5.09.2017

如何申報財產交易所得稅:財產交易損失

倘若賣屋是賠售的,可以列舉財產交易損失。唯財產交易損失只能扣抵財產交易所得,無法扣抵其他所得,倘若該年度沒有其他財產交易所得可以扣抵,則可以在未來三年內的財產交易所得扣抵。

綜合所得稅申報扣除財產交易損失之規定如何?
轉讓「預售屋」有虧損時,應如何申報財產交易損失?

財產交易損失的計算,無論一般房屋買賣或者預售屋的買賣都是用相同的計算公式與申報方式。倘若買價為1270萬,契稅、代書費相關稅規費為5萬元。賣價為1500萬並支付仲介費、土增稅共15萬元,則本次財產交易損失為(1500-1270-5-15)*房地比假設1/3=70萬元。在報稅軟體的頁面按扣除額,再按增修財產交易損失明細資料。房地比=房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值)




選擇所得人,輸入財產交易損失700000。按新增後離開。



卻發現財產交易損失扣除額還是零,那是因為在所得資料欄並沒有輸入財產交易所得,所以自然沒有扣除額可以扣。倘若所得資料有財產交易所得100萬,那麼增修70萬的財產交易損失明細資料後,就會有70萬的財產交易損失扣除額跳出來。而財產交易損失的扣除額以當年度的財產交易所得為上限。假設105年的財產交易損失為70萬,財產交易所得為60萬,則該年度還是只能扣除60萬的財產交易損失,多出來的10萬則可以在未來三年內扣除財產交易所得。





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5.05.2017

如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣

預售屋換約買賣是權利的移轉,若有獲利仍需申報財產交易所得。和一般房屋買賣的申報方式不同,在網路報稅頁面中,選取所得資料→財產交易所得(非房屋-自行列舉必要費用及成本)→非房屋財產交易所得。

輸入換約標的物,XX建案O棟O樓,收入總額填入換約賣出時的合約書價格,必要費用及成本填入當時跟建商買的價格(土地+建物自行加總),若賣出時有支付仲介服務費或建商收取的換約手續費,附上單據也可以列舉,扣除之後就是所得總額。

預售屋的買賣是一種權利的移轉,申報財產交易所得就沒有劃分房地比,而是所有獲利都必須申報所得。曾有客戶認為預售屋的換約並沒有到地政機關或稅務機關登記,因而沒有申報財產交易所得,卻在2年後收到國稅局來函要求補稅,最有可能的原因是國稅局取得了換約過後的合約書,因而往前追繳差額的部分。比方說A跟建商買1000萬,後來1050換約賣給B,B成屋後住了兩年以1100賣給C,而B在申報財產交易所得只會申報1050→1100的部份,國稅局若比對預售成交價格為1000,就會回頭查A追繳1000→1050的所得。






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如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)

本文更新於106/5/5,適用於105年度所得申報。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)



前文:如何申報財產交易所得稅:核實申報 提到的案例是一般的買賣狀況,房地價格是加總在一起的,在申報所得稅的時候就必須根據房屋與土地的公告現值來分算出建物所得。然而真正的節稅高手會透過房地分價來達到節稅目的。要做房地分價報稅的前題是,買入與賣出的合約書都必須做房地分價(需載明土地價格與建物價格),在申報所得就以建物出售價格-建物買入價格-必要費用來計算財產交易所得。

建商在賣屋時因為營業稅的關係,大多會做房地分價。買方會分別拿到土地買賣合約書與建物買賣合約書,合約書會載明價格。例如:土地價格175萬、建物價格75萬;若賣屋時合約書也做房地價格劃分:買賣價格:新台幣350萬元整(其中包含土地價格265萬、建物價格85萬),則申報的方式就會有所不同。



選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址

收入總額填賣出價格85萬,買入及賣出之房地價格是否劃分勾是,就無需填寫修改房屋/土地現值。點選輸入必要的費用費用及成本,原始取得成本填75萬,契稅25000元是屬於建物費用可以全額扣抵;土增稅是屬於土地費用在這種申報方式就完全不能扣抵;印花稅500元有單獨屬於建物的稅單;其他代書費20000元、政府規費5000元、仲介費210000元則是包含土地與建物費用,就必須用房地比來拆算出屬於建物的費用。

代書費-建物部分費用:20000×85 ÷(85+265)= 4857
規費-建物部分費用:5000×85 ÷(85+265)= 1214
仲介費-建物部分費用:210000×85 ÷(85+265)= 51000



如此計算出來的所得即為17429元。最後按+新增,財產交易所得就會新增在下方的所得欄位。若當時沒有做房地價格劃分,所要申報的所得為170879元。節稅效果非常驚人。

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值)

房地價格的比例劃分考驗著報稅者的專業,倘若以公告現值去拆算無法達到節稅的效果,情況允許會把建物出售價格盡可能做低,土地價格做高,但是比例也不能太懸殊讓國稅局的人員認定為惡意避稅。土地:建物的比例概略為6:4~7:3,若做到8:2就有點離譜了!

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建筑改物所有權買賣移轉契約書(公契)






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