財產交易所得稅：新制房地合一

近幾年房地產的年度話題：
100年6月實施特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），目的在抑止短期投機炒作；101年8月實施實價登錄，落實房市交易的公開、公平、公正；105年1月實施房地合一，使房地產的稅制合理化。想要買屋自住的你，看到的是危機還是機會呢？

關於房地合一的說明，我推薦　393房地合一最強懶人包  用最簡略方法的說明這次房地合一的改變：平常交易的房地包含了『土地』＋『建物』，過去賣屋只需要繳交土地增值稅＋建物的財產交易所得稅；新制上路後賣屋，除了需要繳交土地增值稅＋建物的財產交易所得稅，
還需要繳交土地的財產交易所得稅。再更簡略的說法就是→加稅。新制房地合一表面雖是加稅，但是對於長期自住或重購換屋的族群，並沒有實質影響。

楊小遠，100年買進一品大觀總價1000萬，104年售屋成交價1500萬。分別依『舊制核定標準、舊制核實申報、新制房地合一』，計算楊小遠要申報多少財產交易所得？

（一）舊制核定標準

倘若楊小遠無法提出購屋時的買賣合約書，100年也還沒有實價登錄，國稅局就讓民眾選擇用核定標準來申報建物的財產交易所得。104年新竹市計算所得額的標準為房屋評定現值的18％，因此105年5月楊小遠申報財產交易所得時，需要申報90×18％＝16.2萬的所得，納入全年度的所得申報所得稅。

（二）舊制核實申報

倘若楊小遠是個誠實的納稅義務人，採用核實申報的方式申報所得稅，其計算式如下：

出賣房屋的淨利400萬是包含建物及土地的獲利，而舊制財產交易所得只針對建物課稅。因此除非新購及出售的買賣契約書都有載明房地分價（例如：買賣總價1500萬，內含土地1000萬及建物500萬元整），否則拆算建物獲利就會使用房屋現值÷（房屋現值+土地現值）的方式。最後得到楊小遠需要申報的財產交易所得為100萬元，併入該年度的所得總額。

（三）新制房地合一

若假設本案例用新制的房地合一申報，104年相對於100年的物價指數為110％（因本案例為100年就取得，適用舊制）。先計算土地漲價總數額=270-120*110%=138萬。1500萬-1000萬-138萬-70萬＝292萬，就是財產交易所得稅的稅基。備註：因為新制房地合一稅已經扣除土地漲價總數額，因此土增稅不能列舉做費用扣除。而土地漲價總數額就是土地增值稅的稅基，而土增稅的基本稅率為20％，自用住宅稅率為10％。

持有一年以內45％要繳131.4萬的稅；

持有一年以上35％要繳102.2萬的稅，

持有兩年以上20％要繳58.4萬的稅，

持有十年以上15％要繳43.8萬的稅

若自住持有六年以上則有400萬的扣除額，本案免稅。→所以才說對於自住族群沒有影響。

從過去的標準認定課徵財產交易所得稅輕稅，到了後來實價登錄之後的核實課稅加稅，到新制的房地合一稅重稅，都是為了落實房地產稅賦的合理化。想想，若賣了一個房子賺500萬政府過去卻只能課到3-6萬的所得稅，符合公平原則嗎？而過去稅制所得低的人跟聯發科的工程師賣屋，要繳的所得稅率就因為個人薪資的高低而不同，才衍生出人頭戶的問題（當然還有貸款限縮的關係）；新制房地合一則是一視同仁只認持有期間及自用與否，真正落實租稅正義。

不論是新制、舊制，稅制，政府維護自住族群及重購族群權益的方針都沒有改變，反而是投資客考量到短期轉售獲利有45％要繳稅，持有兩年也要20％，卻要負擔高風險與機會成本，因此房地產投資風氣才會瞬間冷凍。觀望已久的自住客們，你看到的是危機還是機會呢？

延伸閱讀：

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　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
　　　如何申報財產交易所得稅：標準核定
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
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　　　如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣
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買賣過戶流程

買賣過戶主要分為簽約、用印、完稅、交屋四個流程，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印0％、完稅10％、交屋80％。倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也能順利在兩周內完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。實務上代書會規劃40至45天，預留緩衝時間來應付公家機關、貸款銀行或買賣雙方的突發狀況。倘若買賣雙方都沒有貸款，買賣過戶流程最快只需要10天就可以完成。

一、簽約：
簽約階段會請買方準備簽約款，若無法開立支票或不方便攜帶大額現金，會請買方準備10萬元現金，差額部份則於簽約後3天內補足。倘若買方需要向銀行申辦貸款，簽約後可以憑賣賣契約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫貸款申請書。

二、備證用印：
簽約後兩週，會請買方匯入備證用印款。賣方在這階段需要交付權狀正本、印鑑證明（備註1），並在公契上蓋印鑑章，是為備證用印。代書也常會在簽約當下就幫賣方先行用印，後續再請賣方補上權狀和印鑑證明即可。

三、完稅：
確認前兩期款項已匯入後，代書會向稅務機關申報土地增值稅與契稅。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請土增稅自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買、賣雙方支付稅款，並請買方支付完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方與銀行完成對保手續並拿到設抵押權設定契約書後，代書就會向地政事務所申請辦理所有權買賣移轉與抵押權設定，即為過戶+設定。若有申請履約保證，賣方的土增稅可由履保專戶價金出款代為繳納。

四、交屋：
過戶完成後，代書會請買方貸款銀行代為清償賣方的銀行貸款，即為代償。賣方銀行收到代償款項後，需3-5個工作天開立『清償證明』，最後賣方那清償證明到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行會把代償後餘額（備註2）再匯到買賣履保帳戶（有些銀行代償和代償後餘額會同時作業，分別匯入賣方銀行代償帳戶以及履保專戶）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以約時間辦理結案交屋手續。


備註1：
土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，當事人得免親自到場。
簡言之，賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明，確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途，請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2：
假設總價1500萬，買方貸款1200萬，賣方貸款餘額仍有850萬。過戶完成後代償賣方850萬貸款，賣方辦理塗銷手續完成，買方銀行取得第一順位的抵押權設定，才會把剩餘的350萬匯入履保帳戶或賣方帳戶。這350萬即為代償後餘額