買賣過戶流程

買賣過戶主要分為簽約、用印、完稅、交屋四個流程，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印0％、完稅10％、交屋80％。倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也能順利在兩周內完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。實務上代書會規劃40至45天，預留緩衝時間來應付公家機關、貸款銀行或買賣雙方的突發狀況。倘若買賣雙方都沒有貸款，買賣過戶流程最快只需要10天就可以完成。

一、簽約：
簽約階段會請買方準備簽約款，若無法開立支票或不方便攜帶大額現金，會請買方準備10萬元現金，差額部份則於簽約後3天內補足。倘若買方需要向銀行申辦貸款，簽約後可以憑賣賣契約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫貸款申請書。

二、備證用印：
簽約後兩週，會請買方匯入備證用印款。賣方在這階段需要交付權狀正本、印鑑證明（備註1），並在公契上蓋印鑑章，是為備證用印。代書也常會在簽約當下就幫賣方先行用印，後續再請賣方補上權狀和印鑑證明即可。

三、完稅：
確認前兩期款項已匯入後，代書會向稅務機關申報土地增值稅與契稅。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請土增稅自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買、賣雙方支付稅款，並請買方支付完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方與銀行完成對保手續並拿到設抵押權設定契約書後，代書就會向地政事務所申請辦理所有權買賣移轉與抵押權設定，即為過戶+設定。若有申請履約保證，賣方的土增稅可由履保專戶價金出款代為繳納。

四、交屋：
過戶完成後，代書會請買方貸款銀行代為清償賣方的銀行貸款，即為代償。賣方銀行收到代償款項後，需3-5個工作天開立『清償證明』，最後賣方那清償證明到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行會把代償後餘額（備註2）再匯到買賣履保帳戶（有些銀行代償和代償後餘額會同時作業，分別匯入賣方銀行代償帳戶以及履保專戶）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以約時間辦理結案交屋手續。


備註1：
土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，當事人得免親自到場。
簡言之，賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明，確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途，請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2：
假設總價1500萬，買方貸款1200萬，賣方貸款餘額仍有850萬。過戶完成後代償賣方850萬貸款，賣方辦理塗銷手續完成，買方銀行取得第一順位的抵押權設定，才會把剩餘的350萬匯入履保帳戶或賣方帳戶。這350萬即為代償後餘額