預售屋讓渡買賣流程應注意事項

一般民眾在房地產市場上是屬於資訊落後者，預售屋好的棟別、樓層，往往都被建商或代銷業者的親友、VIP、長期配合的投資客給買走，若想要買到自己理想的棟別與樓層，就需要在市場上尋找願意出讓的預售屋賣方，進行預售屋權利讓渡（簽約買賣）的手續。

過去曾遇到許多客戶進行預售屋買賣的時候，並沒有書面契約，就直接到建商那邊去換約，後續等要出售房地產的時候，才發現沒有書面文件證明購入價格。例如：甲以800萬向建商購入一預售建案，乙用850萬向甲購買此預售屋。甲、乙到建商進行換約手續後，預售合約書上面的價格仍為800萬。兩年後該建案興建完成，乙因為個人職涯規劃欲出售該房地，以900萬出售與丙，這時候若甲、乙當時沒有簽立讓渡契約，便無法舉證是以850萬向某甲購入該房地。只能以900萬減去800萬去申報房地合一稅。

因此購買預售屋讓渡權利，務必要與賣方簽立讓渡合約，並在成屋之後持該份預售讓渡合約，到地政事務所辦理實價登錄價格的更正，將實價登錄上800萬的價格更正為850萬元。



上圖是計算買方應付給賣方款項的範例，會有兩種計算方式的差別在於，第一種算法是價格很公開透明，買方知道賣方當時與建商購入的價格，也知道自己被賺的價差。而第二種算法則是賣方不希望讓買方知道自己的成本，就可以用這樣的方式算給買方聽，這樣算法的好處是，買方知道要支付８０萬給賣方，但是他無法知道究竟多少是賣方的利潤、多少是賣方已繳的款項。


以下是預售屋買賣讓渡的流程：

狀況一：有作履約保證
1. 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價
2. 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額
3. 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額
4. 買方匯簽約款入履保 （一般是上述應付款的一半）
5. 請賣方跟建商約時間換約
6. 買方匯換約款入履保帳戶（應付款剩下的一半）
7. 買賣雙方到建商那邊去換約
8. 換約完成後履保把款項撥付給賣方

狀況二：不作履約保證
1. 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價
2. 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額
3. 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額
4. 買方於簽約當天攜帶簽約款5-10萬由雙方議定。
5. 請賣方跟建商約時間換約
6. 買方於換約前到銀行開立與換約款同額的銀行票。

　（應付金額－簽約時已支付之金額）
7. 買賣雙方到建商那邊去換約
8. 換約完成現場交付該銀行票。


＊買賣預售屋應注意事項
1. 買方於建案興建完成時，一般需要額外支付建商瓦斯外管費、契稅、地政規費、印花稅、代書費跟預收管理基金，一般約15-30萬不等。

2. 要確認換約費（原始合約價格的千分之一到千分之三，一般是賣方負擔）由誰負擔。

3. 需確認有沒有作客變，或者其他跟建商的私下協議。

＊買賣預售屋簽約應備文件
買方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元
賣方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元＋預售合約書正本

取代印鑑證明的新制度：土地登記線上聲明

為了簡政便民，從109年3月起，民眾申辦不動產登記可採用線上聲明措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。

由於不動產交易金額龐大，為確認當事人的身分及真意，以往在申辦不動產登記時，除了契約書等登記原因證明文件已依法公證、認證或地政士簽證，或已檢附當事人印鑑證明等特別條件外，登記義務人均需親自前往地政事務所，提出國民身分證正本核對身分。配合智慧政府推動，從109年3月起，內政部特別新增土地登記「線上聲明」的措施，民眾只需線上登錄資訊，即可取代過往登記義務人臨櫃核對身分的不便，也不必再先向戶政事務所申請印鑑證明。

土地登記線上聲明措施可分為3步驟：
一、當事人以自然人憑證於指定網站－數位櫃臺( https://dc.land.moi.gov.tw )，登錄不動產標的、辦理事項、取得權利人及委託之代理人姓名、聲明期限等相關聲明登記資訊，以表示義務人處分的真意。
二、由開業地政士或律師等專業代理人，核對當事人身分後，以其自然人憑證驗證聲明。
三、登記申請書記明線上聲明序號或檢附驗證後之線上聲明登錄表，併同其他土地登記應附文件由代理人向登記機關送件。網路聲明搭配實體案件，登記機關受理後會據以確認當事人真意，以兼顧便民與權益保障。

以下是系統實際操作的教學：首先連結到地政司的數位櫃台，在系統登入之前，需要到下載專區安裝客戶端簽章元件以及HiCOS Client卡片管理工具，安裝完畢之後需要重開機，並準備好讀卡機及您的自然人憑證。

輸入統一編號及Pincode之後進到主要頁面，需要使用的功能：線上聲名登錄➜登錄作業

步驟一：詳細閱讀聲明之後，確認同意線上聲明。
步驟二：讀取舊檔或手動填寫，之前若沒有填寫過選手動填寫。
步驟三：填寫聲名人資料，義務人為賣方或贈與人，代理人的資料須填寫承辦代書的資料，地政士開業執照字號可以跟承辦代書確認或到地政士資訊系統查詢（搜尋姓名即可找到）

步驟四：填寫土地／建物資料，用拉選視窗選取要過戶的土地建物資訊，可以從買賣契約書上面看到相關資訊，或者跟承辦代書確認。若您有多筆房地再選取的時候要再次確認選對建號、地號及持分。完成之後按下一步。

步驟五：聲明事項，依照您這次辦理的事項勾選買賣、贈與、夫妻贈與、分割繼承．．．等登記事項，並註明取得權利之人為ＯＯＯ，權利人是指買方、受贈人，由於買賣簽約的買方未必是登記名義人，建議您在填寫該欄位時跟代書確認買方正確的登記名義人（即權利人）。完成之後按下一步。

＊在這邊最常出錯的，是預覽PDF之後就關閉頁面，一定要完成步驟六才有登錄完成喔！

步驟六：最後系統會跳出一個線上聲名登錄表簽章的頁面，確認好登錄表上的資料，並再次輸入自然人憑證的PinCode，按下完成登錄就完成線上聲名登錄。



後續您可以在主頁面線上聲名登錄的地方按查詢作業，確認是否有登錄成功，並把上上聲明序號複製貼上給代書，等待書線上驗證簽核之後，後續代書就可以憑著這份登錄表代替印鑑證明，代理您向地政事務所辦理過戶。

借屋裝修與提前交屋

買賣過戶流程，若需要辦理貸款一般需要40-45天；若不需要辦理貸款也需要20-30天。而有部分投資客因為急著要裝修房子出售而快速轉手獲利，或者有些買方因個人需求想要在流程中先行入住或裝修，就會有借屋裝修與提前交屋的需求。而這兩者最大的差別，在於賣方是否同意買方先行入住房屋內。

年初承辦一個案件，在一月初簽約，預計三月中交屋。簽約時買方要求借屋裝修，賣方也欣然同意若完稅款入帳且買方與銀行完成對保手續，即同意將房屋先行借屋裝修。事件很順利在二月初經地政機關過戶完成，代書便按程序通知買方撥付尾款。這時，買方竟以最後交屋日是在三月中，他僅需在三月初撥款，就沒有違反買賣契約書相關條款。但對賣方來說，房子已經交付給買方裝潢或使用，原本二月中就可以完成所有流程並交屋拿到尾款，卻因為買方想要節省貸款利息而拒絕撥尾款，硬是想拖到三月中才交屋。更奇耙的是，好說歹說後買方終於撥付尾款後，賣方也火速的塗銷抵押權，買方又以工作繁忙為由，要求到三月份才辦理交屋手續，同時間裝潢工班仍順利的在房屋內施工呢！

為了避免買方藉故拖延撥款或交屋時間，借屋裝修或提前交屋協議書會建議加上下列條文：買方同意於所有權移轉登記完成後3日內撥付尾款，並於賣方抵押權塗銷登記完成後3日內進行結案點交手續。若賣方無抵押權設定，甲方同意於尾款撥付後3日內完成結案點交手續。借屋裝修期間，甲乙雙方仍需依買賣契約履行給付義務，若有故意拖延或違約之情況，願依合約書之條款負違約責任，絕無異議。

借屋裝修或提前交屋須注意事項：
一、水電瓦斯、管理費、稅費的分算以借屋裝修日為準。
二、建議買方完稅後且對保後再借屋裝修。
三、務必簽署協議書，保障買賣雙方與不動產經紀業者。