沐桐地政士賴建霖: 2021

11.01.2021

如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

＊本文適用110年7月1日以後出售預售屋的案例，若為110年6月30以前出售預售屋的請參考　如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣。

填入個人資料後在交易房屋土地情形勾選：一般案件、預售屋及其坐落基地、身分勾居住者、國籍中華民國。右上角紅框的交易日期需要填上買、賣雙方預售屋讓渡契約上的簽約日期；中間紅框的取得日期則是賣方與建商的預售契約書簽約日期。左邊藍框填入預售屋的座落基地地段地號以及建案名稱棟別與樓層。持有期間用交易日期減掉取得日期。成交價額填上買、賣雙方預售讓渡契約的價格。接下來直接先翻第二頁填寫成本與費用。

預售屋常常會拆房屋與土地兩本合約書，會有分別的價格，填入之後加起來填在小計，這就是賣方與建商之間的原始合約價格，並填入右邊ZA1。由於預售屋的買賣沒有附表二的相關費用，所以小計ZA2為零。ZA1+ZA2得到成本ZA。

費用ZB部分，房地合一稅2.0規定為已付價款+獲利價差的3%（上限30萬），或者採用列舉的方式，以下是範例：若已付價款+獲利價差為1500萬，1500萬×3% = 45萬但是規定上限為30萬，所以費用只能扣30萬。但若賣方有支付4%的仲介服務費60萬且有發票，就可以依照實際的支出60萬列舉扣除。如果已付價款+獲利價差為500萬，500萬×3% = 15萬，那麼就只能扣除15萬而不是扣30萬，同理若有付4%的仲介服務費24萬，就可以依照實際的支出扣除24萬的費用。

預售屋讓渡買賣流程應注意事項

計算出成本ZA與ZB後，回到第一頁填入成交總價AA，扣除成本ZA與費用ZB，會得到所得額GI，由於預售屋沒有土地漲價總數額，可以直接再填入GL。最後判斷稅率，持有期間兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF，預售屋沒有辦法重購，於是再直接填入AH，就可以完成申報書的填寫。最後要在第二頁的左下方納稅義務人處簽名或蓋章，接下來就可以到下述網址列印稅單並繳稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用上述網址25G來列印稅單，若已經超過申報期限就需要用25H來補申報，25H在繳納稅款時收款銀行會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。

10.20.2021

不動產的十萬個為什麼

＊稅務問題：

Ｑ：建物評定現值就是房屋稅單上的課稅現值嗎？
Ａ：建物評定現值一般會略高於房屋稅單上的課稅現值，因為建物會有部分面積是不用課徵房屋稅的，例如說騎樓或部分公設面積。

Ｑ：要去哪裡申請建物評定現值呢？要準備甚麼資料？
Ａ：持所有權人身分證影本與便章，以及代理人身分證、便章就可以前往地方稅務局申請稅籍證明，上面會有詳細的建物評定現值。
竹北稅務局：竹北市光明六路6號　03－5518141
竹東稅務局：竹東鎮杞林路71號　03－5969663
新竹稅務局：新竹市中央路112號　03－522 5161

Ｑ：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？

Ａ：個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局

＊簽約問題：

Ｑ：公司法人簽約需要準備哪些文件（負責人來簽約）？
Ａ：公司變更登記表、公司經濟部大小章、負責人身分證正本、負責人便章、若為賣方需攜帶權狀正本。

Ｑ：公司法人簽約需要準備哪些文件（代理人來簽約）？
Ａ：公司變更登記表、公司經濟部大小章、負責人身分證影本、負責人便章、代理人身分證正本、代理人便章、若為賣方需攜帶權狀正本。

＊備證問題：

Ｑ：為什麼要申請印鑑證明？
Ａ：依土地登記規則規定，登記須要本人到場(地政事務所)核對身分與確認辦理事項，然而現在人工作繁忙無法隨時配合代書到地政事務所核對身分與確認辦理事項，因此實務上都會請賣方先行找方便的時間到戶政事務所辦理印鑑證明，確認過戶登記確實為當事人的本意，代書再依賣方的印鑑證明代理買賣雙方辦理過戶。

Ｑ：印鑑證明要去哪邊申請？
Ａ：印鑑證明要到賣方的戶籍所在地的戶政事務所申請。要攜帶賣方身分證正本+印鑑章+40元。需要申請兩份，用途要載明『不動產登記』或『不限定用途』。過戶一般僅需要一份印鑑證明即可，但是為避免印鑑證明上面的章蓋的不清楚，或者還有其他應辦事項須要用到印鑑證明，會請客戶申請兩份，一份備用，若屆時沒有使用到會歸還予賣方。

Ｑ：印鑑證明為什麼需要兩份？
Ａ：有時印鑑證明用印模糊或缺角，會在地政過戶審查被要求補正，為避免讓賣方再跑一趟戶政事務所，因此多申請一份備用。您可以交付一份給承辦代書，另外一份自己留存即可。

Ｑ：印鑑證明的用途要怎麼寫？
Ａ：不動產登記或不限定用途，切勿寫房屋買賣，這樣土地的部分在某些地政事務所就無法過戶。

Ｑ：賣方人在海外該怎麼申請印鑑證明？（包含香港、澳門）
Ａ：需到台灣駐外辦事處辦理海外授權書，授權內容與授權標的建議事先與承辦代書確認。取得海外授權書後需郵寄正本回台，即可由在台親友代理協助過戶，或代理辦理印鑑登記與申請印鑑證明。台灣駐外辦事處資訊

Ｑ：賣方人在大陸該怎麼申請印鑑證明？
Ａ：需到大陸各地的公證處辦理授權書，授權書正本由賣方郵寄回台，由在台親友持該授權書前往海基會驗證後，即可持上述授權書前往戶政事務所代理協助過戶，或代理辦理印鑑登記與申請印鑑證明。

＊產權問題：

Ｑ：為什麼客戶家的地址跟權狀的地址不一樣？該到哪邊確認？
Ａ：極大可能是門牌整編過，也有可能是賣方拿錯權狀了ＸＤ

Ｑ：外國人在台灣可以買房子嗎？
Ａ：只要符合平等互惠原則就可以登記，說白話文就是台灣人在某國家可以買房子那麼該國家的人民就可以在台灣買房子。常見不能登記的國家有印尼、越南、緬甸、寮國、柬埔寨、澳門、土耳其、還有美國的奧克拉荷馬州；常見附帶條件才能買得國家有新加坡（不能買透天）、香港（需要香港永久居留證）、菲律賓（不能買透天、而且只能登記４／１０持分）　　平等互惠國一覽

Ｑ：中國人在台灣可以買房子嗎？
Ａ：依法令是可以的，但是手續及程序繁瑣到可以直接放棄。整套流程跑完大概要半年到一年，而且不保證能成功。

Ｑ：外國人可以購買農地嗎？
Ａ：外國人購買農地也受平等互惠國的限制，有更多的國家或州別被限制不得取得台灣的農地。

Ｑ：法人可以購買農地嗎？
Ａ：私法人不得承受、購買耕地，農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可不在此限。農業發展條例３３條

＊履保問題：

Ｑ：簽約款可以用手機轉帳嗎？
Ａ：一般網路或ATM轉帳有2～5萬元的金額限制，限制的都是在用戶端，履保帳戶的接收端是沒有問題的，若有到銀行把履保帳戶設為約定帳戶，網路轉帳的額度限制在200～300萬。

Ｑ：為什麼匯款完沒有即時收到履保入帳簡訊。
Ａ：臨櫃匯款因為各銀行作業流程不同，有時會有0.5～1小時的時間差，而履保收款後採用人工核帳，確認匯款金額與合約書各期款項符合後才會發簡訊。若匯入的金額與合約書的各期款項金額稍有誤差，履保公司會與承辦代書核帳。下班時間匯款，也因為人員非24小時作業，因此無法發出簡訊。

8.10.2021

如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

＊本文適用出售房地登記完成日於110年7月1日以後的案例。

房地合一稅申報書.doc
房地合一稅申報書.pdf

若出售房地產適用於房地合一稅2.0，務必於過戶後完成30天內，向戶籍所在地的國稅局申報以免受罰。備註：過戶完成日即為權狀或謄本上的登記日期。申報房地合一稅，在國稅局房地合一專區有空白表單、範本以及相關法規可以參考。

右上角填寫的交易日期，即為權狀或謄本上的登記日期，也就是過戶完成日。土地坐落、房屋地址、移轉比例，可以從合約書、權狀或謄本上面查到。稅籍編號可以從契稅繳款書查到（如下圖），不填稅籍編號只填地址也可以。取得日期是當時買入房地的登記日期。取得原因可以從謄本的所有全部上看到（常見的有買賣、贈與、繼承...等）房屋土地成交價額，是本次出售房地的合約價格。可減除成本、可減除費用後面計算完再回頭過來寫。持有期間：將買入及賣出登記日期相減的天數，用來判斷稅率。若因繼承或贈與取得的房地，則持有期間＝個人持有期間＋被繼承人（過世的人）或配偶的持有期間

接下來翻到第二頁計算成本及費用，第一頁下半部將是最終核算金額的結果。

若您是買賣取得，則在原始成本YA1填買入金額。倘若是跟建商買預售屋，價格有分建物（房屋）價格、土地價格，可以分別寫在YA1、YA2，再加總到A1。若為繼承或贈與取得物件，則填入取得時的房屋評定現值及公告土地現值。上述兩個現值可以從當時分割繼承契約、遺產稅申報書、贈與契約上查到。消費者物價指數調整數物價指數，可以從政府公告的網址查詢，或者從土地增值稅的稅單上面找到。再將現值乘以物價指數，加總寫在B1，即可算出成本。

取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用等，需要提出發票或相關單據，這邊的單據是買屋時所支出的費用，規費是指繳納給地政事務所的過戶規費。另外空白的欄位可以填寫其他支付的費用，如水、電、瓦斯外管費、代書費、買房時的仲介費....等。所有費用小計為ZA3。而改良土地費用一般沒有這項費用，若有需要有政府認定的證明。ZA1+ZA2+ZA3＝ZA就是成本。

許多民眾會詢問裝修費用能不能列舉成本，目前國稅局沒有一定的標準，只能由稅務員個別認定。依國稅局宣導的幾個重點：第一個是裝修費要有明確的物件住址、裝潢項目、單價、數量、總價，且不能只是一張發票寫著裝潢費及金額；而可扣除的金額也是由稅務員主觀認定，若超出總金額的一定比例，稅務員不一定會全額認列。

取得、改良及移轉費用：賣屋時的仲介費、搬運費、清潔費...等，所有費用加總之後，和出售成交價額的3％（上限30萬）做比較，取大者填入ZB。附表三，若在交易日三年內有房屋土地交易損失金額，附上附國稅局核定損失金額的核定通知書，即可列舉扣除。

舉例說明：

一、自售成交出售８００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３％為２４萬。仲介成交出售８００萬的房子支付仲介費32萬，可以列舉仲介費發票扣除32萬。
二、自售成交出售２０００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３０萬（３％為６０萬，但是取上限３０萬）。仲介成交出售２０００萬的房子支付仲介費８０萬，可以列舉仲介費發票扣除８０萬。

翻回第一頁，來進行最後的作答。房屋土地成交價額＝房地出售價格。可減除成本ZA＝房屋的成本+買入時的相關費用。可減除費用ZB＝取得、改良及移轉費用。房屋土地交易所得額GI＝AA-ZA-ZB。課稅所得額GL＝GI-ZC-土地漲價總數額。土地的增值已課徵土地增值稅，為避免重複課稅因此能扣除土地漲價總數額。

土地漲價總數額＝申報現值總額－前次移轉所申報現值×消費者物價指數－土地改良費用（工程受益費）

土增稅是依土地漲價的倍數來課徵土地增值稅（20～40％）。土地漲價總數額可以從土地增值稅單上查到，也可以上網計算查詢到。如何計算土地增值稅、財政部試算土地增值稅網頁
最後來判斷稅率是10％～45％，再用上述的課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF。持有兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用25G來列印稅單，若已經超過申報期限則需要用25H來申報，25H在繳納稅款時收款單位會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。

＠下述土地漲價總數額的計算，是以文章如何計算土地增值稅所試算出來的金額；
土增稅單則是別案取來當做範例，因而和上述範例的金額16000有所不同。

申報應附文件：
1. 房地合一稅申報書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本：證明買價與賣價。
3. 相關單據：土增稅、契稅、代書費、仲介費....等單據。
4. 買入及賣出時的土地登記謄本。
5. 買入及賣出時的履約保證明細。

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