如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）

本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。

財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；

財產交易所得並不會自動帶入，而是需要由納稅義務人手動新增，在網路報稅軟體的所得資料頁面，選財產交易所得（房屋-自行列舉必要費用及成本）

前文：如何申報財產交易所得稅：核實申報　提到的案例是一般的買賣狀況，出售總價是包含土地價格與建物價格，並依出售當年的房屋與土地公告現值比例拆算出建物所得。然而真正的節稅高手會透過房地分價來達到節稅目的。這個節稅方法的最重要的前題是：買入與賣出的買賣契約書（私契）都必須有房地分價（需載明土地價格與建物價格），申報財產交易所得時就能單獨以建物出售價格-建物買入價格-必要成本與費用來計算。

建商在賣屋時因為營業稅的關係，多數會做房地分價。買方會分別拿到土地買賣合約書與建物買賣合約書，合約書上會載明分別價格。例如：土地總價175萬、建物總價75萬；若賣屋時合約書也能做房地價格劃分，例如：買賣總價：新台幣350萬元整（其中包含土地價格265萬、建物價格85萬），就可以單獨用建物價格來申報財產交易所得。

＊曾有客戶質疑本報稅的適法性，提供台北國稅局新聞搞供各位檢視。說明連結

選取出售房地的所有權人姓名，填入出售房地的地址，稅籍編號可以從契稅繳款書上面找到，不填也可以。在收入總額填賣出價格85萬，買入及賣出之房地價格是否劃分勾是，就無需填寫修改房屋/土地現值。點選輸入必要的費用費用及成本，原始取得成本填75萬，契稅25,000元是屬於建物費用可以全額扣抵；土增稅是屬於土地費用，在這種單獨申報建物所得的方式就完全不能扣抵；印花稅500元則是需要找建物的印花稅單；其餘代書費20,000元、政府規費5,000元、仲介費210,000元則是包含土地與建物費用，就必須用房地比來拆算出屬於建物單獨的費用。

代書費-建物部分費用：20,000×85 ÷（85+265）＝ 4,857
規費-建物部分費用：5,000×85 ÷（85+265）＝ 1,214
仲介費-建物部分費用：210,000×85 ÷（85+265）＝ 51,000

如此計算出來的所得即為17,429元。最後按+新增，財產交易所得就會新增在下方的所得欄位。若當時沒有做房地價格劃分，所要申報的所得為170,879元。節稅效果非常驚人。

（3,500,000-2,761,500）×　182,000　　÷（182,000+604,558）＝　170,879
　（賣價－成本及費用）　×　房屋現值　÷（土地現值＋房屋現值）

房地價格的比例考驗著報稅者的專業與經驗，若把建物售價盡可能做低，土地價格做高就能達到節稅的目的，然而比例也不能太懸殊讓國稅局承辦認定為惡意避稅。根據經驗，土地與建物的比例概略為6：4～7：3，而我最建議的則是按政府公告現值的比例為依據，是最沒有爭議的方案。

在網路上完成申報之後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 列舉成本的單據（契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等）
2. 出售時與購入時的買賣合約書（私契）
3. 出售時與購入時的土地與建築改物所有權買賣移轉契約書（公契）

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