子
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、
　　　登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母子兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值500萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程：1.先將總價款3成150萬由兒子戶頭匯給母親
　　　  （若不需貸款就一次匯入500萬）
　　　2.申報土增稅、契稅。繳稅。
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款350萬撥入母親戶頭（若無貸款則無）
　　　6.把資金流向交給國稅局辦理結案。
　　
既然辦買賣跟贈與，未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值＋房屋現值當做取得成本，那麼辦買賣跟贈與的差別就在於：
１．能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅
２．省下贈與稅

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備註１：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

根據mobile01討論串裡面的回應，我提供自己的經驗跟想法，
若有疏漏或者錯誤，歡迎各位先進討論與指正。

我也想過用買賣的 可是萬一我媽這一兩年去世 我姊可以要求分財產 也就是我媽賣房子給我的現金所得
回答：利用每年220萬的免稅額回流現金給您。

pklyandon的做法:
1.將房子依市價賣掉，返回當初版大補的金額!(也許加上利息!)
2.將剩下的錢分一分，小孩有幾個就拆幾份!
趁父母親還在講清楚，等父母親百年後就很難處理了!
大家谁都不欠谁!
你當初有拿錢出來，這些其實都查的到!
請不要小看了國稅局!
回答：pklyandon的做法，兼顧了情、理、法，是一個很棒的建議。

買賣可以。但是需要有資金流程。就是銀行有記錄你付錢給你老母。價格太低的話，稅捐處還是會以視同贈與要求你繳稅。
直接贈與比較不囉嗦，千萬不要低價買賣，低於實價登錄會被查，到時補稅加罰金得不償失...
回答：契約自由化，實價登錄時會備註是二親等內買賣，若價格太低自然會被剃除，沒有罰金問題，只需要注意價格不要低於公告現值。

死亡前兩年內的贈與須列入遺產。所以用贈與方式給你的話，如果老母兩年內死亡。姊姊還是有權要求繼承的。
除非你能拖過兩年。
回答：贈與契約有效。上文有人回覆過，視為遺產的條文是說仍列入遺產課稅，而非其他繼承人有繼承該財產的權利。

jumax建議辦理贈與，贈與契約到法院公證，經過贈與為特有財產
回答：100分，為了防止媽媽百年後姐姐跳出來主張該贈與契約無效，到法院或民間公證人去公證吧！

二等親買賣視同贈與，國稅局一樣討稅
回答：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

沒有用，如果你姐姐不願意放棄繼承，就算你先辦贈與過戶，她一樣可以打民事官司討回該屬於她的那一份財產，也是就1/2。
這就是民法上的「應繼份」，與「特留分」。就算你跟你媽達成協議，偷偷摸摸過戶也沒有用。
回答：特留份是針對遺產，而非生前已贈與他人的財產。

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如何計算土地增值稅

無論是出售房地或贈與房地，都必須繳納土地增值稅。土地增值稅的納稅義務人為賣方，建議您在房地過戶前先行調閱謄本試算土地增值稅，並評估後續合法節稅管道。土地登記謄本可到地政事務所申請，需要提供所有權人身分證字號，以及房地的建號、地號，也可以利用全國地政電子謄本系統線上調閱。

輸入相關資訊的秘訣：財政部試算土地增值稅網頁
１.每年1月1日會調整土地公告現值，要確保是當年度謄本，才能算出正確的土增稅。
２.每個月因為物價指數波動，土增稅也會略微浮動，正式金額須以稅單為主。
３.若土地為不同年、月分次取得持分，需輸入不同年、月的物價指數與持分，分別計算土增稅之後再加總稅額。
４.計算的單位都是元和平方公尺，無需換算成坪。

土地公告現值和土地面積可以在謄本標示部找到。前次移轉年期、原規定地價、移轉或設典範圍可以在謄本所有權部找到。消費者物價指數按財政部網頁上的連結可以查到（各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用）。若手邊沒有謄本的話，也可以拿出土地權狀，可以看到土地面積跟持分，再利用如何查詢土地公告現值與公告地價查詢今年的公告現值，以及購入當年度的公告現值當做前次移轉現值，也能算出土地增值稅。

前次移轉年期：94年10月
104年1月的公告現值：131300元/平方公尺
前次移轉現值或原規定地價：82955.8元/平方公尺
消費者物價指數則需要按財政部網頁上的連結可以查到，
104年9月相對於94年10月的物價指數為111％
面積：5840.71平方公尺
移轉或設典範圍：24/10000

把相關的資訊輸入財政部的網頁，試算出土地增值稅為
自用稅率：54985元
一般稅率：109970元

網頁下面的計算公式有興趣的可以看一下，若只想知道土增稅多少則可以無視。

＠在下述的計算式裡面的第四項：土地漲價總數額，將是計算新制房地合一稅非常重要的一個數值。

關於土地增值稅的節稅方法：
土地增值稅最理想的節稅方法就是自用住宅重購退稅（以小換大），然而重購退稅要符合許多要件，且退稅後若重購的房地五年內移轉或改變用途（設營業登記或出租），則退回的土增稅需要補繳回國庫。延伸閱讀：房地買賣的重購退稅

土地增值稅適用重購退稅要件：
1.先購後售案件，於重購土地時，已持有出售土地且供自用住宅使用
2.出售土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用
3.重購都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺
4.出售及新購土地之地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有（辦竣戶籍登記）
5.原出售與新購土地所有權人同屬一人。
6.新購土地地價>原出售土地地價-原繳納土地增值稅。
7.一買一賣在兩年內。

適用一生一次自用住宅用地優惠稅率要件：

1.自用住宅建築完成未滿1年者，其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10％。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件：
1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。

如何查詢土地公告現值與公告地價

公告現值和公告地價是不一樣的，在這邊我們先說明兩者個用途。

公告現值則廣泛的運用在計算土地增值稅、或者計算土地的價值（不等於市價）計算財產交易所得、計算遺產或贈與稅的價值，都是用公告現值計算。

公告地價常用在課徵地價稅與計算地政登記規費。

查詢公告現值與公告地價最簡單而且不用花錢的方法，是到內政部地政司查詢。 查詢網址

點進去會連結到各個縣市的網址，這邊我們以新竹縣市為例子。

新竹縣網頁在左列的申報地價另開網頁，再輸入身分證字號，就可以查詢到申報地價。申報地價可以為是公告地價的正負20％，若沒有特別去申報則以公告地價的80％計（誰會自己去申報120％阿？）而地價稅的計算也是以申報地價千分之十而非公告地價。

土地建物登記案件，流程中都會去調閱登記部謄本來審視產權狀況，

若您手邊有謄本也可以查到公告現值與申報地價。

有了這些資訊才能夠計算出土地增值稅、地價稅、登記規費、印花稅...等

延伸閱讀：

如何計算土地增值稅

新竹竹北代書推薦

親屬間的過戶：實際案例２

＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元

Mobile01上面看到這個討論串，親人房屋過戶請教 ~~
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下：

作者：Sam-Liu
2015-09-07 19:42  #1

Hi~ 各位大大
小弟的岳母最近有意將名下的公寓過戶給我的老婆。而我們夫妻兩現在住在我母親名下的家中所以名下無房產。公寓大概10年屋齡。市價大約落在1200~1300萬左右。尚有房貸大約320萬。目前岳母傾向我們接手後面的320萬就可以直接過戶。我和老婆盤算後打算用買賣的方式來辦理房屋過戶~~除了貸款320萬償還房貸之外，還想額外增貸約150萬左右，20年時間償還。我想請問各位大大用這樣買賣的方式可行嗎?? 因為是想採用比較節稅的方式處理。以上的動作，是不是要透過代書來處理會比較方便呢?? 因為是第一次處理房屋過戶。所以也不曉得自己辦會不會很難?或是合理的代書費用大概會落在哪邊?最後還是想請教說 市值大約1200萬的房子。如果這樣直接過戶，會不會有其稅務的問題呢??還請各位版友們指點一下迷津~~感謝各位 ^^"


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參考文獻：趙坤麟『如何規畫遺產稅、贈與稅與繼承登記等實務解析』

辦理親人間的房地過戶，需要考量的點有許多，無法一言以蔽之。土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡，都是考量的要件，需要精算之後才能針對個案給予建議。

首先，樓主沒有提供土地與建物的現值，在這邊我先假設
狀況一：土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬，假設為200萬
狀況二：土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬，假設為500萬

狀況一：土地與建物現值合計200萬
建議：直接辦與『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率、岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土地增值稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：贈與稅每年免稅額為220萬，因為現值低於免稅額，建議辦與『贈與』，即可免贈與稅。後續貸款讓岳母繼續當債務人繳款。若銀行同意變更抵押權的債務人為太太，原本的貸款餘額320萬則會被視為反贈與，若遭到國稅局稽查需要補繳（320-220）x 10% = 10萬元的贈與稅。以樓主的狀況，若岳母願意繼續當債務人，那就每個月匯錢給岳母繳納貸款即可。
流程：1.申報土增稅、契稅
　　　2.申報贈與稅
　　　3.送地政機關過戶

狀況二：土地與建物現值合計500萬
解決一：辦理『贈與』，貸款債務人變更為太太
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率，銀行未必願意配合變更債務人。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：若太太的收入正常，銀行同意將抵押權的債務人變更為太太，則可主張附有負擔之贈與，500-320-220<0，則可以免繳納贈與稅。
流程：1.申報土增稅、契稅
　　　2.申報贈與稅（需有切結書）
　　　3.送地政機關過戶
　　　4.檢附抵押權之債務人變更為太太後的最新謄本，送國稅局結案

解決二：辦理分年『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅
缺點：土增稅不能用自用稅率，500萬的現值要辦3次（每次1/3）
　　　岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：岳母以每年贈與土地與建物各1/3的方式與給太太，但債務人仍為岳母

解決三：辦理『買賣』
優點：省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣、需自備2-3成資金
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母女兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值500萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續岳母的資金再用每年220萬的免稅額回流給太太即可。
流程：1.先將總價款3成150萬由女兒戶頭匯給母親
　　　2.申報土增稅、契稅
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款350萬代償母親的貸款餘額320萬，餘額30萬撥入母親戶頭
　　　6.塗銷後附上最新謄本與代償餘額30萬資金流向，向國稅局申請結案。


備註１：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。


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買賣過戶應負擔費用及應備文件

 ＊代書費收費標準：

＊成屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊預售屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊買賣案件應負擔之費用如下：

＊備註：

地震險火險：依各保險公司而定（一般約3000-6000）

銀行貸款開辦費：依各銀行而定（一般約2000-4000）

貸款違約金：一般常見為設定金額 ×１％

＊範例：
以竹北高鐵特區一物件為例：屋齡三年、市價約3000萬、主建物+陽台雨遮約25坪、貸款2400萬（設定金額為貸款×1.2＝2880萬）、土地公告現值約為300萬、土地申報地價為100萬、建物現值約為150萬。土地權狀1張、建物權狀2張。

＊買方應負擔費用：
1. 契稅：1,500,000×6％ = 90,000元
2. 印花稅：（3,000,000+1,500,000）/1000 = 4,500元

3. 登記規費：（1,000,000+1,500,000+28,800,000）/1000 = 31,300 元
4. 代書費：23,500元
5. 簽約潤筆費：1,000元
6. 地震險、火險+銀行開辦費：約略7,000元。
　　　　　　　　　　　　　　總計：157,300元

＊賣方應負擔費用：
1. 土地增值稅：依持有期間與公告現值調漲程度而有所不同
2. 抵押權塗銷費：2,500元
3. 簽約潤筆費：1,000元
4. 貸款違約金：因本案沒有和銀行綁約因此沒有違約金。

買屋提醒：務必查詢市場行情

『可以再幫我找找其他家銀行嗎？』買方李先生用哀怨的語氣不斷請託，買賣雙方也因為價格問題，在事務所開了兩次協調會。

李先生是在591上面看到該物件，買賣雙方協議好價格之後，雙方就約到事務所來簽約。由於賣方有債務問題，需要動用買賣價金來償還第二順位的抵押權，買方也欣然同意，因此案件就沒有申辦履約保證。買方開心的依照合約支付了第一期簽約款、第二期備證用印款，但是貸款不是很順利，找了好幾家配合的銀行，鑑價的結果都遠低於合約價，李先生開始著急，常常跑來事務所請求協助。

『銀行怎麼估都是500萬的價值，貸款七成給我也才350萬』

合約價是800萬，李先生原本預計自備250萬/貸款550萬，現在變成要自備450萬/貸款350萬。
為什麼價格會有這麼大的落差？詢問幾個熟識的房貸經理，他們一致搖搖頭，並不是李先生的條件太差，而是合約價比市價高太多。用白話文來說，就是買貴了。從事房地產行業這麼多年，價格買貴三五十萬蠻常見的，畢竟每個物件都有其獨特性，很難有一個標準價格，但是買貴300萬還真的是第一次聽說。

『現在銀行的估價跟合約價差這麼多，是不是能折價給我？』
　　　『價格是你情我願談好的，你現在買了才要砍價我沒辦法接受』
賣方氣得一度拍桌走人，雖然沒多久又自己默默得走回來。

『但是我真的籌不出錢來，我連竹南的房子都拿去增貸還是不夠阿』
　　　『那是你家的事情，你再拖下去你就要付違約金』賣方氣勢很強的嗆聲

兩次的協調會都是這樣不歡而散，內容也就在合約價與貸款的問題不斷的跳針，助理們也只能夠再試著找找願意房貸＋增貸＋信貸的銀行，協助李先生解決資金問題。李先生無助的眼神和顫抖的語氣，讓我不禁感慨，就因為買房沒有先做功課，多年的積蓄就這麼被掠奪。許多人不透過仲介成交，多是為了省仲介費，然而常遇到的案例是，買方自行找上賣方成交，價格居然比找仲介還要貴。（例：賣方要實拿1000萬，給仲介的底價是1040萬，買賣雙方自行成交1050萬）會自售的賣方常是交易經驗豐富的老手，多少還帶點業務技巧，買方若是沒有相當的經歷或高手助陣，價格跟交易安全常會被賣方所主導。

若沒有豐富的交易經驗，又想不夠過仲介自己買房子，就像是從來沒有出過國就馬上單挑印度自由行，旅途（交易流程）順利那麼恭喜你，突發狀況（交易風險）發生時，危害的可能是你畢生的積蓄。

若您對房地產交易並不是非常熟悉，建議還是找大品牌的優秀房仲業務，讓房仲來幫你篩選物件、把關風險、談判價格，雖然要付出仲介費，卻也會讓你少走許多冤枉路，少花冤枉錢。若您興趣在DIY、規劃自由行，覺得自己處理買賣房屋是個有趣的挑戰，請你務必要先做好功課：

1. 上實價登錄網站查市場行情
2. 詢問當地仲介合理成交價格
3. 找個有經驗的朋友或代書來幫你評估


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