前言：
筆者名下有一自住房地，原先在銀行A貸款餘額尚有200萬、利率為2.1％。某次跟銀行業務閒聊，她建議我轉貸至B銀行，降低利率節省利息。經送件審核，B銀行核准可轉貸200萬、利率1.9％，每年省4000元利息；銀行另可核准200萬、2.3％的理財型房貸供我運用。於是我開始分析這筆低利率資金的投資可行性：
1. 投資股市：當時的大盤約在8000點，個人過去投資股市以虧損居多。
2. 債券型基金：長期持有的富林坦柏頓全球債（月配息、美元計價）年報酬率約3％。
3. 房地產：熟悉的產業，又可分為：
① 購入中古屋裝修後賺價差
② 購入新成屋等待兩年後增值
③ 購買收租套房。
4. 不要舉債投資
投資評估：
富爸爸窮爸爸提到一個觀念：「窮人和中產階級為錢而工作，富人讓錢為他們工作」。
這次難得的機會，期望透過投資帶來被動收入。投資債券型基金每年的獲利只有200萬的利差3.0％－2.3％＝0.7％，大約是定存利率，每年淨獲利約1.4萬元。於是我選擇投資最熟悉的房地產，卻也是第一次的經驗。房地產的投資各有利弊：
① 中古屋裝修轉賣：
需要自籌裝潢的費用約50-100萬，我沒有類似的裝修經驗，也沒有配合的工班。且因為新制房地合一稅的關係，短期轉售會被課很重的財產交易所得稅，因此刪除這個選項。
② 新成屋兩年後增值：
2015年底的房地產因新制房地合一稅還有總統大選的干擾，成交量一直處於低檔。竹東昌益環球市、寰宇市一直吸引我注意，然而三房的總價約600萬，除了200萬的自備款是用理財型貸款支付還要另揹400萬房貸，等於是600萬全額貸款，每月本利攤還要繳30000元。假設購入之後馬上出租，當地三房租金約15000元。租金1.5萬/月×12月＝18萬，18萬÷600萬＝3％租金投報率，只等於投資債券型基金，但是每個月的現金流將會是-15000元。這項投資所要承擔的風險是租不出去或房價下修造成損失；主要的獲利在兩年後的房價增值而非租金收益。
③ 收租套房：
新竹、竹北套房收租的報酬率大約在3-5％，優點是現金流可能會是正數；需要負擔的風險有：租不出去、租金下跌、房價下跌；房客欠租、屋況被破壞、房子變成凶宅。
前三項的風險我們無法控制，然而慎選產品可以避免租不出去的風險；租金下跌頂多投報率下降，至少不會跌破貸款利率；房價下跌只要長期持有不要出售就不會有損失，透過價格分析確保買價為當時的相對低點，就可避免房價下跌造成的衝擊。後三項則可以透過慎選產品與房客來避免風險。園區上班族絕對優於學生或市區上班族，而情侶、家庭又優於單身者。
再三考量風險、獲利並評估現金流，我傾向投資收租套房，便透過網路開始搜尋物件。
首先會到信義房屋和永慶房屋的網站搜尋物件，主要是因為信義房屋網站包含信義、住商、太平洋、中信、大家房屋的物件；永慶房屋的網站會包含永慶、有巢氏、台慶的物件。只要掌握這兩大品牌就可以搜尋到九成以上的委託物件。而我也會到591找屋主自售或小品牌仲介的物件。
物件與行情資訊：
在網站上輸入設定條件：新竹市、0-300萬，15年內的產品，我優先挑選有社區名稱的物件。有社區名稱代表有社區管理，除了能代收郵件包裹、對單身租客也較安全、公共區域的清潔和維護也佳，於是我憑經驗挑出下述合適的社區：
經國豔：經國路二段（市區）
蒂芬妮：中山路（市區）
月光寶盒：長安街（市區）
鴻澤北大：仁德街（市區）
Sogo123：中華路（市區）
潘朵拉：光復路（市區、新竹女中對面）
大任福華：中正路（市區）
煙波主人：明湖路（青草湖）
森之妍：明湖路（青草湖）
優秀賞：香北一路（大庄、元培玄奘大學附近）
師院雅筑：振興路（新竹師院附近）
梅竹芳鄰：大學路（園區、交通大學附近）
中華科技廣場：柯湳一街（中華大學附近）
活力館：金山六街（園區附近）
在上述社區可以再篩選要鎖定的承租客：上班族或學生。租客為學生要考量的有：
○寒暑假的空窗期常無法收租
○學生租客流動率高，常常要找新租客
○學生預算普遍不高
○學生的生活問題較多（媽寶）
○招生人數銳減，日後大學退場會降低租屋需求量。
由於上述考量，優秀賞、師院雅筑、中華科技廣場就率先刪除。梅竹芳鄰會保留下來是因為社區鄰近科學園區，且交大估計不會有減招的疑慮。其中『中華科技廣場』我想特別提出來討論：這個案子位在中華大學附近，標榜有三間套房、每間套房租金4000元，總價近300萬，乍看之下投報率似乎不錯，但實際走一遭社區會發現，公布欄滿是招租的廣告，明顯供給大於需求；況且若同是收租12000元，顯然是管理單一承租客較為省事。
第二階段我會考量社區附近是否有八大行業。雖然能透過篩選租客來降低本身的風險，但卻避免不了其他房東的抉擇，居住品質就會受影響，因此刪除經國路、中正路附近的社區。
評估過程中我會到社區附近看看環境、約仲介實際前往看屋、每天搜尋房仲網站和591、並且前往社區詢問管理員是否有屋主自售，但因為我外表太像仲介，管理員的防備心很重，若是婆婆媽媽出馬去問管理員，比較容易探尋到屋主賣屋資訊。篩選及評估後鎖定下述社區，並善用591的功能瞭解社區租金與房價，概略的算出投資報酬率：
蒂芬妮：昌益建設，樓中樓格局，屋齡新管理佳，雖然在中山路，還是列入考慮。
煙波主人：春福建設、平面式格局，地點較偏遠但園區客可以接受，單價便宜。
梅竹芳鄰：小建商興建、平面式格局，近園區。
森之妍：寶佳建設、平面式格局，地點比煙波主人在深入一些。
潘朵拉：春福建設、樓中樓格局，鄰鐵路、社區入口位置比較尷尬。
活力館：小建商興建、樓中樓格局，園區人最愛金山街的生活機能。
591出租社區找房（瞭解租金行情）
591出售社區找房（瞭解售價行情）
出價洽談：
有天在591上搜尋到一個物件：煙波主人開價198萬。我立刻上實價登錄網站查詢成交行情，先搜尋近半年行情：每坪單價約10.8-13.8萬，最高的每坪15.8萬跟最低的每坪2.7萬都可以忽略，因為最高跟最低的行情有可能是有高檔裝潢、家電，最低的可能為特殊情形：如親友間的買賣．．．等。
買賣房地產該如何查詢行情
如何看懂實價登錄：建坪單價
如何看懂實價登錄：特定社區行情
如何看懂實價登錄：實戰演練
接著整理近三年該社區B2樓層價格波動，由於社區內坪數都相同，就以總價來製表；若建坪不盡相同就用每坪單價來評估。網路上常說要用開價的七折開始出價，若以這個例子就相當不智，因屋主開價就已是市場行情價（在實價登錄的行情範圍內），若一跟賣方開價就出140萬，可能會招致賣方的反感，後續洽談就會更辛苦。
洽談第一原則：不要先出價：單兵戰鬥訓練說拔草測風向，於是我禮貌的去電賣方表達購屋的意向，詢問賣方期望的底價，賣方就提到前幾天有另個買方看屋後出價170萬元，這個價格他有慎重考慮。這時要分辨這個訊息真實性，有可能是高手賣方的定價策略，希望買方從170開始往上出價，也可能是賣方在製造競爭者抬高價格。由於已詳細做過功課，170萬確實是實價登錄的低標，判斷該訊息為真。我擔心賣方會優先出售給第一組買方，未避免夜長夢多當下就向賣方出價170萬，並附上誘人的條件：『不需看屋，當天可簽約』，希望賣方可以讓售給我。賣方考慮一會便表達該價格還未達預期，希望我可以再加價。同樣的還是運用洽談第一個原則：不要先出價。在電話裡我詢問賣方：『你希望我加多少』（逼價）。賣方給我個明確的價格：『希望是180萬』。
洽談第二原則：不要接受對方第一個價格。這是巧妙的心理戰，若當下立刻就同意賣方180萬成交，賣方心理就會懊悔：『可惡，早知道開價185萬也許買方也會答應』，後續賣方價格反彈或反悔不賣的機會就會大增。因此即便賣方180萬的價格已在鎖定的射程內，還是持續議價，一方面穩住案子讓賣方覺得有獲勝的感覺，另一方面買屋的目的是投資，能爭取一萬是一萬。
洽談第三個原則：不要掀自己的底牌。我的底牌是180萬也會買，但是希望178萬元成交，於是向賣方提議以176萬的可能。賣方以要和太太商議為由中斷通話，再次聯絡果然以中間值178萬成交。試想，若當時跟賣方出價178萬，也許最後的成交價就是179萬了！
幸運的，我遇到善良的賣方，順利談到一個買賣雙方都滿意的價格。倘若今天遇到談判技巧高段的賣方，當我詢問賣方的底價（逼價）時，若對方堅持不告知、或不說明前個買方出價170萬的事、或者故意說前一個買方出價180萬，我可能會從180萬開始出價，最終成交價就會落在180-198萬之間；也或許賣方表明要跟太太商議的時候，會運用黑白臉策略堅持踩住180萬底價，也就爭取不到2萬元的議價空間。
結論：
順利買到房子後，開始追蹤分析整筆投資的收益狀況。先用第一銀行貸款試算算出貸款178萬元、利率2.3％則每月應繳本息為9260元。租金收入為每月10000元包含網路、第四台、管理費，每月實收約8300元。租金扣除必要費用與房貸利息，每年淨獲利為5.87萬。本次投資的優點是完全利用銀行資金創造獲利：每月4891元，卻沒有花到自己的資金；缺點則是每月房貸扣除租金收入，現金流為 -960元。
這個投資策略（如上表）若能自備三成自備款53.4萬，就可以創造出每月8300-6482＝1818元的現金流；實際獲利為每年7.09萬、每月5900元。若能不斷的創造第二間、第三間的收租套房，就能創造更大的被動收入。
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① 中古屋裝修轉賣：
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② 新成屋兩年後增值：
2015年底的房地產因新制房地合一稅還有總統大選的干擾，成交量一直處於低檔。竹東昌益環球市、寰宇市一直吸引我注意，然而三房的總價約600萬，除了200萬的自備款是用理財型貸款支付還要另揹400萬房貸，等於是600萬全額貸款，每月本利攤還要繳30000元。假設購入之後馬上出租，當地三房租金約15000元。租金1.5萬/月×12月＝18萬，18萬÷600萬＝3％租金投報率，只等於投資債券型基金，但是每個月的現金流將會是-15000元。這項投資所要承擔的風險是租不出去或房價下修造成損失；主要的獲利在兩年後的房價增值而非租金收益。
③ 收租套房：
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○寒暑假的空窗期常無法收租
○學生租客流動率高，常常要找新租客
○學生預算普遍不高
○學生的生活問題較多（媽寶）
○招生人數銳減，日後大學退場會降低租屋需求量。
由於上述考量，優秀賞、師院雅筑、中華科技廣場就率先刪除。梅竹芳鄰會保留下來是因為社區鄰近科學園區，且交大估計不會有減招的疑慮。其中『中華科技廣場』我想特別提出來討論：這個案子位在中華大學附近，標榜有三間套房、每間套房租金4000元，總價近300萬，乍看之下投報率似乎不錯，但實際走一遭社區會發現，公布欄滿是招租的廣告，明顯供給大於需求；況且若同是收租12000元，顯然是管理單一承租客較為省事。
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煙波主人：春福建設、平面式格局，地點較偏遠但園區客可以接受，單價便宜。
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出價洽談：
有天在591上搜尋到一個物件：煙波主人開價198萬。我立刻上實價登錄網站查詢成交行情，先搜尋近半年行情：每坪單價約10.8-13.8萬，最高的每坪15.8萬跟最低的每坪2.7萬都可以忽略，因為最高跟最低的行情有可能是有高檔裝潢、家電，最低的可能為特殊情形：如親友間的買賣．．．等。
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洽談第一原則：不要先出價：單兵戰鬥訓練說拔草測風向，於是我禮貌的去電賣方表達購屋的意向，詢問賣方期望的底價，賣方就提到前幾天有另個買方看屋後出價170萬元，這個價格他有慎重考慮。這時要分辨這個訊息真實性，有可能是高手賣方的定價策略，希望買方從170開始往上出價，也可能是賣方在製造競爭者抬高價格。由於已詳細做過功課，170萬確實是實價登錄的低標，判斷該訊息為真。我擔心賣方會優先出售給第一組買方，未避免夜長夢多當下就向賣方出價170萬，並附上誘人的條件：『不需看屋，當天可簽約』，希望賣方可以讓售給我。賣方考慮一會便表達該價格還未達預期，希望我可以再加價。同樣的還是運用洽談第一個原則：不要先出價。在電話裡我詢問賣方：『你希望我加多少』（逼價）。賣方給我個明確的價格：『希望是180萬』。
洽談第二原則：不要接受對方第一個價格。這是巧妙的心理戰，若當下立刻就同意賣方180萬成交，賣方心理就會懊悔：『可惡，早知道開價185萬也許買方也會答應』，後續賣方價格反彈或反悔不賣的機會就會大增。因此即便賣方180萬的價格已在鎖定的射程內，還是持續議價，一方面穩住案子讓賣方覺得有獲勝的感覺，另一方面買屋的目的是投資，能爭取一萬是一萬。
洽談第三個原則：不要掀自己的底牌。我的底牌是180萬也會買，但是希望178萬元成交，於是向賣方提議以176萬的可能。賣方以要和太太商議為由中斷通話，再次聯絡果然以中間值178萬成交。試想，若當時跟賣方出價178萬，也許最後的成交價就是179萬了！
幸運的，我遇到善良的賣方，順利談到一個買賣雙方都滿意的價格。倘若今天遇到談判技巧高段的賣方，當我詢問賣方的底價（逼價）時，若對方堅持不告知、或不說明前個買方出價170萬的事、或者故意說前一個買方出價180萬，我可能會從180萬開始出價，最終成交價就會落在180-198萬之間；也或許賣方表明要跟太太商議的時候，會運用黑白臉策略堅持踩住180萬底價，也就爭取不到2萬元的議價空間。
結論：
順利買到房子後，開始追蹤分析整筆投資的收益狀況。先用第一銀行貸款試算算出貸款178萬元、利率2.3％則每月應繳本息為9260元。租金收入為每月10000元包含網路、第四台、管理費，每月實收約8300元。租金扣除必要費用與房貸利息，每年淨獲利為5.87萬。本次投資的優點是完全利用銀行資金創造獲利：每月4891元，卻沒有花到自己的資金；缺點則是每月房貸扣除租金收入，現金流為 -960元。
這個投資策略（如上表）若能自備三成自備款53.4萬，就可以創造出每月8300-6482＝1818元的現金流；實際獲利為每年7.09萬、每月5900元。若能不斷的創造第二間、第三間的收租套房，就能創造更大的被動收入。
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