11.09.2015

親屬之間的過戶:實際案例

Mobile01上面看到這個討論串 想請問大家我是不是應該早點辦理過戶
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下:
番茄2011
加入好友  加入黑名單
2015-11-09 07:35  #1

是這樣的....
小弟老家在新北市某區一間舊公寓
我與家母戶籍皆不在此處 只有姐姐戶籍還在此(但也沒住那)
這幾年家母身體很差 可能時日無多
而老家過去曾經有被抵押貸款 但前年我拿出自己積蓄還清所有貸款
而可以繼承的人只有我跟姐姐 但是姊姊財務不佳
母親不放心 加上我還清貸款 所以家母希望把房子過給我
但如果用繼承方式 我姊姊也有權利繼承
所以有考慮用贈與方式 但我不想花這個費用(贈與稅+土增稅)
房子在90年曾經用贈與方式過戶過一次 外祖母過給家母
因而付出了一百多萬的稅金(土增+贈與稅)
如果現在辦理贈與(家母贈與給我) 還是得花好幾萬元稅金(從90年~104年)
但是用繼承方式過戶 姊姊又有權利繼承(遺囑好像也沒用)
看了一下網路的文章 好像明年房地合一稅對於贈與過戶課的稅金金額更高
請問一下大家 我該怎麼做比較好呢?

======================================
辦理親人間的房地過戶,需要考量的點有許多,無法一言以蔽之。
土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡,
都是考量的要件,需要精算之後才能針對個案給予建議。

你可以選擇的方法有三:買賣、贈與、繼承。

贈與的缺點:要繳土增稅跟贈與稅。
贈與的優點:避免日後其他繼承人的爭產、省事。

買賣的缺點:要有資金流向、後續資金如何回流到你身上。
買賣的優點:若適用土增稅一生一次的稅率,可以節省土增稅。
      避免日後其他繼承人的爭產

繼承的優點:遺產稅的免稅額跟扣除額很高,很有機會不用繳到遺產稅,
      且免土增稅跟契稅。
繼承的缺點:其他繼承人可能會爭產。


首先,樓主沒有提供土地與建物的現值,在這邊我先假設
狀況一:土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬,假設為200萬
狀況二:土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬,假設為500萬

=============================================

『狀況一:土地與建物現值合計200萬』
建議方案一:直接辦與『贈與』
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土地增值稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:贈與稅每年免稅額為220萬,因為現值低於免稅額,
   建議辦與『贈與』,即可免贈與稅。


建議方案二:辦理『買賣』
優點:土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、
   登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母子兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值200萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程:1.先將總價款3成60萬由兒子戶頭匯給母親
     (若有現金無需貸款則直接匯給母親200萬)
   2.申報土增稅、契稅.
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款140萬撥入母親戶頭(若現金交易則無)

既然辦買賣跟贈與,未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值+房屋現值當做取得成本,那麼辦買賣跟贈與的差別就在於:能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅

=============================================

『狀況二:土地與建物現值合計500萬』
建議方案一:辦理分年『贈與』
優點:省贈與稅
缺點:土增稅不能用自用稅率,500萬的現值要辦3次(每次1/3)
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費

建議方案二:辦理『買賣』
優點:省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣、需自備2-3成資金
   日後要賣這房子,你的取得成本是用這次買賣價格
   媽媽的資金要分三年回流給兒子
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、
   登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母子兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值500萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程:1.先將總價款3成150萬由兒子戶頭匯給母親
     (若不需貸款就一次匯入500萬)
   2.申報土增稅、契稅。繳稅。
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款350萬撥入母親戶頭(若無貸款則無)
   6.把資金流向交給國稅局辦理結案。
  
既然辦買賣跟贈與,未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值+房屋現值當做取得成本,那麼辦買賣跟贈與的差別就在於:
1.能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅
2.省下贈與稅

====================================

備註1:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

根據mobile01討論串裡面的回應,我提供自己的經驗跟想法,
若有疏漏或者錯誤,歡迎各位先進討論與指正。

我也想過用買賣的 可是萬一我媽這一兩年去世 我姊可以要求分財產 也就是我媽賣房子給我的現金所得
回答:利用每年220萬的免稅額回流現金給您。

pklyandon的做法:
1.將房子依市價賣掉,返回當初版大補的金額!(也許加上利息!)
2.將剩下的錢分一分,小孩有幾個就拆幾份!
趁父母親還在講清楚,等父母親百年後就很難處理了!
大家谁都不欠谁!
你當初有拿錢出來,這些其實都查的到!
請不要小看了國稅局!
回答:pklyandon的做法,兼顧了情、理、法,是一個很棒的建議。

買賣可以。但是需要有資金流程。就是銀行有記錄你付錢給你老母。價格太低的話,稅捐處還是會以視同贈與要求你繳稅。
直接贈與比較不囉嗦,千萬不要低價買賣,低於實價登錄會被查,到時補稅加罰金得不償失...
回答:契約自由化,實價登錄時會備註是二親等內買賣,若價格太低自然會被剃除,沒有罰金問題,只需要注意價格不要低於公告現值。

死亡前兩年內的贈與須列入遺產。所以用贈與方式給你的話,如果老母兩年內死亡。姊姊還是有權要求繼承的。
除非你能拖過兩年。
回答:贈與契約有效。上文有人回覆過,視為遺產的條文是說仍列入遺產課稅,而非其他繼承人有繼承該財產的權利。

jumax建議辦理贈與,贈與契約到法院公證,經過贈與為特有財產
回答:100分,為了防止媽媽百年後姐姐跳出來主張該贈與契約無效,到法院或民間公證人去公證吧!

二等親買賣視同贈與,國稅局一樣討稅
回答:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

沒有用,如果你姐姐不願意放棄繼承,就算你先辦贈與過戶,她一樣可以打民事官司討回該屬於她的那一份財產,也是就1/2。
這就是民法上的「應繼份」,與「特留分」。就算你跟你媽達成協議,偷偷摸摸過戶也沒有用。
回答:特留份是針對遺產,而非生前已贈與他人的財產

新竹竹北代書推薦