沐桐地政士賴建霖: 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

＊本文適用出售房地登記完成日於110年7月1日以後的案例。

若出售房地產適用於房地合一稅2.0，務必於過戶後完成30天內，向戶籍所在地的國稅局申報以免受罰。備註：過戶完成日即為權狀或謄本上的登記日期。申報房地合一稅，在國稅局房地合一專區有空白表單、範本以及相關法規可以參考。

右上角填寫的交易日期，即為權狀或謄本上的登記日期，也就是過戶完成日。土地坐落、房屋地址、移轉比例，可以從合約書、權狀或謄本上面查到。稅籍編號可以從契稅繳款書查到（如下圖），不填稅籍編號只填地址也可以。取得日期是當時買入房地的登記日期。取得原因可以從謄本的所有全部上看到（常見的有買賣、贈與、繼承...等）房屋土地成交價額，是本次出售房地的合約價格。可減除成本、可減除費用後面計算完再回頭過來寫。持有期間：將買入及賣出登記日期相減的天數，用來判斷稅率。若因繼承或贈與取得的房地，則持有期間＝個人持有期間＋被繼承人（過世的人）或配偶的持有期間

接下來翻到第二頁計算成本及費用，第一頁下半部將是最終核算金額的結果。

若您是買賣取得，則在原始成本YA1填買入金額。倘若是跟建商買預售屋，價格有分建物（房屋）價格、土地價格，可以分別寫在YA1、YA2，再加總到A1。若為繼承或贈與取得物件，則填入取得時的房屋評定現值及公告土地現值。上述兩個現值可以從當時分割繼承契約、遺產稅申報書、贈與契約上查到。消費者物價指數調整數物價指數，可以從政府公告的網址查詢，或者從土地增值稅的稅單上面找到。再將現值乘以物價指數，加總寫在B1，即可算出成本。

取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用等，需要提出發票或相關單據，這邊的單據是買屋時所支出的費用，規費是指繳納給地政事務所的過戶規費。另外空白的欄位可以填寫其他支付的費用，如水、電、瓦斯外管費、代書費、買房時的仲介費....等。所有費用小計為ZA3。而改良土地費用一般沒有這項費用，若有需要有政府認定的證明。ZA1+ZA2+ZA3＝ZA就是成本。

許多民眾會詢問裝修費用能不能列舉成本，目前國稅局沒有一定的標準，只能由稅務員個別認定。依國稅局宣導的幾個重點：第一個是裝修費要有明確的物件住址、裝潢項目、單價、數量、總價，且不能只是一張發票寫著裝潢費及金額；而可扣除的金額也是由稅務員主觀認定，若超出總金額的一定比例，稅務員不一定會全額認列。

取得、改良及移轉費用：賣屋時的仲介費、搬運費、清潔費...等，所有費用加總之後，和出售成交價額的3％（上限30萬）做比較，取大者填入ZB。附表三，若在交易日三年內有房屋土地交易損失金額，附上附國稅局核定損失金額的核定通知書，即可列舉扣除。

舉例說明：

一、自售成交出售８００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３％為２４萬。仲介成交出售８００萬的房子支付仲介費32萬，可以列舉仲介費發票扣除32萬。
二、自售成交出售２０００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３０萬（３％為６０萬，但是取上限３０萬）。仲介成交出售２０００萬的房子支付仲介費８０萬，可以列舉仲介費發票扣除８０萬。

翻回第一頁，來進行最後的作答。房屋土地成交價額＝房地出售價格。可減除成本ZA＝房屋的成本+買入時的相關費用。可減除費用ZB＝取得、改良及移轉費用。房屋土地交易所得額GI＝AA-ZA-ZB。課稅所得額GL＝GI-ZC-土地漲價總數額。土地的增值已課徵土地增值稅，為避免重複課稅因此能扣除土地漲價總數額。

土地漲價總數額＝申報現值總額－前次移轉所申報現值×消費者物價指數－土地改良費用（工程受益費）

土增稅是依土地漲價的倍數來課徵土地增值稅（20～40％）。土地漲價總數額可以從土地增值稅單上查到，也可以上網計算查詢到。如何計算土地增值稅、財政部試算土地增值稅網頁
最後來判斷稅率是10％～45％，再用上述的課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF。持有兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用25G來列印稅單，若已經超過申報期限則需要用25H來申報，25H在繳納稅款時收款單位會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。