12.23.2016

是否能尊重代書的專業?

此為抱怨文,正向魔人請勿閱讀。

  最近有位前同事介紹的鄭老師,在中午用餐時間無預警來到辦公室,於是我放下剛打開的老兄牛肉麵,接受她的諮詢。客戶拿出密密麻麻的小抄,顯然是做過功課,只是來事務所確認流程細節。這種需要免費諮詢的客戶,特別是親友轉介紹的,我一向不吝給予協助,耐心的傾聽並把大步驟拆解成小步驟,詳細地說明法令與應注意細節。
  也許法令不如她的盤算,慢慢地她有些不耐煩,不停打斷並質疑我的說明,然後加上傲慢的語氣問我:『懂嗎?』 ,還有堅定地說:『媽媽的遺產是我的!』。我突然回到指導教授meeting的場景,只能不斷聽然後點頭,內心卻後悔跟她提遺囑要件及特留份的問題,因為這會讓我的牛肉麵跟心一樣越來越冷。鄭老師臨走前冷冷丟了一句:『這些事情我會自己去辦,賴先生你的服務真好』。我苦笑卻鬆了口氣,同事一邊竊笑一邊好心去全家幫我微波牛肉麵。
台灣人的劣根性,總是想免費獲得別人的專業,差勁的是還帶著挑釁與質疑。後續鄭老師只要遇到流程卡關,我就會接到她的『質詢』電話,內容一定會有『懂嗎?』 還有『媽媽的遺產是我的!』我想,她這案子恐怕沒這麼容易結案,祝福她能順利。


如何挑選預售屋的棟別與樓層?



新竹昌益建設在2016年12月推出新案『世紀忠孝』,一如預期地很快完銷,每次遇到熱銷案,考慮是否購買的時間往往只有半小時,除了對周遭環境事先場堪,平常就要建立選屋的基本認知,在銷售案場才能快速做正確的決策。

下述的選房意見,不適用於所有人,但起碼會符合大多數人的偏好。

一、周遭環境:
先用GOOGLE地圖確認社區的方位與附近的嫌惡設施,忠孝世紀社區有一面朝鐵軌(東北)、一面朝大潤發停車場(東南)。右上方有東光陸橋,左下方為麗寶美棧社區。對外出入道路要從東光陸橋旁的小路單向出口、公園路與八德路雙向出口。實際場堪再次確認附近有無墳墓、宮廟、垃圾場、變電所...等嫌惡設施,也稍微留意附近的建築物有沒有風水上的禁忌。陸橋在風水上俗稱鐮刀煞,用科學的角度來看,陸橋旁車速較快而且半夜也會有車來來往往,需要考量噪音與空氣污染問題。



二、朝向:
一般說房子朝向都是講客廳落地窗的朝向,因為這是全家最常使用的空間(在台灣的格局規劃主臥和客廳多為同向)。古人常說座北朝南理想的方位,這不僅是習俗而是有科學根據。夏天吹南風、冬天吹東北季風,因此南北向的房子會比東西向的房子通風。再者是採光的考量。夏季時太陽在天頂正上方,那麼朝北朝南的房子光線不太有差異;冬天時太陽的位置會在天頂偏南,朝南的房間光線佳且溫暖,朝北的房子則會陰暗且潮溼。(備註:以上的說明都是建築物周遭沒有遮蔽的假設下)

倘若沒有朝南的方位可以選擇,那麼朝東的方位又比朝西的方位佳。太陽東起西落,早晨就可以享受到暖呼呼的陽光絕對是比夕陽西曬好,大家不要小看西晒的威力,在夏天西曬的房間會一直到午夜都還有蓄積的熱量,久久不散,冷氣電費將會相當可怕。朝正東的房子在早晨容易被太陽曬醒,但這缺點可以用全遮光窗簾來解決,而朝東的房子在正午時刻採光上就劣於朝南的房子。依照上述考量,在台灣購屋方位首選應為:南、東南 > 西南、東 > 西、西北 > 北、東北。




三、樓層:
各地對於消防管線的法規不盡相同(新竹的法規總樓層15樓內的建築物,11-15樓會有灑水頭),但是同樣的原則就是盡量避開有消防灑水頭的樓層,因為必須多花錢做全室天花板,除非打算做工業簡約風讓灑水頭裸露。高樓層相對採光會較好,低樓層常被附近建物或自己社區遮蔽,採光差、較潮溼、空氣流通差,會有揚塵及車輛廢氣,還必須忍受住戶人來人往的吵雜聲。建商常主打一樓庭院、二樓大露台來吸引買方,但是庭院或露台多數沒有產權登記只有約定專用的權利,建商卻要你花錢買,三不五時樓上住戶常常會掉東西下來,菸蒂、衣物、垃圾...等就算了,那如果掉下來的是人,抱歉您這戶就變成凶宅囉。這就是為什麼建商常用一樓庭院、二樓露台來吸引買方,因為低樓層真的不好賣,價格也較低。
另外一個因素為:台灣人對於四樓常常有諧音的忌諱,也要列入考量。依照上述考量,挑選樓層的原則以5-10樓為優先,11-14樓次之,沒辦法才挑1-4樓。

四、其他考量:
除了要避開嫌惡設施,挑選合適的朝向,樓層,還要考慮自己社區的棟別,社區的車道位置,是否影響採光或有風水禁忌。曾有風水老師指出車道正上方的風水不佳,部分銀行也確實限縮此類型物件的貸款額度,以科學上的角度來看,車道正上方樓層會有車輛廢氣以及噪音問題(車輛引擎聲還有鐵捲門開關的聲音),挑選棟別樓層時宜避免。

以昌益世紀忠孝為例,面停車場的棟別為朝東南較為理想,又以離東光陸橋最遠的A、B棟為佳。A、B棟又以B棟為最佳,理由是B棟側面朝美棧社區,後陽台朝西南,雖然主臥側面沒有開窗(詢問建商理由是若側面開窗主臥的床會不好擺),但是A棟後陽台朝東北且緊鄰著同社區的F棟,後陽台與次臥採光絕對是B>A。對於後陽台採光沒有概念的,可以參觀朋友家或者請房仲帶看同建商的其他建案(綠光、芬蘭、丹麥、北歐...等),一棟連著一棟的規劃,在低樓層後陽台絕對是暗無天日。

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朋友在預售案場要決定棟別樓層時,面停車場棟別只剩下四房必須搭配雙車位,預算考量下只能挑選面鐵軌的三房。當時銷售人員強推H棟中樓層,我馬上持反對意見,理由是社區的中間棟為六拼(4間三房+2間二房),相較於兩側棟別都是單純四拼(2間三房+2間四房),六拼棟別之後會較難等電梯,而且二房有很大機會是投資客買走,出租機率很大,住戶品質無法控制,因此面鐵軌的三房會以C、D兩棟為佳(因為M、N棟太靠近陸橋是搖滾區)
銷售人員後來轉介紹C棟中樓層與D棟的中高樓層,都是沒有灑水頭的樓層,我當下建議朋友挑選C棟的中樓層而捨棄D棟的中高樓層,主要是因為後陽台的採光考量(上述第四點有提到)。雖然C棟緊鄰著社區的車道,但因為樓層已經是中樓層,較無噪音跟廢氣影響。

文章最後再次強調上述的選屋原則不一定符合所有人的需求,但肯定是市場上的主流觀點

例如:
1. 有些人經算命老師建議,一定要買面對東北的房子。
2. 網友曾有不同的看法:覺得面停車場的景觀未來可能會被擋住,反之面鐵軌的一定很安全,這也是一個不錯的想法,畢竟即使是面停車場棟別一定也避免不了鐵路噪音。
3. 灑水頭的優缺點見仁見智,不在意的人當然是選擇越高樓層採光越好、視野更棒。
4. 頂樓真的很熱(漏水問題以目前建商的施工水準倒是不致於),若堅持不要住在人家腳底下、或者很怕樓上噪音,那麼選頂樓,建商跟代銷也是很感謝你的。














12.08.2016

預售屋賣方不得向買方收取『水電管線費及瓦斯內管費』


建商賣預售屋不得向買方收取水、電之管線費用及瓦斯內管費用。
瓦斯外管費用仍依契約而定。

網址:http://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/newlawdetail.asp?nid=1527

訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定


公布單位:內政部
公布日期:2014/8/5
公布內容:

內政部 令
發文日期:中華民國103年8月5日
發文字號:內授中辦地字第1036651638號
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用,補充規定如下:
一、賣方(不動產開發業)通知買方驗收時,自來水、電力均應達接通狀態,賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三年五月二日內授中辦地字第一0三六00二二五一號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。
二、有天然瓦斯地區之預售屋買賣,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外,賣方均應於房地出售範圍內,達成瓦斯配管(內線管設施)之可接通狀態,不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三年二月二十七日內授中辦地字第一0三六0三一五五三號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該內線管費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。至銜接公用事業外線管(房地出售範圍外)之瓦斯管線費,因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點規定範疇,宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。
部  長 陳威仁



關鍵字:水電瓦斯外管費、預售屋買賣


10.27.2016

地價稅

收到地價稅單的時候別急著繳納,先檢視是否有按自用住宅課徵地價稅。地價稅核課期間為1/1-12/31,每年11月繳納。若要申請地價稅自用優惠稅率,需在當年度9/22前設立戶籍並向稅務局提出申請,該年度才能夠適用優惠稅率。圖片來源:嘉義市政府稅務局


地價稅適用自用住宅優惠稅率要件:
1.土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬以1處為限。
2.都市土地面積不超過300平方公尺,非都市土地面積不超過700平方公尺。
3.地上房屋没有出租或營業使用。
4.地上房屋為土地所有權人或配偶、直系親所有。
5.土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍。

倘若小明擁有七間房地,但是法令又規定夫妻和未成年子女只能選一處適用自用住宅地價稅,難道沒有破解的方法?其實只要利用直系親屬(包含血親跟姻親)或已成年子女在該地設立戶籍,即可全數適用自用住宅地價稅。


   →還是看不懂?請Line chienlin517留言詢問。


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地價稅的徵收期間為每年1/1-12/31,繳稅期間為11/1-11/30,納稅基準日以8月31日土地登記簿之土地所有權人為準,也就是說當年度的8/31地主是誰,地價稅就會開給這位地主。
而地價稅是對同一土地所有權人於同一縣市內,已規定地價土地之申報地價總額,採超額累進稅率,每年課徵一次。倘若地主在新竹市有兩筆土地、彰化縣有一筆土地,將會收到新竹市與彰化縣各一張地價稅單。

地價稅 = 申報地價 × 基地面積 × 權利範圍 × 稅率


地價稅稅率:(優惠稅率應於9/22之前申請)
基本稅率:10/1000
一般稅率:10/1000至55/1000採六級累進稅率(註1
優惠稅率:自用住宅用地  2/1000     
     工業用地   10/1000     
     公設保留地   6/1000(一般)
     公設保留地   2/1000(自用)
     公設保留地    免稅 (未使用)

『範例』:
小明和小花持有竹北市一筆,持分各為1 / 2,申報地價1600(元 平方公尺),土地面積120平方公尺,小明因在該地設有個人工作室而設有營利事業登記,故無法辦理自用住宅地價稅,小明和小花在新竹縣無其他筆土地(註3),則今年小明和小花要繳的地價稅為:
1600 × 120 × 1/2 × 10/1000 = 960元則小明和小花會各收到一張960元的房屋稅單 

『註1』地價稅的稅率結構
累進起點地價:以該縣市七公畝之平均地價為準,但不包括工廠用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。一般民眾要超過這個平均地價不太容易,可以自行忽略。
  10/1000 土地總額未超過土地所在地縣市累進點地價者。
  15/1000 超過累進超點地價未達5倍者。
  25/1000 超過累進起點地價510倍者。
  35/1000 超過累進起點地價1015倍者。
  45/1000 超過累進起點地價1520倍者。
  55/1000 超過累進起點地價20倍以上者。
    2/1000 自用住宅用地面積都市土地在3公畝,非都市土地在7公畝以內者。

『註2』申報地價和公告地價的關係
地價稅的申報可以公告地價的 ±20%做申報,若沒有特別申報,
則政府機關則以公告地價的
80%作為申報地價(應該沒有人會去報120%吧!)

『註3』小明若在台北有土地兩筆、彰化縣有土地一筆、台中縣有土地三筆,
則小明會收到台北市、彰化縣、台中縣共三張地價稅單。

『註4』若地價稅未滿100元免徵地價稅,



10.24.2016

親屬間的過戶:做買賣、做贈與有何差別?

親屬間的房地產過戶,過去常用贈與的方式,利用的是市價與公告現值的價差,來達到節稅的目的。買屋節稅:贈與稅,2016年1月開始實施房地合一稅後,後續高額的財產交易所得稅,才是親屬買賣過戶的規劃重點。若父親有一房地,105年的土地公告現值+建物評定現值為200萬,105年房地市價約為600萬元,父親欲將房地移轉給兒子,

作法一:贈與
每年度贈與稅免稅額為220萬,認定贈與的價值是以公告現值為準,父親可以透過贈與的手段,將市價600萬的房地贈與給兒子,免徵贈與稅。然而兒子若於106年以700萬出售該房地,
被認定的成本為受贈當年公告現值200萬,而非市價600萬,因此財產交易所得為500萬元,再依持有年限計算稅率。

作法二:買賣
父子簽訂一買賣契約,總價為600萬元,兒子依合約匯款買賣價款600萬元給父親,並向國稅局申報二親等買賣,取得免稅證明書。後續兒子的成本價即為向父親購入價600萬元,屆時以700萬元出售,就只有100萬元的財產交易所得。




搞清楚贈與和買賣對於成本上的認定,還要考慮的變數有:

(一)土地增值稅:倘若使用贈與,土地增值稅只能使用一般稅率,若房地持有很久,土增稅金額龐大,就要考慮用買賣並使用土地增值稅一生一次的自用稅率,來達到節稅的目的。

(二)受讓人的財力狀況:由於做買賣需要提供資金流向才能向國稅局申請二親等買賣免課徵贈與稅,要作到多高的合約價就視個案而定。倘若僅想用一生一次土增稅自用稅率來節稅,手邊自有資金卻不太足夠,把買賣合約價格做到跟公告現值一樣,也是可以考慮的方案,只是後續的財產交易所得就會跟辦贈與無異!
1.受讓人完全沒有資金,那麼就只有走贈與一途。
2.受讓人資金有限,那差額的部份想辦法用貸款的方式去籌湊。
3.受讓人資金充足,盡可能的把買賣價格做高,未來出售就不會有所得。



參考法規:

#遺產及贈與稅法第十條:
遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為;被繼承人如係受死亡之宣告者,以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件,其估價適用修正後之前項規定辦理。第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;其他財產時價之估定,本法未規定者,由財政部定之。

#遺產及贈與稅法第五條:

財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定,課徵贈與稅:
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。
三、以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。
四、因顯著不相當之代價,出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限

#所得稅法第十四條第一項第七類:
財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:
一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所   得額。
三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券,持有滿一年以上者,於出售時,得僅以其交易所得之半數作為當   年度所得,其餘半數免稅。


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9.07.2016

如何申報所得稅:房地合一

財產交易所得稅:新制房地合一
是否適用新制房地合一稅的檢核表
若出售房地產適用於房地合一稅,務必於過戶完成30天內,向戶籍所在地的國稅局申報以免受罰。備註:過戶完成日即為權狀或謄本上的登記日期。申報房地合一稅,在國稅局房地合一專區有空白表單、範本以及相關法規可以參考。

右上角填寫的交易日期,即為權狀或謄本上的登記日期,也就是過戶完成日。土地坐落、房屋地址、移轉比例,可以從合約書、權狀或謄本上面查到。稅籍編號可以從契稅繳款書查到(如下圖)
取得日期是當時買入房地的登記日期取得原因可以從謄本的所有全部上看到(常見的有買賣、贈與、繼承...等)房屋土地成交價額,是本次出售房地的合約價格。可減除成本、可減除費用後面計算完再回頭過來寫。持有期間:將買入及賣出登記日期相減的天數,用來判斷稅率。若因繼承或贈與取得的房地,則持有期間=個人持有期間+被繼承人或配偶的持有期間

接下來翻到第二頁計算成本及費用,第一頁下半部將是最終核算金額的結果。






若您是買賣取得,則在原始成本YA1填買入金額。倘若是跟建商買預售屋,價格有分建物(房屋)價格、土地價格,可以分別寫在YA1、YA2,再加總到A1。若為繼承或贈與取得物件,則填入取得時的房屋評定現值及公告土地現值。上述兩個現值可以從當時分割繼承契約、遺產稅申報書、贈與契約上查到。消費者物價指數調整數,可以從政府公告的網址查詢。  物價指數   再將現值乘以物價指數,加總寫在B1,即可算出成本。

取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用等,需要提出發票或單據,這邊的單據是買屋時所支出的費用,規費是指繳納給地政事務所的過戶規費。另外空白的欄位可以填寫其他支付的費用,如水電瓦斯外管費....等。所有費用小計為ZA3。而改良土地費用一般沒有這項費用,若有需要有政府認定的證明。ZA1+ZA2+ZA3=ZA就是成本















取得、改良及移轉費用:賣屋時的仲介費、搬運費、清潔費...等,許多民眾會詢問裝修費用能不能抵扣,目前國稅局沒有一定的標準,只能由稅務員個別認定。依國稅局宣導的幾個重點:第一個是裝修費要有明確的物件住址、裝潢項目、單價、數量、總價,且不能只是一張發票寫著裝潢費及金額;而可扣除的金額也是由稅務員主觀認定,若超出總金額的一定比例,稅務員不一定會全額認列。

所以的費用加總之後,和出售成交價額的5%做比較,取大者填入ZB。倘若完全沒有仲介費、搬運費...等費用,也能用總價5%做移轉費用。附表三,若在交易日三年內有房屋土地交易損失金額,附上附國稅局核定損失金額的核定通知書,即可列舉扣除。



翻回第一頁,來進行最後的作答。房屋土地成交價額=房地出售價格。可減除成本ZA=房屋的成本+買入時的相關費用。可減除費用ZB=取得、改良及移轉費用。房屋土地交易所得額GI=AA-ZA-ZB。課稅所得額GL=GI-ZC-土地漲價總數額。土地的增值已課徵土地增值稅,為避免重複課稅因此能扣除土地漲價總數額。

土地漲價總數額=申報現值總額-前次移轉所申報現值×消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費)

土增稅是依土地漲價的倍數來課徵土地增值稅(20~40%)。土地漲價總數額可以從土地增值稅單上查到,也可以上網計算查詢到。如何計算土地增值稅財政部試算土地增值稅網頁

最後來判斷稅率是10%~45%,再用上述的課稅所得GL×稅率=應納稅額AF




@下述土地漲價總數額的計算,是以文章如何計算土地增值稅所試算出來的金額;
土增稅單則是別案取來當做範例,因而和上述範例的金額16000有所不同。

















申報應附文件:
1. 申請書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本:證明交易價格跟買入成本。
3. 相關單據:土增稅、契稅、代書費、仲介費....等單據

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延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一

9.02.2016

地政士考試準備:民法概要與信託法概要

民法概要與信託法概要,既然說是概要那就不要跟他太認真了~

寫這篇網誌的時候已經是考上後的兩年,一直覺得拖稿很不應該,
趕緊寫下準備民法與信託法的重點。

我一再強調『及格制』的考試,重點在於抓重點(繞口令)
除非你想當榜首才需要去鑽研很難懂、很艱深、很冷門、很龐大的題目,
否則60分上榜跟第一名上榜拿得都是一樣的及格證書,
務必要把準備考試的時間,花在最有效率的科目、題形上。



民法的條文這麼多,更何況同一件事情還有甲說、乙說、丙說,
還有林俊傑的『他說』,所以準備民法的根本原則就是『放棄』。
但不是全然放棄,而是選擇性放棄:

信託法25分的內容少,每年的考題都是固定的,這題一定要拿,死背也行。
必考一題親屬與繼承,這題型有邏輯且直接,沒有甲說乙說隨便說說,
所以這題也一定要拿。這樣加起來50分應該可以拿40分,基本上就達成低標。

接下來民法的章節,就挑總則篇、物權篇念。債權太難了就選擇性放棄,
放棄不是代表全部放棄,例如債務不履行、損害賠償、契約之解除....等
只要是地政士業務裡會常遇到的,就是考試重點。
至於什麼旅遊、出版、運送跟地政不相干的條文就不用看了。

而補習班的民法會有很多例題,我也只偏重在房地產相關的例題,
再回頭去細讀相關法條,並把重要的法條背起來,
作答的時候帶一下法條的內容,那怕不是一字不漏的寫出來,
起碼讓閱卷老師知道我們是有點水準的。

用這樣的方法,應該可以讓民法的分數控制在40-60分,不致於拉低總平均,
其他的時間就集中火力在土地法、土地稅法、土地登記規則吧!




延伸閱讀:
地政士考試心得
地政士考試準備:民法概要與信託法概要
地政士考試準備:土地法規
地政士考試準備:土地登記實務
地政士考試準備:土地稅法規
地政士考試:錄取心得
地政士考試答題技巧
國家考試臨場應考細節


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5.24.2016

繳納房屋稅前,先注意核定的使用情形



每年5月份除了個人綜合所得稅,還需要繳納房屋稅。
而近年修正的房屋稅條例,明定住家的房屋稅率分為自住用非自住用
稅率分別為1.2%1.5%,自住使用房屋係指個人所有之住家用房屋,
須同時符合房屋無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,
且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等要件。

備註:房屋稅的自用無需設立戶籍,只需要向稅務局申請使用情形變更即可。

拿到房屋稅單先別急者繳納,先確認一下是否核定為自住,
近期就有民眾詢問『為什麼房屋稅這麼貴?』除了因該房屋的屋齡較新,
最主要是建商當時申報房屋稅籍,並沒有主動幫客戶申請為『自住用』
讓客戶繳1.5%非自住用房屋稅。這時要趕緊跟稅務局申請改為自住用
日後該房屋就會以1.2%的自住用稅率核課,一年可節省2433元的房屋稅。


房屋稅適用住家用稅率要件:
1.本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.房屋無出租使用。
4.房屋目前無提供營業商號、事務所、診所、人民團體或補習班使用。
5.最近一期房屋稅繳款書非按「住家用」稅率計徵房屋稅。

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5.04.2016

財產交易所得稅:申報懶人包 Q&A



  
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一


Q1:我需要申報財產交易所得嗎?
A1:只要您在106年度有出售房屋,就需要申報財產交易所得,這筆所得在網路報稅也不會自動帶入,需要自行新增。時間點的認定是以登記完成日為準,舉例說明:105/12/1簽定買賣合約,房屋在106/1/10登記完成,則視為106年度的所得,需在107/5申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到(登記日期),但是賣方通常不會留已出售房地的謄本或權狀影本,若要知道確切的登記完成日期,可以詢問當時的承辦代書,或者花點錢去調閱已出售房地的謄本。

Q2:該用哪一種方式申報財產交易所得?
A2:財產交易所得稅舊制分標準認定(無法證明取得成本者)及核實申報(可以證明取得成本者)。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主,若無法證明取得成本就可以用標準認定101年8月之後開始實價登錄,所有買賣價格資訊都登錄在地政機關,因此國稅局都有掌握購屋成本,在101年8月之後購入的案件就建議採用核實申報。另外,若為98年以後跟建商購買預售屋,建商有將售價造冊送交國稅局,出售時也建議採用核實申報。   

Q3:何時需要申報財產交易所得?
A3:若適用財產交易所得稅舊制,無論能否提出當時的成本證明,都要於售屋登記完成日的隔年5月,申報所得稅時一併申報財產交易所得,而這筆所得並不會自動匯入,需要自行手動新增。例如:106/11/1出售房地於106/12/5登記完成,需於107/5申報。若適用新制房地合一稅,則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報,以上例就必須在107/1/4之前申報完成,否則會將有怠報的罰金。

Q4:財產交易所得稅有何節稅方法?
A4:倘若賣屋是賠錢的,可以申報財產交易損失,若當年度有其他財產交易所得,售屋損失可以抵扣售屋所得。但不可抵扣其他個人薪資、利息...等所得。若符合以小換大且自住的重購要件,則能申請重購退(抵)稅。核實申報可以提出相關費用為扣除額,例如:公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額,這需要稅務員來個別認定。國稅局能接受扣除的解釋如下:取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。賣屋前因為要賣個好價格所做的裝修比較容易被國稅局接受,而購入時的裝修可能會被視為居住的相對代價且裝潢價值會隨時間折舊耗損,被駁回的機會較高。取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

Q5:可以先用最簡單的標準認定(無法證明取得成本者)來申報嗎?
A5:申報財產交易所得以核實申報為主,倘若你手邊有取得成本的資料,卻要技巧性選擇標準認定來申報,未來很有可能會被國稅局要求補報。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買,幾乎都逃不了核實申報補稅的命運。下圖就是客戶被國稅局要求補稅的公文,會在賣屋後的3-5年後都有機會收到。



延伸閱讀:
財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
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   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
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如何申報財產交易所得稅:重購退稅

本文更新於107/5/10,適用於106年度所得申報。

五月份的報稅季節,若您在去年度有售屋,且在售屋的前後兩年內有新購房屋,可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退(抵)稅。財政部稅務入口網的說明:如何享用重購自用住宅扣抵稅額首先請先看  如何申報財產交易所得稅:標準認定

自用住宅關於建物所得稅的退稅(扣抵)要件:
1. 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶
2. 出售與重購房屋均需為自用住宅
3. 兩年內重購(先買後賣或先賣後買皆可)
4. 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值


一、買賣同為106年度的狀況:



一般民眾現在多用網路報稅,以下就做簡單的案例說明:小明104年有出售房屋也有新購一間房屋,在105年5月申報所得稅時,在報稅軟體所得資料一欄,所得種類選財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)再選取出售房屋的直轄市、縣(市),會有不同的核定標準率(標準認定),用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址,再勾選『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』。檢視出售與重購房地的契稅繳款書建築改良物所有權買賣移轉契約書。房屋評定現值可從上述兩份文件上找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位,在建築改良物所權買賣移轉契約書澤是在『買賣價款總金額』欄位。

額外提醒:若手上拿到的所有權買賣移轉契約書(公契),是土地與建物合在同一張的,買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額,這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張,代表售出的房子稅籍有兩個,就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來,當做申報的依據。



接下來輸入相關資訊:
出售房屋完成移轉登記日:房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀(或謄本)影本,可找當時承辦代書尋問切確的完成移轉登記日,或者到地政事務所申請謄本查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期,填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』。重購房屋的完成移轉登記日,則可以從手邊重購建物所有權狀或謄本上『登記日期』看出。出售價格與重購價格則填寫上述所提到的房屋評定現值。


輸入完畢之後按完成登錄,在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。所得總額是41420。若您有正確輸入重購資料,也經系統判斷符合的重購要件,你會發現你的所得是增加的,但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料,把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得,你就會發現應納稅額增加了!


權狀範例:


二、買賣跨年度,先買後賣的狀況:

上述的範例是買與賣是同一年度的申報方式,如果是跨年度一買一賣的話,若為先買後賣,出售登記完成日為106年,申報方式如上述並沒有不同(例如104/3/1購入新房,106/5/31出售舊房)。


二、買賣跨年度,先賣後買的狀況:

但若是106年出售、107年重購新屋,若您按照下文輸入,系統會跳出下述對話視窗,就必須先用如何申報財產交易所得稅:標準核定申報並納稅,再於108年5月申報所得稅時,申請扣抵。


若是先賣後買,已經於前年度報稅繳納財產交易所得,就會在不同的頁面輸入相關資料:倘若101年出售房屋已於102年5月申報繳稅完畢,102年底重購房屋且登記完成,
則在103年5月報稅時,到重購自用住宅的標籤,輸入出售房屋與重購房屋的資料。


難度較高的是最右邊的應納稅額部分。必須找出售屋該年度的繳稅資料。如果自己沒有留下紙本,可到國稅局請稅務員協助。以本案例為101年,假設當年繳的所得稅額為20萬,繳納的稅率為20%,而101年有申報一戶評定現值458000的財產交易所得,而101年度竹北的所得稅額為評定現值15%,所以101年因申報財產交易所得,多繳了458000*15%*20%=13740的稅
這次我們要用重購退稅把已經繳納的稅扣回來。

所以101年度:出售年度應納稅額(含自用住宅交易所得)200000,出售年度應納稅額(不含自用住宅交易所得)186260,可扣抵稅額:13740元。把所有資料輸入完成+新增,就能在本年度的應納稅額,扣除去年因財產交易所得而多繳的13740元。




在網路報稅完成申報後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本


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5.03.2016

如何申報財產交易所得稅:核實申報

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)




選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址收入總額(即為出售價格

舉竹北市富翼套房為範例:合約的賣價為350萬,在買入及賣出之房地價格是否劃分,勾否,意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。點選修改房屋/土地現值的頁面,填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。






按下輸入必要的費用及成本,列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等,需要有單據才能列舉。
*舊制財產交易所得稅-核實申報,賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用,若有土地增值稅需附上稅單,把它填寫在『其他』欄位,就可以扣除。新制財產交易所得(房地合一)因為有扣除了土地漲價總數額,所以申報新制房地合一稅時,土增稅是不能夠扣除的。




最後就會得到一個所得總額是170879。其計算式如下:

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值

舊制財產交易所得稅只針對建物核課,而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格,因此×房屋現值÷(土地現值+房屋現值)就是用來拆算房地價格的依據。最後,按頁面上+新增會在下方新增一欄所得,就完成財產交易所得的申報。

這個案例倘若用標準認定(無法證明取得成本者),新增的財產交易所得=182000×19% = 34580,足足差了有5倍。

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書(公契)


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如何申報財產交易所得稅:標準核定

本文更新於107/5/10,適用於106年度所得申報。

五月報稅時,除了一般的薪資所得,若在去年度有出售房屋,別忘了申報售屋的財產交易所得。報稅年度以地政機關登記完成日為準,若您出售的房屋是106/12/1簽約,107/1/3過戶登記完成,則是在108年5月才需要申報該筆財產交易所得。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之 。

一般民眾現在多用網路報稅,以下就做簡單的案例說明:小明106年有出售房屋,在107年5月申報所得稅時,就要自行列舉『財產交易所得』。賣屋的所得並不會自動匯入,要自行手動新增。在網路報稅軟體的畫面,帶出你的所得與支出後,在『所得資料』一欄,所得種類的下拉式選單選取 財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)



選取你出售房屋的直轄市、縣(市)鄉鎮,會有不同的核定標準率。而每年的核定標準率也都略有差距。


以竹北106年出售房屋為例,所得總額為房屋評定現值×19%。下拉式表單選售屋所有權人姓名,填入出售房地坐落地址房屋評定現值(移轉價格),該現值可以在契稅繳款書左下角或建築改良物所有權買賣移轉契約書的下方查到。下圖有範例。填完資料按+新增,就能看到下方所得欄位增加了一項財產交易所得,也可以看到右上角應自行繳納稅額因這筆交易所得而增加。

額外提醒:若手上拿到的所有權買賣移轉契約書(公契),是土地與建物合在同一張的,買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額,這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張,代表售出的房子稅籍有兩個,就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來,當做申報的依據。

申報完畢之後,要郵寄契稅繳款書或者建築改良物所有權賣賣移轉契約書的影本給國稅局,證明輸入的房屋評定現值與房屋坐落是正確的,就完成售屋所得的申報。








在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:

1. 出售時的契稅單或建築改物所有權買賣移轉契約書(公契)


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