比惡劣更惡劣的客戶

看到小英學姊分享這個連結，加上今天鬱卒的心情，有個服務經驗真是不吐不快。「業務是服務你，但不是欠你！」客戶至上的業務，遇到這種客人也只能說：請跟別人買！

　　上週在竹北仲介店頭等見面談簽約，晚上十一點要上簽約桌前，我認出賣方是之前服務過的客戶，讓我這輩子讓我最生氣的一個．．．化成灰我都會記得的那種。

　　時間發生在兩年前，我在友店簽一件買賣契約，簽約過程中買賣雙方都沒有什麼特別，流程中回報客戶也算正常。然而稅單核發後助理通知買方支付稅規費以及預收代書費時，買方卻一直藉故拖延。眼看交屋時間已日漸逼近，為避免因稅單逾期產生滯納金以及延誤交屋時間產生違約金，我請助理動用公司的預備金代墊稅、規費，讓案件先能順利跑下去。我心想～買方只是手頭緊，能幫忙就幫忙就當作是感動服務吧！

　　交屋當天我帶著資料到店頭準備交屋，仍天真的以為這就只是個單純的交屋流程，卻沒想精采的還在後頭（盛竹如：就讓我們繼續看下去～）。點交完權狀、稅單、謄本，也詳盡的說明交屋後應注意的事項，買方指著應付款的單據發動攻擊：『代書你們在整個流程中的服務，我非常不滿意，這個代書費你不應該收。』

　　蛤？我承認自己還不夠完美，但是服務差到讓客戶拒絕付費應該不致於吧？當下我有一種被吃霸王餐，再講粗俗一點就是被白嫖的感覺。『請問，不知道有沒有什麼我可以改進的地方呢？』，在買方連續說了幾個聽起來可笑的理由，最後又補了一句她之前在小綠房屋的經驗有多好多好，我實在是聽不下去便藉故離開座位，趁著仲介同事跟她交戰的空檔時間，認真思考想找出一點線索。對了！我忘了前情提要，原來苦主不是只有我一個，買方也用拖延戰術一直沒有支付買方仲介服務費．．．我走到門外打了通電話給小綠房屋的前同事，打聽這客戶的前世今生：『歐～學長我記得她阿！她後來流程中跟總公司申訴，後來折了一點服務費給她才解決。』嗯！我突然好像懂了些什麼？

　　經過兩個小時的車輪戰，我跟仲介同事被嫌到一無是處，彷彿我真的千千萬萬對不起她似的，而她仍舊拒絕支付仲介費與代書費。俗話說士可殺不可辱，好！你嫌我服務爛，那就當我出意外我代書費不跟你收，但我幫你代墊的稅、規費總要給我吧！而買方的一句『再看看』充分地毀滅我對人性的想像，我還記得當下的我氣到全身發抖手中握拳，若不是刑法有傷害罪我想我真的會把她打到變豬頭，真心換絕情大概就是這樣。

　　隔天，我羞愧的跟老闆報告這筆可能要列呆帳，而我願意承擔錯誤支付這筆費用的時候，老闆只是推推眼鏡淡淡的說：『年輕人終究是年輕人，面子可以不要，但是銀子一定要討回來。』就這樣韓代書不知道用了什麼巫術還是話術，來回周旋之後總算是把所有的費用都收了回來，我想：如果韓代書若改行做催收應該也是會成功的。

　　殺價是門藝術，有很多種方法跟訣竅，我曾遇過有個董娘拼了老命跟我殺價２０００元代書費，然後隔天拿了盒高級水果來謝謝我們事務所的幫忙，我才明白她要的不是錢而是一種被優待的感覺，或者是一種享受殺價的過程，這種客戶還挺可愛的；也或者有遇過家中遭遇變故，我收到的報酬只有一包親手做的餅乾也是甘之如飴；也遇過被建商千金擺明就是凹你，不付抵押權塗銷的費用，那起碼是直來直往也算是個真小人。但是上面所說的這個案例，卻透過否定別人的服務來達成殺價的目的，這真是我遇過最下流的手段。

H小姐，希望你不要再出來害人了～如果這次的買賣過程中妳又出什麼怪招，我一定會寫成續集跟大家分享。

除了夫妻贈與，還有更好的保全辦法？

常接到客戶的詢問，辦理夫妻贈與需要多久的時間和費用，若細問客戶的需求，其實有很大的機會省下相關費用。因為，許多人做夫妻贈與無非是想給對方一個保障，這時候可以考慮用信託或預告登記，也可以有類似的效果。我想，這世上沒有最好的登記辦法，因為每一位客戶都有自己背後的故事，每一個個案都有它適合的登記方法。



1. 夫妻贈與：
夫妻贈與是最有效的保全辦法，但是相對的也是花費最多的一種登記方法，若不是非不得已，實在不建議這種不計代價的方法。夫妻贈與可以申請不課徵土地增值稅，待下次買賣或贈與時才課徵，仍需繳納的則是契稅、印花稅、地政規費，契稅是依照房屋的評定現值核課6％，若想知道概略金額可以看房屋稅單上面的房屋評定現值*6％。夫妻贈與相對於信託，優點在於倘若日後出售，所得價金就是新所有權人（受贈人）的財產；夫妻贈與相對於預告登記，可避免房地被原所有權人的債權所影響。比方說：先生是某公司負責人，擔心日後公司經營的風險，規劃把名下房地夫妻贈與登記給配偶，倘若日後該公司或先生有債務問題，就不會影響到太太名下的財產。夫妻贈與代書費收費17000元含贈與稅申報，每增加一筆建物或土地+1750。

2. 信託登記：
所有權人把房地信託登記給希望受保障的一方，權狀上面的名字會改為受保障方，是為名義所有權人。信託登記根據信託目的會有不同效果，如果信託目的含有『處份不動產』，未來受託人（名義所有權人）就可以直接將房地產出售，不需經過原所有權人（真實所有權人）會同，不過出售所得價金仍需歸委託人所有，是為自益信託，自益信託好處是可以暫時省下土地增值稅、契稅...等相關費用，待真正移轉給新所有權人時才需要繳納稅、規費。如果信託目的沒有包含『處份不動產』，未來若要處分不動產，就需要先解除信託把產權回復到原所有權人身上再進行處分。信託登記每年需要向國稅局申報信託扣繳，也是另歪一個缺點信託登記代書費收費14000元，每增加一筆建物或土地+1750。

3. 預告登記：
倘若單純只是擔心對方拿房地產去抵押借款或者偷偷出賣，設預告登記應該是最經濟的辦法。預告登記可以保全其權利移轉之請求權，除非經預告登記權利人同意塗銷預告登記外，不得再做任何處分或設定負擔及影響預告登記權利人權益之一切行為。簡言之，一旦設定預告登記，除非希望被保障的一方去塗銷預告登記，否則這房子不能再新增抵押權（借款）或者過戶。不過預告登記也不是沒有缺點，倘若所有權人因債務問題被債權人向法院申請查封、假扣押，預告登記是無法對抗查封、假扣押的。預告登記代書費收費：4000元，每增加一筆建物或土地+800。


同樣的，若長輩出資購置給兒女的不動產，又擔心晚輩拿房子去做二胎設定、偷偷把房子出售、偷偷贈與給配偶、或者拿到房產就對父母不肖，可以用信託或預告登記的方式來制衡，也不用擔心贈與過戶的高額稅、規費，還有日後財產交易所得稅（房地合一稅）的問題。



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房子該登記在誰名下？
親屬間的過戶：做買賣、做贈與有何差別？

房子該登記誰的名字？

夫妻或男女朋友買房，最大的困擾往往是該登記在誰的名下，建議考量幾個重點來做決策：1、是否有重購退稅需求　2、貸款條件　3、主要出資者　4、家人意見

1、是否有重購退稅需求：
賣屋時需要繳納土地增值稅，如果符合土地增值稅的重購退稅要件，於兩年內一買一賣可申請退稅，而退稅的要件最重要的就是重購與出售的所有權人必須是同一人，因此若有出售舊屋的可能，舊屋是誰名下，新屋就登記在同一人名下較為合理。備註：財產交易所得稅的重購退稅登記於配偶也可以適用。土地增值稅的重購退稅

2、貸款條件：
若雙方有公教人員、百大企業的條件，向銀行申請貸款往往會獲得比較好的條件；或者曾有貸款、信用卡遲繳記錄、負債比過高的狀況使得貸款受影響，登記名義人就應該以貸款條件較好的一方為登記名義人。當然這部份可以採用登記名義人與借款人不同人的方法來解決。例如：妻子小芳為家管沒有固定薪資收入，先生小明則在台積電上班，那麼以小芳為登記名義人（義務人）、先生為借款人（債務人）的方式來向銀行申請貸款。

3、主要出資者：
男女朋友若要買房共組家庭，那麼誰出資較多自備款就登記在誰的名下是個不錯的方法，若雙方出資各半也可以採用共同登記的方式，持分各半或者另議持分，都可以順利登記完成。不過要特別留意，若雙方未婚要共同貸款買房，有許多銀行會婉拒這類型案件，夫妻共同持分則沒有上述問題。

4、家人意見：
通常男女雙方在登記名義人都不會太計較，畢竟在共組家庭的初期都還處於蜜月期，有意見的往往都是家長，這種原生家庭的角力往往會造成雙方關係的裂痕。如果雙方都有出資那麼就登記雙方各半、貸款也共同負擔，只有單方出資那就登記在出資方名下，未來若有個萬一也比較不會有爭議。建議各位男性朋友，即便是男方出資，自己也能說服自己的長輩的話，大方地把房地登記在女方名下吧！有時女方或對方家長要的只是一種安全感，如果能主動釋出善意，相信未來跟岳父母的關係也會更加緊密的。

5、持有戶數限制：
2022年政府為了抑制暴漲的房價，限制自然人第三戶以上貸款只能四成，也就是說夫妻總計可以貸款四戶成數不受影響。但如果夫妻登記產權各1/2，就會各佔掉夫妻的戶數額度，另外一種狀況是登記給太太但是貸款人是先生，這種情形也會卡住兩個人的戶數限制，因此現階段登記人應以登記人與貸款人為同一人為佳。（備註：如果持有房地但是該房地沒有貸款，則不受戶數限制）


上述的第一點和第二點往往會有衝突：換屋族通常是先買屋裝修後入住，而後才出售舊屋，因此同一所有權人同時會有兩戶房子。銀行在認定首購與否都是夫妻個別認定，貸款銀行往往給首購比較好的利率條件，這時候就要考量究竟是要省土地增值稅，還是想要省房貸利息了。（2022年6月目前的貸款條件，首購約1.56％、非首購約1.75％）


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親愛的，房子該買誰的名字？　徐立杰／今周刊