6.24.2013

建物測量成果圖

建物測量成果圖是依據完工時的竣工圖所繪製的
謄本和權狀上的資料都是透過建物測量成果圖上計算的坪數來認定
而您也可以透過建物測量成果圖來核對房子是否有增建、違建

以下是建物測量成果圖的全貌  看放大圖
































右上角有該房地坐落的建號和地號,放大左列的表格(下圖)
上面有土地的地號 還有建物的門牌(樓層馬賽克處理)
我們可以留意的是主要用途部分,這是策略性產業辦公室(新竹市丹麥)
這欄位常見的主要用途為:
住宅、停車空間、機電空間、辦公室、商務住宅、店鋪、共用部分....等




下圖指出本戶在該地號的位置
在中段部分的計算公式就是在計算主建物面積和附屬建物面積
測量單位在計算面積時,內牆部分是使用牆心為測量基準
外牆則是以外緣計算,因此實際室內坪數都會比權狀坪數小一點
因為必須扣掉牆面所佔用的面積。






上圖為經紀人繪製的格局圖,我們和建物測量成果圖稍作比對
很明顯的左上方原本整塊都是陽台的,有一半被外推成房間(註)使用,
購屋前最好透過建物測量成果圖了解主要用途、是否有增建、違建
再自行評估風險決定是否購買。

備註:嚴格來說這邊不能稱作房間,因為本案的主要用途為策略性辦公室,
在廣告上不得有住家或房間、餐廳等誤導民眾該案為住宅的字眼,
新竹市一品大觀已有判決案例。


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建蔽率與容積率

建蔽率:建物在土地能夠興建的投影面積。
容積率:建物能夠興建的樓地板面積。
兩者合稱為土地使用強度。


為了控制建物間的棟距,也讓建物不要感受太密集,

政府會利用土地強度來限制,否則無上限的興建對生活品質沒有幫助。

若一塊地有100坪,建蔽率為50% 代表在這塊土地上,
能興建的投影面積只有50坪,另外50坪則需要規劃成法定空地(或花園)


容積率則是在限制樓地板的面積,

若以竹北市高鐵特定計畫區第一種住宅區的規定,
建蔽率為50% 容積率200%
100坪的土地就能夠興建200坪的樓地板面積
由於建蔽率的關係單層面積最多53只能50坪,
於是200 ÷ 50 = 4  也就是可以蓋四層樓

















當然您也可以使用建蔽率
40% (以本例也就是單層40坪)
200 ÷ 40 = 5  可以蓋五層樓的透天

每個都市都有不一樣的獎勵容積率規定
例如人行道退縮、設置獎勵車位、容積移轉、都市更新獎勵,
建商多爭取一點容積率,就能多蓋些建物面積來增加獲利。

若想要知道建蔽率跟容積率可以向市公所申請土地使用分區:


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房屋估價方法

*比較法:

此法常用於華廈與透天產品
勘估標的價格 = 
比較標的價格 × 情況調整 × 價格日期調整 × 區域因素調整  × 個別因素調整 

情況調整:影響買賣價格有下列情況,應做適當的調整。
急買急賣、受債務關係影響之交易、親友交易、畸零地或合併使用、
地上物有糾紛、法拍、因風水或迷信所影響之交易、人為哄抬之交易...等。
價格日期調整:估價的日期和比較標的的成交日期不同,價格水平變動需要做調整。
區域因素調整:因為地理條件或公共設施條件不同所作的調整。
個別因素調整:例如屋況、採光、裝潢、樓層、朝向所作的調整。

一般來說,我們在估價的時候常用同社區的成交行情來做比較
此時需要調整的就排除掉區域因素調整,
倘若能找到半年內的成交行情,那麼價格日期調整即可忽略
比較標的成交若為正常買賣,則情況調整也可忽略
因此一般在做比較法的估價,大多圍繞在個別因素調整上,

範例:時代觀邸社區於97/9/1成交每坪18萬元,樓層為10樓附有精美裝潢,
該戶坐向為朝東北,如今有一住戶於99/3/30欲出售同一社區朝東南向,
樓層為5樓無裝潢,則該房地評估價格應為:

1. 情況調整:兩者皆為正常買賣 調整係數100%
2. 價格日期調整:99年房價平均比97年高15%,則時間調整係數應為115/100=115%
3. 區域因素調整:兩者為同一社區,調整係數可為100%
4. 個別因素調整:樓層調整係數:每高一層樓貴0.15萬/坪,則樓層調整係數應為
(18 - 0.15 × 5 )÷ 18 = 95.8%。朝向調整係數:若竹北朝東南向的房子,
平均比朝北的房子價格高10%,則調整係數為110%。裝潢調整係數:
概估買方願以高於10%的單價購買裝潢,則空屋的標的係數應為90%。

堪估標的價格=比較標的價格 × 價格日期調整 × 個別因素調整
 =18 萬 × 115% × 95.8% × 110% × 90% = 19.6 萬 / 坪

勘估標的坪數為52坪,一個平面車位80萬元,則總價應為
建坪單價  ×  建物坪數(不含車位)+ 車位價格
= 19.6 × 52 + 80 × 2 = 1179 萬      


*成本法:

此法常用於透天產品
成本法是指若建造一個新的相同房屋所需要的成本
勘估標的價格 = ( 土地成本 + 建物成本 )× 合理利潤係數

以台灣的建物來說,每建坪的成本約在6~7萬元
建商蓋好一間房子所需要的利潤約在20~30%

範例:有一透天地坪25坪、建坪70坪,當地平均地價每坪20萬元,
興建成本每建坪6萬元,建商獲利係數1.3,則此透天合理價格應為
( 25 × 20 + 6 × 70 )× 1.3 = 1196 萬


*收益還原法:

此法常用於有租金效益的房地產
堪估標的價格 = 年租金 ÷ 投資報酬率
以新竹、竹北的投報率平均來看,
單一承租方的店面若租金穩定且為優質承租方(例如7-11、知名企業等)
則合理報酬率約在2.5~3.0%,若為投資套房產品,因為管理繁瑣並需要考慮空屋問題,
報酬率6~8%會較具吸引力。

範例:位於光明一路有透天開牙醫診所,月租金8萬元。
倘若當地住店合理頭報率為3%,該房地堪估價格則為
12 × 8萬 ÷ 3% =3200萬。

此三種估價方法於不動產估價的教科書上都有詳細的公式,
筆者將實務上的估價經驗參考教科書的公式稍做修改,
寫成上述簡單易懂的公式,足供一般民眾參考。


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買屋節稅:贈與稅

中國人的觀念就是財留子孫
倘若一個富翁要把名下的財產移轉給子女
最簡單的方式,就是每年匯錢給子女
每年匯款額度不要超過220萬即可
如果要加速的 那麼就把錢先匯給另一半
因為夫妻贈與是不課贈與稅的
然後再利用每人每年220的贈與稅免稅額度
一年就可以轉440萬到一位子女名下

例:『老賴』有1000萬資產,要留給『小賴』
最笨的方式就是分五年,每年匯款220、220、220、220、120萬
五年就可以完成。

加速的方法 先把500萬匯給『老賴』的太太『老蔡』
『老賴』和『老蔡』分別匯款220、220、60萬
小賴每年可得440萬、440萬、120萬
三年就可以完成了!

但通常有錢人都會利用買賣房地產的方式做避稅規劃
利用的方法就是課稅的基準不同
因為政府在課贈與房地的稅時,所認定的價格為『土地公告現值』
和『建物評定現值』,而這兩項均遠遠低於市價,

以上例『老賴』要移轉1000萬給『小賴』
利用現金的方式最快也要三年
但是在竹北市價1000萬的華廈
建物核定契價約在70萬、土地的公告現值約略為90萬  
加起來也不過160萬
『老賴』直接贈與該房地給『小賴』,並不會課到贈與稅
一次就可以解決。同理如果核定契價和公告現值大於220萬
就先過戶一半的持分給配偶,再分別贈與給子女即可。


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