財產交易所得稅：申報懶人包 Q＆A

　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
　　　如何申報財產交易所得稅：標準核定
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
　　　如何申報財產交易所得稅：重購退稅
　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

Ｑ１：如何判斷新制房地合一稅還是舊制財產交易所得？
Ａ１：若房地為105年1月1日以後登記完成，在出售時就適用新制房地合一稅，必須在買賣移轉登記完成後30天內，向戶籍所在地國稅局申報繳納房地合一稅。若房地為繼承、配偶贈與取得，則以原所有權人取得登記完成日判斷是否為房地合一稅課稅範圍。舉例：小明於103年5月20日購入房地，並於105年3月1日配偶贈與給太太小花，而後小花於111年8月5日出售該房地，則小花本次出售房屋取得時間基準點就以103年5月20日為準，適用舊制財產交易所得稅，於112年5月申報個人綜合時手動新增財產交易所得。

Ｑ２：已申報繳納房地合一稅後，還需要申報舊制財產交易所得嗎？
Ａ２：不需要。

Ｑ３：何時需要申報舊制財產交易所得？
Ａ３：若非屬新制房地合一稅的課稅範圍，111年度出售房地，需在112年5月申報個人綜合所得稅時申報財產交易所得。這筆所得在網路報稅時不會自動帶入，需要自行新增。時間點認定是以登記完成日為準，舉例說明：111年12月1日簽定買賣合約，房屋在112年1月10日登記完成，則視為112年度的所得，需在113年5月申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到（登記日期），但是賣方通常不會留存已售出的房地謄本或權狀影本，若要知道確切的登記完成日期，可以詢問當時的承辦代書，或者到地政事務所調閱已出售房地的謄本。

Ｑ４：該用哪一種方式申報財產交易所得？
Ａ４：舊制財產交易所得分標準核定（無法證明取得成本者）及核實申報（可以證明取得成本者）。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主，若無法證明取得成本就可以用標準核定。101年8月政府開始實價登錄，所有買賣價格資訊都有完整的紀錄，因此國稅局非常容易掌握賣方的購入成本價，倘若在101年8月後購入的案件就會建議採用核實申報。另外，若為98年以後向建商購買預售屋者，建商因為有申報營業稅需要將售價造冊送交國稅局備查，出售時也會建議採用核實申報。簡言之，出售房地若為101年8月以前取得，可用標準核定先申報；101年8月至104年12月31日間取得的房地須以核實申報、105年1月1日後取得的房地，出售時就適用新制房地合一稅。　　　

Ｑ５：何時需要申報財產交易所得？
Ａ５：若適用財產交易所得稅舊制，無論能否提出當時的成本證明，都要於售屋登記完成日的隔年５月，申報所得稅時一併申報財產交易所得，這筆所得並不會自動匯入，需要自行手動新增。例如：111年11月1日出售房地於111年12月5日登記完成，需於112年5月申報。若適用新制房地合一稅，則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報，以上例就必須在112年1月4日之前申報完成，否則會將有怠報的罰金。

Ｑ６：財產交易所得稅有何節稅方法？
Ａ６：倘若賣屋是賠售，可以申報財產交易損失，若當年度有其他財產交易所得，售屋損失可以抵扣售屋所得，但不可抵扣其他個人薪資、證券股利、銀行利息...等其他所得。若符合以小換大且自住的重購要件，則能申請重購退（抵）稅。核實申報可以提出相關單據列舉扣除，例如：公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額，需承辦稅務員個別認定。國稅局較能接受扣除的解釋法令如下：取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）

Ｑ７：可以先用最簡單的標準認定（無法證明取得成本者）來申報嗎？
Ａ７：申報舊制財產交易所得需以核實申報為主，倘若你手邊有取得成本的合約書，卻技巧性選擇標準核定申報，未來很有可能收到國稅局補稅公文。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買的房地，幾乎都逃不掉被國稅局發函需以實際成交金額（核實申報）補稅的命運。下圖為國稅局補稅公文，出售房地後3-5年內都有機會收到。

Ｑ８：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？
個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局

Ｑ９：舊制財產交易所得能像新制一樣有自住六年４００萬的扣除額嗎？
舊制財產交易所得無自住房地４００萬的扣除額。

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