3.19.2014

如何看懂實價登錄:特定社區行情

上篇 如何看懂實價登錄-建坪單價 說明了如何正確計算單價,而這篇要說明的是該如何查詢特定社區的成交行情。最快速的方法,當然是請房仲提供給,畢竟這行業每天工作12小時以上,對於市場價格敏感度高,行情資訊也多有詳細建檔。若不好意思麻煩房仲、怕日後被房仲騷擾、不信任房仲,那繼續看下去,來教你怎麼自己查詢社區的行情。

最近想要買屋,看上了新竹市【綠光】的物件,我們可以推算一下開價,平面車位一個概估100萬。(1098-100)/(44.71-5.03)= 25.15萬/坪   嗯~ 比想像中的貴了一點。備註:除了主建物、陽台、雨遮、公共設施,剩下的5.03坪就是車位,他出現的名目有很多:其他、管理員室、管委會、防空避難室...等

















我們到實價登錄網站上面查查行情,輸入新竹市,勾選房地(土地+建物)+車位,挑選住宅大樓(11樓含以上有電梯),時間拉101/1~102/12。發現哇塞有200多筆,原來近期有綠光2-金澤21交屋。



























多了許多行情資料,綠光2的行情當然可以參考,但我們要查的是綠光,於是我們參考信義房屋的資料,綠光屋齡已經2.7年,我們新增屋齡的條件2年以上,並用路名作排序
搜尋的結果有13筆,嗯! 正常多了!












我們以第一筆資料,102/11成交、總價1020萬、49.94坪的物件來看,他單價的算式是直接總價除以總坪數1020/49.94=20.4萬,我們點他的交易明細進去看看。由於鐵道路一段28巷51~100號可能會有兩個社區,我要查的是綠光,所以我們再次確定建築完成年月是100/7,距離現在是2.7年。沒錯他就是綠光。而5.14坪、6.41坪、10.25坪哪一個是車位的坪數呢?首先我們要確認他有幾個車位,他在上圖有提到是土地1建物1車位1,另一個線索在下圖的最下方車位資料的序號只有01,確認只有一個車位。而信義房屋其他物件的車位是5.03坪,於是我合理的推估5.14坪這是車位。當然每一個社區根據車位實際大小、型態(殘障車位、子母車位),權狀坪數就會不同,但是不會相差太多。所以這一筆實價登錄的正確價格應為(1020-100)/(49.94-5.14)=20.53 萬/坪疑? 怎麼跟直接除的價格差不多?  原因在5.14坪的車位一坪20萬,相乘恰好是100萬,只是個巧合罷了!




























本篇教學的重點就在於,要善用仲介網路上的資訊來篩選實價登錄資料,利用路名、屋齡(建築完成年月)可以篩選到你想查詢的社區,算單價時對於車位的坪數蓋估沒有idea時,也可以參考同社區的車位坪數,這樣一來,就不會相差太遠了。



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3.18.2014

買賣房地產該如何查詢成交行情

人一輩子至少會有兩到三次的購售屋機會,若你在購買汽車、3C都會四處詢價、比價,
那麼金額這麼高的房地產,你怎麼會光憑仲介的兩三句話,你就出價賣屋或定價賣屋呢?

關於房價的行情,專業一點的可參考房屋估價方法  位置、建商、建材、屋況、朝向、樓層都會影響價格,若你鎖定了某個社區或者你要賣某個社區,那麼你可以用下列的方法,評估房子的價格。

1. 社區的管理員、鄰居
2. 內政部不動產實價登錄網站
3. 房屋仲介的行情查詢
4. 直接CALL仲介來幫忙估價

1. 社區的管理員、鄰居:
社區裡的婆婆媽媽,對於哪一棟哪一樓搬家了或賣掉了,多少都有聽說,若他提的是總價較麻煩,必須瞭解坪數是多少,若是明確的告訴你單價價格最好。而管理員若在社區內待的夠久,房仲跟管理員也會常常交流社區內的行情,但是要盡可能的問資深的,不要去問機動班或新來的。

2. 內政部不動產實價登錄網站   實價登錄網站


3. 房屋仲介的行情查詢
上各大房仲的官方網站都可以查詢到詳細的成交資訊,全部的房仲首推信義房屋的行情資訊,由於信義都是直營店,資料控管嚴格,可信度幾乎可說100%(在信義房屋做假合約下場只有一種)由於現在政府的實價登錄是強迫登錄,不登錄要罰款且可連續處罰,所以各大房仲成交的行情最終仍得匯集在實價登錄網站,可參考該網站即可。

4. 直接到仲介店頭詢價
若你是要賣屋,則佯裝成買方,詢問買OOO社區單價是多少?若你是要買屋,則佯裝成賣方,詢問賣OOO社區單價是多少?這樣你才能得到合理的答案。
當仲介等到一個來店估價的屋主,要盡可能的壓低屋主的期望,物件委入之後才容易賣的掉。這時候賣方偽裝成買方來到房仲店頭,房仲為了要建立買方的行情觀,多會報一個行情甚至比行情高一些的價格,那麼這個價格就是你售屋的參考,這是個比行情略高但是仍有機會挑戰的價格。

舉例說明:
若小靜隱社區行情價為19~20萬/坪,你若直接以屋主身分詢問售屋行情,房仲會告訴你行情大約17~19萬/坪,若遇到不懂的行情的屋主就用這個價格託售,那這個案子就會是俗稱的Apple(低於市場行情)。但若你佯裝成買方,走到房仲店頭詢問『我朋友住在小靜隱社區,我很喜歡那環境,那邊要一坪多少才買的到?』房仲為了讓日後洽談比較順利,會告訴你行情是20~21萬/坪。同樣一個物件,為什麼房仲會有不同的說法。單純就是立場不同而已。希望屋主行情認知低,買方行情認知高,未來比較好拉價或議價罷了!同理可証,當你要購買一個物件時可以先佯裝成屋主售屋試試看。


延伸閱讀:

如何看懂實價登錄:建坪單價

2012年8月1日起實價登錄正式上線,很多人曾質疑資料的正確性,經歷過一年多的實務驗證,除了極少數的資訊正確性可疑(機率低於5%),多數的資料都是實際成交且具有參考價值的。脫離市場行情的原因有很多,太低:可能有屋況問題或屋主財務狀況不佳,抑或是親友間的買賣。太高:可能是建商整合土地(釘子戶)不得不出高價,也曾聽過建商為了推高行情故意高報。然而這都是少數,畢竟有意為之的還是會擔心受罰。

要看懂實價登錄行情首先要學會每坪單價的計算方法,實務上建商或仲介在賣大樓,都是採車位和建物分開計價,只有早期(10年以上)或及少數想偷雞的建商會把車位混入公設,
也不標示分別佔了多少坪數,算法就較為簡單。(關於車位灌入公設坪數的陰謀實在可以另開一篇文章)

1. 車位坪數可獨立區分
以一個位於竹北市成功六街的「德鑫御品」為例子
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 17.13 坪 
防空避難室兼停車場 19.67坪   -車位

網路上仲介所指的建物登記,多是包含車位的總坪數。以此例為78.59坪 是主建物+陽台+雨遮+公設+車位。若你是跟建商買房子,提到的坪數則是不含車位坪數,(78.59-19.67)=58.92坪,也就是主建物+陽台+雨遮+公設,平面車位在竹北一個約100萬元,兩個200萬。單價計算方式則為(1598-200)÷(78.59-19.67)=23.72 萬/坪

2. 車位坪數含在公設內 
以同一個物件改編
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 36.8坪  -內含公設+車位(但無法拆算公設和車位分別為多少坪)

這樣的案例,只能直接用總價除以總坪數,1598 ÷ 78.59=20.33 萬/坪,是不是看起來便宜多了呢?


上述的問題,在實價登錄網站上面也會發生,政府只規定了需要登錄,卻沒有交代登錄的細節,以致於同一個社區,明明是如 1.車位坪數可獨立區分,卻登錄成下列幾個樣子
一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法(車位建物拆算)
二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數
三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數

一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法(車位建物拆算)範例如下:嘉豐六路二段1-50號  總價767萬的物件,他的單價竟不是767÷50.17=15.28萬/坪,而是(767-100)÷(50.17-9.56)=16.42萬/坪。
























二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數,實價登錄上的單價就是總價直接除以總坪數的1598÷85.22=18.8 萬/坪,當然你可以自己手動計算,按進去交易明細可以得到一個車位是10.24坪,概抓一個車位100萬,(1598-200)÷(85.22-20.48)=21.59 萬/坪。




























三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數,最糟了就如同下圖,沒有標示車位坪數與坪數,那麼就只能去猜哪一個是車位坪數,或者自行概抓社區內的車位坪數,自行試算(單價就會有誤差)實價登錄上的單價為938÷47.9=19.58 萬/坪,車位坪數可能是7.17坪或8.71坪(平面車位從6~10坪都有可能),概抓是8坪,那實際的單價應為(938-100)÷(47.9-8)=21 萬/坪。
































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3.09.2014

常見的房屋結構問題

客戶在看屋時,常常問到一些結構安全上的問題,

『這房子的地基穩不穩阿!會不會下陷?』
『這是海砂屋嗎?要怎麼檢驗?』
『裂縫會不會影響房屋的結構安全?』
『這面牆可不可以打掉?看起來比較寬敞』

筆者是土木背景,參考一些書籍與網站資料,提供給各位參考:
本文引用的內容與圖片:曾慶正&張惠如 這樣買房子最安全:結構達人教你安全購屋100問 

地質:
台北盆地是由淡水河、基隆河、新店溪三條河川沖積而成,
地質結構為沉泥層、砂層、黏土層相互交錯,屬於比較軟弱、
易受擾動的地質,因此台北市區很多大樓在興建時造成附近民房龜裂下陷,
甚至出現大坑洞的案例。
高雄市的地質屬於砂質地層,透水性高地下水又豐富,施工困難度高。
臺北盆地以外的地區,像桃園、新竹、台中一帶,皆屬於卵礫石層,地盤堅硬,
嘉南平原則是砂土質地層,土質強度都遠比台北市佳,
由其是台中地質強度居全省之冠。

海砂屋:
海砂屋常見於民國70~80年建築業景氣大好時。
海砂屋的共同特徵:混凝土大量剝落、鋼筋腐蝕外露
圖片來源:厚昇工程顧問公司















海砂屋的形成因素,不單單只是誤用海砂,
若河砂的細度模數不當且水泥用量不足時,或用海水加入混凝土,
都有可能形成海砂屋。海砂屋會使鋼筋與混凝土之間的握裹力降低,
混凝土剝落後保護層不足將會改變樑柱的力學行為,嚴重影響結構安全。

海砂屋的判定標準:CNS國家標準氯離子含量應<0.3 kg/m3
而常見的氯離子含量檢測方法,是到現場挑選三個檢測點,
必須挑選結構梁、柱,而不挑牆或樓地板,
因為隔戶牆多為磚造、隔間牆常為輕隔間,地板則會傷到磁磚。

檢測單位會先把鑽取表面的3cm捨棄,再把往內的8cm取出後,
帶回實驗室做檢驗(有許多顧問公司與SGS都有類似的服務)
可參考厚昇工程顧問公司-氯離子含量檢測作業


裂縫:
房子內若有裂縫,先判斷是否為材料不同,所造成的溫度裂縫。
由於各材料有不同的膨脹係數,溫度上升或下降變形會不同,
常見於磚牆與樑柱之間、輕隔間與樑柱之間,裝潢與樑柱、牆面之間。
該裂縫的特色是都在材料的交界面,而且非常的整齊,
這樣的裂縫不會影響結構安全。




另外一種裂縫則是不規則狀,像是蜘蛛網,裂縫寬度跟頭髮差不多。
他形成的原因多是水泥乾縮裂縫,或是表面批土的裂縫,
並不影響結構安全。




















常見於窗框四周的裂縫,則是『應力集中』所造成的,
試著拿一張A4的白紙左右手捏住短邊,施力把紙從長邊中間撕破不是很容易,
但若在長邊的正中間,撕一小小的裂縫,約1mm就好,
再用同樣的方法撕,則會從那1mm的地方破壞,
因為在施力的時候,力量都集中在形狀已不連續的位置,這就是應力集中的概念。

回想一下飛機跟高鐵上的窗戶,
設計不會是直角而是圓角,就是為了避免應力集中在轉角處而破壞。
飛機玻璃解析/方形易有脆弱點





















當受到地震力時,窗戶的裂縫無可避免,但是嚴重程度是可以受到控制的。
窗戶附近多會做防水層處理,但若裂縫過大也會破壞防水層,窗框就容易滲漏水。
於是建商多會在窗框附近做結構補強筋,抑制裂縫寬度。
圖片來源:全昌益建設 http://www.ccy-arch.com.tw/


















牆面結構:
客戶常會問,我想要改格局,這面牆能不能打掉?
首先要先搞懂這面牆是不是結構牆。
結構牆: 24cm厚的磚牆、剪力牆(鋼筋混凝土)、梁柱系統加剪力牆
非結構牆:12cm的磚牆、輕隔間牆(輕鋼架、白磚、木板...等)

現在的大樓結構多以樑柱系統+剪力牆,而隔戶牆或隔間牆多是磚牆,
磚牆只能承受壓力不能承受拉力,自然不會納入結構貢獻裡,
但是請考量到,當整棟大樓在同一個位置都有一面牆,
而偏偏就只有你那一樓層少了那一面,那怕只是輕微的結構貢獻,
都屬於結構不連續,是相對弱面。還記得上述提到撕紙的例子嗎?
當受地震力時該弱層就是應力集中的位置,
遇到毀滅性地震時,從弱面破壞的機率高很多。
(若拆的是輕隔間那就隨意吧!)

至於外牆若為鋼筋混凝土結構,肯定肯定肯定是結構牆,
千萬不要有把牆面打掉改為大面落地窗的想法,
若因此造成整棟大樓傾斜倒塌,面對鉅額的求償一定不是你我負擔得起。

詳情請看:淺談變更格局



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3.04.2014

你為什麼要做房仲?

今天,委託屋主劉小姐用園區人慣用的語氣,夾雜些英文單字問我:
『以你這樣的Background,為什麼會選擇房仲業?』

這五年,不斷有客戶問我同樣的問題,連我媽都問『書讀這麼多做什麼房仲?』
回憶起當兵時,我問志願役的原住民一樣蠢的問題『你為什麼要簽下去』?
我想,我們可以寫出十萬個為什麼,但你聽到的答案......永遠不會是真的。

官方版的說詞
1. 前五百大的世界級企業CEO 出身背景最多的是業務(高達45%)
2. 在這邊可以認識各行各業的人,擴展自己的視野。
3. 接觸的客戶都是社會上高資產的成功人士,可以提昇自己。
4. 房仲業穿西裝打領帶看起來很帥!
5. 收入和付出成正比

... 族繁不及備載

現實版的原因:
1. 錢
2. 缺錢
3. 還是錢

說錢太俗氣,但以台灣多年來不漲的薪資,
出社會後要多久才能靠自己的雙手,成家立業、五子登科?
要存多久的錢才能像理財週刊說的,存到第一桶金?

房仲業的確是能夠『合法的』快速年薪百萬的職業,
尤其是對沒有家世背景、優良學歷的人來說。

若認真的投入工作(每天12小時以上),
約半年你能知道房仲業大概在做些什麼,
一年能夠學習到完整的開發、銷售技巧與客戶服務,
兩年能獨當一面成為市場上稍有名氣的業務。

那麼,你想當一個房仲了嗎? 你準備好了嗎?
歡迎加入小綠房屋!



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