11.09.2015

親屬之間的過戶:實際案例

Mobile01上面看到這個討論串 想請問大家我是不是應該早點辦理過戶
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下:
番茄2011
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2015-11-09 07:35  #1

是這樣的....
小弟老家在新北市某區一間舊公寓
我與家母戶籍皆不在此處 只有姐姐戶籍還在此(但也沒住那)
這幾年家母身體很差 可能時日無多
而老家過去曾經有被抵押貸款 但前年我拿出自己積蓄還清所有貸款
而可以繼承的人只有我跟姐姐 但是姊姊財務不佳
母親不放心 加上我還清貸款 所以家母希望把房子過給我
但如果用繼承方式 我姊姊也有權利繼承
所以有考慮用贈與方式 但我不想花這個費用(贈與稅+土增稅)
房子在90年曾經用贈與方式過戶過一次 外祖母過給家母
因而付出了一百多萬的稅金(土增+贈與稅)
如果現在辦理贈與(家母贈與給我) 還是得花好幾萬元稅金(從90年~104年)
但是用繼承方式過戶 姊姊又有權利繼承(遺囑好像也沒用)
看了一下網路的文章 好像明年房地合一稅對於贈與過戶課的稅金金額更高
請問一下大家 我該怎麼做比較好呢?

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辦理親人間的房地過戶,需要考量的點有許多,無法一言以蔽之。
土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡,
都是考量的要件,需要精算之後才能針對個案給予建議。

你可以選擇的方法有三:買賣、贈與、繼承。

贈與的缺點:要繳土增稅跟贈與稅。
贈與的優點:避免日後其他繼承人的爭產、省事。

買賣的缺點:要有資金流向、後續資金如何回流到你身上。
買賣的優點:若適用土增稅一生一次的稅率,可以節省土增稅。
      避免日後其他繼承人的爭產

繼承的優點:遺產稅的免稅額跟扣除額很高,很有機會不用繳到遺產稅,
      且免土增稅跟契稅。
繼承的缺點:其他繼承人可能會爭產。


首先,樓主沒有提供土地與建物的現值,在這邊我先假設
狀況一:土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬,假設為200萬
狀況二:土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬,假設為500萬

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『狀況一:土地與建物現值合計200萬』
建議方案一:直接辦與『贈與』
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土地增值稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:贈與稅每年免稅額為220萬,因為現值低於免稅額,
   建議辦與『贈與』,即可免贈與稅。


建議方案二:辦理『買賣』
優點:土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、
   登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母子兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值200萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程:1.先將總價款3成60萬由兒子戶頭匯給母親
     (若有現金無需貸款則直接匯給母親200萬)
   2.申報土增稅、契稅.
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款140萬撥入母親戶頭(若現金交易則無)

既然辦買賣跟贈與,未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值+房屋現值當做取得成本,那麼辦買賣跟贈與的差別就在於:能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅

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『狀況二:土地與建物現值合計500萬』
建議方案一:辦理分年『贈與』
優點:省贈與稅
缺點:土增稅不能用自用稅率,500萬的現值要辦3次(每次1/3)
   日後要賣房,取得成本以今年的土地公告現值+房屋現值計算
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費

建議方案二:辦理『買賣』
優點:省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣、需自備2-3成資金
   日後要賣這房子,你的取得成本是用這次買賣價格
   媽媽的資金要分三年回流給兒子
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、
   登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母子兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值500萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程:1.先將總價款3成150萬由兒子戶頭匯給母親
     (若不需貸款就一次匯入500萬)
   2.申報土增稅、契稅。繳稅。
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款350萬撥入母親戶頭(若無貸款則無)
   6.把資金流向交給國稅局辦理結案。
  
既然辦買賣跟贈與,未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值+房屋現值當做取得成本,那麼辦買賣跟贈與的差別就在於:
1.能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅
2.省下贈與稅

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備註1:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

根據mobile01討論串裡面的回應,我提供自己的經驗跟想法,
若有疏漏或者錯誤,歡迎各位先進討論與指正。

我也想過用買賣的 可是萬一我媽這一兩年去世 我姊可以要求分財產 也就是我媽賣房子給我的現金所得
回答:利用每年220萬的免稅額回流現金給您。

pklyandon的做法:
1.將房子依市價賣掉,返回當初版大補的金額!(也許加上利息!)
2.將剩下的錢分一分,小孩有幾個就拆幾份!
趁父母親還在講清楚,等父母親百年後就很難處理了!
大家谁都不欠谁!
你當初有拿錢出來,這些其實都查的到!
請不要小看了國稅局!
回答:pklyandon的做法,兼顧了情、理、法,是一個很棒的建議。

買賣可以。但是需要有資金流程。就是銀行有記錄你付錢給你老母。價格太低的話,稅捐處還是會以視同贈與要求你繳稅。
直接贈與比較不囉嗦,千萬不要低價買賣,低於實價登錄會被查,到時補稅加罰金得不償失...
回答:契約自由化,實價登錄時會備註是二親等內買賣,若價格太低自然會被剃除,沒有罰金問題,只需要注意價格不要低於公告現值。

死亡前兩年內的贈與須列入遺產。所以用贈與方式給你的話,如果老母兩年內死亡。姊姊還是有權要求繼承的。
除非你能拖過兩年。
回答:贈與契約有效。上文有人回覆過,視為遺產的條文是說仍列入遺產課稅,而非其他繼承人有繼承該財產的權利。

jumax建議辦理贈與,贈與契約到法院公證,經過贈與為特有財產
回答:100分,為了防止媽媽百年後姐姐跳出來主張該贈與契約無效,到法院或民間公證人去公證吧!

二等親買賣視同贈與,國稅局一樣討稅
回答:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

沒有用,如果你姐姐不願意放棄繼承,就算你先辦贈與過戶,她一樣可以打民事官司討回該屬於她的那一份財產,也是就1/2。
這就是民法上的「應繼份」,與「特留分」。就算你跟你媽達成協議,偷偷摸摸過戶也沒有用。
回答:特留份是針對遺產,而非生前已贈與他人的財產

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10.15.2015

如何計算土地增值稅

土地增值稅的納稅義務人為賣方,無論是售屋或贈與房地,都必須試算土地增值稅來評估後續代書流程,以及合法的節稅管道。

試算土地增值稅的網站:財政部試算土地增值稅網頁
登記謄本可到地政事務所申請(需要有所有權人的身分證字號)

在輸入相關資訊的時候的提醒:
1要確保拿到是當年度的謄本,才能算出正確的土增稅。
2每個月因為物價指數的波動,土增稅也會略微調整,正式金額以稅單為主。
3若土地為不同年、月分次取得持分,則要輸入不同年月的物價指數與持分,分別計算土增稅之後再加總稅額。
4計算的單位都是元和平方公尺,無需自行換算成坪




試算土地增值稅需要用到的資訊可以在謄本上找到:

土地公告現值和土地面積可以在謄本標示部找到。前次移轉年期、原規定地價、移轉或設典範圍可以在謄本所有權部找到。消費者物價指數按財政部網頁上的連結可以查到。

前次移轉年期:94年10月
104年1月的公告現值:131300元/平方公尺
前次移轉現值或原規定地價:82955.8元/平方公尺
消費者物價指數則需要按財政部網頁上的連結可以查到,
104年9月相對於94年10月的物價指數為111%
面積:5840.71平方公尺
移轉或設典範圍:24/10000
































把相關的資訊輸入財政部的網頁,試算出土地增值稅為
自用稅率:54985元
一般稅率:109970元

網頁下面的計算公式有興趣的可以看一下,若只想知道土增稅多少則可以無視。


@在下述的計算式裡面的第四項:土地漲價總數額,將是計算新制房地合一稅非常重要的一個數值。




關於土地增值稅的節稅方法:
土地增值稅最理想的節稅方法就是自用住宅重購退稅(以小換大),然而重購退稅要符合許多要件,且退稅後若重購的房地五年內移轉或改變用途(設營業登記或出租),則退回的土增稅需要補繳回國庫。延伸閱讀:房地買賣的重購退稅

土地增值稅適用重購退稅要件:
1.先購後售案件,於重購土地時,已持有出售土地且供自用住宅使用
2.出售土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用
3.重購都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺
4.出售及新購土地之地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有(辦竣戶籍登記)
5.原出售與新購土地所有權人同屬一人。
6.新購土地地價>原出售土地地價-原繳納土地增值稅。
7.一買一賣在兩年內。

若無法符合重購退稅的要件,則可以看土增稅的金額,考慮一生一次土地增值稅自用稅率,它的要求相對簡單:

適用一生一次自用住宅用地優惠稅率要件:
1.自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

若已使用過一生一次的土增稅自用稅率,可再檢視是否符合一生一屋土增稅自用稅率,它的條件更為嚴苛。若也無法符合一生一屋的條件,就只能以一般稅率繳納土增稅。

適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件:
1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。




若手邊沒有謄本的話,也可以拿出土地權狀,可以看到土地面積跟持分,再利用如何查詢土地公告現值與公告地價查詢今年的公告現值,以及購入當年度的公告現值當做前次移轉現值,也能算出土地增值稅。


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9.15.2015

如何查詢土地公告現值與公告地價

公告現值公告地價是不一樣的,在這邊我們先說明兩者個用途。
公告現值則廣泛的運用在計算土地增值稅、或者計算土地的價值(不等於市價)計算財產交易所得、計算遺產或贈與稅的價值,都是用公告現值計算。
公告地價常用在課徵地價稅與計算地政登記規費。

查詢公告現值與公告地價最簡單而且不用花錢的方法,是到內政部地政司查詢。 查詢網址
點進去會連結到各個縣市的網址,這邊我們以新竹縣市為例子。







新竹縣網頁在左列的申報地價另開網頁,再輸入身分證字號,就可以查詢到申報地價。申報地價可以為是公告地價的正負20%,若沒有特別去申報則以公告地價的80%計(誰會自己去申報120%阿?)而地價稅的計算也是以申報地價千分之十而非公告地價。


土地建物登記案件,流程中都會去調閱登記部謄本來審視產權狀況,
若您手邊有謄本也可以查到公告現值申報地價



有了這些資訊才能夠計算出土地增值稅、地價稅、登記規費、印花稅...等


延伸閱讀:

如何計算土地增值稅


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9.08.2015

親屬間的過戶:實際案例2

Mobile01上面看到這個討論串,親人房屋過戶請教 ~~
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下:

作者:Sam-Liu
2015-09-07 19:42  #1

Hi~ 各位大大
小弟的岳母最近有意將名下的公寓過戶給我的老婆。而我們夫妻兩現在住在我母親名下的家中所以名下無房產。公寓大概10年屋齡。市價大約落在1200~1300萬左右。尚有房貸大約320萬。目前岳母傾向我們接手後面的320萬就可以直接過戶。我和老婆盤算後打算用買賣的方式來辦理房屋過戶~~除了貸款320萬償還房貸之外,還想額外增貸約150萬左右,20年時間償還。我想請問各位大大用這樣買賣的方式可行嗎?? 因為是想採用比較節稅的方式處理。以上的動作,是不是要透過代書來處理會比較方便呢?? 因為是第一次處理房屋過戶。所以也不曉得自己辦會不會很難?或是合理的代書費用大概會落在哪邊?最後還是想請教說 市值大約1200萬的房子。如果這樣直接過戶,會不會有其稅務的問題呢??還請各位版友們指點一下迷津~~感謝各位 ^^"


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參考文獻:趙坤麟『如何規畫遺產稅、贈與稅與繼承登記等實務解析』

辦理親人間的房地過戶,需要考量的點有許多,無法一言以蔽之。土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡,都是考量的要件,需要精算之後才能針對個案給予建議。

首先,樓主沒有提供土地與建物的現值,在這邊我先假設
狀況一:土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬,假設為200萬
狀況二:土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬,假設為500萬

狀況一:土地與建物現值合計200萬
建議:直接辦與『贈與』,貸款債務人不變(仍為岳母)
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率、岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用:土地增值稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:贈與稅每年免稅額為220萬,因為現值低於免稅額,建議辦與『贈與』,即可免贈與稅。後續貸款讓岳母繼續當債務人繳款。若銀行同意變更抵押權的債務人為太太,原本的貸款餘額320萬則會被視為反贈與,若遭到國稅局稽查需要補繳(320-220)x 10% = 10萬元的贈與稅。以樓主的狀況,若岳母願意繼續當債務人,那就每個月匯錢給岳母繳納貸款即可。
流程:1.申報土增稅、契稅
   2.申報贈與稅
   3.送地政機關過戶

狀況二:土地與建物現值合計500萬
解決一:辦理『贈與』,貸款債務人變更為太太
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率,銀行未必願意配合變更債務人。
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:若太太的收入正常,銀行同意將抵押權的債務人變更為太太,則可主張附有負擔之贈與,500-320-220<0,則可以免繳納贈與稅。
流程:1.申報土增稅、契稅
   2.申報贈與稅(需有切結書)
   3.送地政機關過戶
   4.檢附抵押權之債務人變更為太太後的最新謄本,送國稅局結案

解決二:辦理分年『贈與』,貸款債務人不變(仍為岳母)
優點:省贈與稅
缺點:土增稅不能用自用稅率,500萬的現值要辦3次(每次1/3)
   岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:岳母以每年贈與土地與建物各1/3的方式與給太太,但債務人仍為岳母

解決三:辦理『買賣』
優點:省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣、需自備2-3成資金
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母女兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值500萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續岳母的資金再用每年220萬的免稅額回流給太太即可。
流程:1.先將總價款3成150萬由女兒戶頭匯給母親
   2.申報土增稅、契稅
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款350萬代償母親的貸款餘額320萬,餘額30萬撥入母親戶頭
   6.塗銷後附上最新謄本與代償餘額30萬資金流向,向國稅局申請結案。


備註1:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。


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8.21.2015

買賣過戶費用

買賣雙方應備文件:



買賣案件應負擔之費用如下:


備註:
地震險火險:依各保險公司而定(一般約3000-6000)
銀行貸款開辦費:依各銀行而定(一般約2000-4000)
貸款違約金:一般常見為設定金額×1%


代書費收費標準:


範例:
以竹北高鐵特區一物件為例:屋齡三年、市價約1750萬、主建物+陽台雨遮約50坪、貸款1230萬(設定金額為貸款×1.2=1476萬)、土地公告現值為2891086、土地申報地價為126156、建物現值為1178400。土地權狀1張、建物權狀2張。

買方應負擔費用:

1. 契稅:1178400×6% = 70704元
2. 印花稅:(1178400+2891086)/1000 = 4069元
3. 登記規費:(1178400+126156+14760000) = 16064元
4. 代書費:21000元
5. 簽約潤筆費:1000元
6. 地政險+火險+銀行開辦費:概略7000元。

              總計:119837元


賣方應負擔費用:

1. 土地增值稅:本案件共繳納73000元。
2. 塗消費:2000元
3. 簽約潤筆費:1000元
4. 貸款違約金:因本案沒有和銀行綁約因此沒有違約金。

              總計:76000元



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3.31.2015

買屋提醒:務必查詢市場行情

『可以再幫我找找其他家銀行嗎?』買方李先生用哀怨的語氣不斷請託,買賣雙方也因為價格問題,在事務所開了兩次協調會。

李先生是在591上面看到該物件,買賣雙方協議好價格之後,雙方就約到事務所來簽約。由於賣方有債務問題,需要動用買賣價金來償還第二順位的抵押權,買方也欣然同意,因此案件就沒有申辦履約保證。買方開心的依照合約支付了第一期簽約款、第二期備證用印款,但是貸款不是很順利,找了好幾家配合的銀行,鑑價的結果都遠低於合約價,李先生開始著急,常常跑來事務所請求協助。

『銀行怎麼估都是500萬的價值,貸款七成給我也才350萬』

合約價是800萬,李先生原本預計自備250萬/貸款550萬,現在變成要自備450萬/貸款350萬。
為什麼價格會有這麼大的落差?詢問幾個熟識的房貸經理,他們一致搖搖頭,並不是李先生的條件太差,而是合約價比市價高太多。用白話文來說,就是買貴了。從事房地產行業這麼多年,價格買貴三五十萬蠻常見的,畢竟每個物件都有其獨特性,很難有一個標準價格,但是買貴300萬還真的是第一次聽說。

『現在銀行的估價跟合約價差這麼多,是不是能折價給我?』
   『價格是你情我願談好的,你現在買了才要砍價我沒辦法接受』
賣方氣得一度拍桌走人,雖然沒多久又自己默默得走回來。

『但是我真的籌不出錢來,我連竹南的房子都拿去增貸還是不夠阿』
   『那是你家的事情,你再拖下去你就要付違約金』賣方氣勢很強的嗆聲

兩次的協調會都是這樣不歡而散,內容也就在合約價與貸款的問題不斷的跳針,助理們也只能夠再試著找找願意房貸+增貸+信貸的銀行,協助李先生解決資金問題。李先生無助的眼神和顫抖的語氣,讓我不禁感慨,就因為買房沒有先做功課,多年的積蓄就這麼被掠奪。許多人不透過仲介成交,多是為了省仲介費,然而常遇到的案例是,買方自行找上賣方成交,價格居然比找仲介還要貴。(例:賣方要實拿1000萬,給仲介的底價是1040萬,買賣雙方自行成交1050萬)會自售的賣方常是交易經驗豐富的老手,多少還帶點業務技巧,買方若是沒有相當的經歷或高手助陣,價格跟交易安全常會被賣方所主導。

若沒有豐富的交易經驗,又想不夠過仲介自己買房子,就像是從來沒有出過國就馬上單挑印度自由行,旅途(交易流程)順利那麼恭喜你,突發狀況(交易風險)發生時,危害的可能是你畢生的積蓄。

若您對房地產交易並不是非常熟悉,建議還是找大品牌的優秀房仲業務,讓房仲來幫你篩選物件、把關風險、談判價格,雖然要付出仲介費,卻也會讓你少走許多冤枉路,少花冤枉錢。若您興趣在DIY、規劃自由行,覺得自己處理買賣房屋是個有趣的挑戰,請你務必要先做好功課:

1. 上實價登錄網站查市場行情
2. 詢問當地仲介合理成交價格
3. 找個有經驗的朋友或代書來幫你評估


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