9.15.2015

如何查詢土地公告現值與公告地價

公告現值公告地價是不一樣的,在這邊我們先說明兩者個用途。
公告現值則廣泛的運用在計算土地增值稅、或者計算土地的價值(不等於市價)計算財產交易所得、計算遺產或贈與稅的價值,都是用公告現值計算。
公告地價常用在課徵地價稅與計算地政登記規費。

查詢公告現值與公告地價最簡單而且不用花錢的方法,是到內政部地政司查詢。 查詢網址
點進去會連結到各個縣市的網址,這邊我們以新竹縣市為例子。







新竹縣網頁在左列的申報地價另開網頁,再輸入身分證字號,就可以查詢到申報地價。申報地價可以為是公告地價的正負20%,若沒有特別去申報則以公告地價的80%計(誰會自己去申報120%阿?)而地價稅的計算也是以申報地價千分之十而非公告地價。


土地建物登記案件,流程中都會去調閱登記部謄本來審視產權狀況,
若您手邊有謄本也可以查到公告現值申報地價



有了這些資訊才能夠計算出土地增值稅、地價稅、登記規費、印花稅...等


延伸閱讀:

如何計算土地增值稅


新竹竹北代書推薦

9.08.2015

親屬間的過戶:實際案例2

Mobile01上面看到這個討論串,親人房屋過戶請教 ~~
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下:

作者:Sam-Liu
2015-09-07 19:42  #1

Hi~ 各位大大
小弟的岳母最近有意將名下的公寓過戶給我的老婆。而我們夫妻兩現在住在我母親名下的家中所以名下無房產。公寓大概10年屋齡。市價大約落在1200~1300萬左右。尚有房貸大約320萬。目前岳母傾向我們接手後面的320萬就可以直接過戶。我和老婆盤算後打算用買賣的方式來辦理房屋過戶~~除了貸款320萬償還房貸之外,還想額外增貸約150萬左右,20年時間償還。我想請問各位大大用這樣買賣的方式可行嗎?? 因為是想採用比較節稅的方式處理。以上的動作,是不是要透過代書來處理會比較方便呢?? 因為是第一次處理房屋過戶。所以也不曉得自己辦會不會很難?或是合理的代書費用大概會落在哪邊?最後還是想請教說 市值大約1200萬的房子。如果這樣直接過戶,會不會有其稅務的問題呢??還請各位版友們指點一下迷津~~感謝各位 ^^"


=======================================================


參考文獻:趙坤麟『如何規畫遺產稅、贈與稅與繼承登記等實務解析』

辦理親人間的房地過戶,需要考量的點有許多,無法一言以蔽之。土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡,都是考量的要件,需要精算之後才能針對個案給予建議。

首先,樓主沒有提供土地與建物的現值,在這邊我先假設
狀況一:土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬,假設為200萬
狀況二:土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬,假設為500萬

狀況一:土地與建物現值合計200萬
建議:直接辦與『贈與』,貸款債務人不變(仍為岳母)
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率、岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用:土地增值稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:贈與稅每年免稅額為220萬,因為現值低於免稅額,建議辦與『贈與』,即可免贈與稅。後續貸款讓岳母繼續當債務人繳款。若銀行同意變更抵押權的債務人為太太,原本的貸款餘額320萬則會被視為反贈與,若遭到國稅局稽查需要補繳(320-220)x 10% = 10萬元的贈與稅。以樓主的狀況,若岳母願意繼續當債務人,那就每個月匯錢給岳母繳納貸款即可。
流程:1.申報土增稅、契稅
   2.申報贈與稅
   3.送地政機關過戶

狀況二:土地與建物現值合計500萬
解決一:辦理『贈與』,貸款債務人變更為太太
優點:省贈與稅、省事
缺點:土增稅不能用自用稅率,銀行未必願意配合變更債務人。
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:若太太的收入正常,銀行同意將抵押權的債務人變更為太太,則可主張附有負擔之贈與,500-320-220<0,則可以免繳納贈與稅。
流程:1.申報土增稅、契稅
   2.申報贈與稅(需有切結書)
   3.送地政機關過戶
   4.檢附抵押權之債務人變更為太太後的最新謄本,送國稅局結案

解決二:辦理分年『贈與』,貸款債務人不變(仍為岳母)
優點:省贈與稅
缺點:土增稅不能用自用稅率,500萬的現值要辦3次(每次1/3)
   岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用:土增稅(一般稅率)、契稅、印花稅、登記規費
說明:岳母以每年贈與土地與建物各1/3的方式與給太太,但債務人仍為岳母

解決三:辦理『買賣』
優點:省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點:手續較繁瑣、需自備2-3成資金
費用:土增稅(一般或自用稅率)、契稅、印花稅、登記規費、財產交易所得稅
說明:二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅(備註1)。母女兩人可以擬定一份買賣契約書(私契),價金等同土地與建物的現值500萬,並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件,過完戶之後再用貸款支付尾款。後續岳母的資金再用每年220萬的免稅額回流給太太即可。
流程:1.先將總價款3成150萬由女兒戶頭匯給母親
   2.申報土增稅、契稅
   3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
   4.送地政機關過戶
   5.請銀行把貸款350萬代償母親的貸款餘額320萬,餘額30萬撥入母親戶頭
   6.塗銷後附上最新謄本與代償餘額30萬資金流向,向國稅局申請結案。


備註1:遺產與贈與稅法第五條第六項:視同贈與:二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。


新竹竹北代書推薦