財產交易所得稅：新制房地合一

近幾年房地產的年度話題：
100年6月實施特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），目的在抑止短期投機炒作；101年8月實施實價登錄，落實房市交易的公開、公平、公正；105年1月實施房地合一，使房地產的稅制合理化。想要買屋自住的你，看到的是危機還是機會呢？

關於房地合一的說明，我推薦　393房地合一最強懶人包  用最簡略方法的說明這次房地合一的改變：平常交易的房地包含了『土地』＋『建物』，過去賣屋只需要繳交土地增值稅＋建物的財產交易所得稅；新制上路後賣屋，除了需要繳交土地增值稅＋建物的財產交易所得稅，
還需要繳交土地的財產交易所得稅。再更簡略的說法就是→加稅。新制房地合一表面雖是加稅，但是對於長期自住或重購換屋的族群，並沒有實質影響。

楊小遠，100年買進一品大觀總價1000萬，104年售屋成交價1500萬。分別依『舊制核定標準、舊制核實申報、新制房地合一』，計算楊小遠要申報多少財產交易所得？

（一）舊制核定標準

倘若楊小遠無法提出購屋時的買賣合約書，100年也還沒有實價登錄，國稅局就讓民眾選擇用核定標準來申報建物的財產交易所得。104年新竹市計算所得額的標準為房屋評定現值的18％，因此105年5月楊小遠申報財產交易所得時，需要申報90×18％＝16.2萬的所得，納入全年度的所得申報所得稅。

（二）舊制核實申報

倘若楊小遠是個誠實的納稅義務人，採用核實申報的方式申報所得稅，其計算式如下：

出賣房屋的淨利400萬是包含建物及土地的獲利，而舊制財產交易所得只針對建物課稅。因此除非新購及出售的買賣契約書都有載明房地分價（例如：買賣總價1500萬，內含土地1000萬及建物500萬元整），否則拆算建物獲利就會使用房屋現值÷（房屋現值+土地現值）的方式。最後得到楊小遠需要申報的財產交易所得為100萬元，併入該年度的所得總額。

（三）新制房地合一

若假設本案例用新制的房地合一申報，104年相對於100年的物價指數為110％（因本案例為100年就取得，適用舊制）。先計算土地漲價總數額=270-120*110%=138萬。1500萬-1000萬-138萬-70萬＝292萬，就是財產交易所得稅的稅基。備註：因為新制房地合一稅已經扣除土地漲價總數額，因此土增稅不能列舉做費用扣除。而土地漲價總數額就是土地增值稅的稅基，而土增稅的基本稅率為20％，自用住宅稅率為10％。

持有一年以內45％要繳131.4萬的稅；

持有一年以上35％要繳102.2萬的稅，

持有兩年以上20％要繳58.4萬的稅，

持有十年以上15％要繳43.8萬的稅

若自住持有六年以上則有400萬的扣除額，本案免稅。→所以才說對於自住族群沒有影響。

從過去的標準認定課徵財產交易所得稅輕稅，到了後來實價登錄之後的核實課稅加稅，到新制的房地合一稅重稅，都是為了落實房地產稅賦的合理化。想想，若賣了一個房子賺500萬政府過去卻只能課到3-6萬的所得稅，符合公平原則嗎？而過去稅制所得低的人跟聯發科的工程師賣屋，要繳的所得稅率就因為個人薪資的高低而不同，才衍生出人頭戶的問題（當然還有貸款限縮的關係）；新制房地合一則是一視同仁只認持有期間及自用與否，真正落實租稅正義。

不論是新制、舊制，稅制，政府維護自住族群及重購族群權益的方針都沒有改變，反而是投資客考量到短期轉售獲利有45％要繳稅，持有兩年也要20％，卻要負擔高風險與機會成本，因此房地產投資風氣才會瞬間冷凍。觀望已久的自住客們，你看到的是危機還是機會呢？

延伸閱讀：

　　　財產交易所得稅：舊制（標準認定、核實申報）
　　　財產交易所得稅：新制房地合一
　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
　　　如何申報財產交易所得稅：標準核定
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
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　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一

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買賣過戶流程

買賣過戶主要分為簽約、用印、完稅、交屋四個流程，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印0％、完稅10％、交屋80％。倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也能順利在兩周內完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。實務上代書會規劃40至45天，預留緩衝時間來應付公家機關、貸款銀行或買賣雙方的突發狀況。倘若買賣雙方都沒有貸款，買賣過戶流程最快只需要10天就可以完成。

一、簽約：
簽約階段會請買方準備簽約款，若無法開立支票或不方便攜帶大額現金，會請買方準備10萬元現金，差額部份則於簽約後3天內補足。倘若買方需要向銀行申辦貸款，簽約後可以憑賣賣契約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫貸款申請書。

二、備證用印：
簽約後兩週，會請買方匯入備證用印款。賣方在這階段需要交付權狀正本、印鑑證明（備註1），並在公契上蓋印鑑章，是為備證用印。代書也常會在簽約當下就幫賣方先行用印，後續再請賣方補上權狀和印鑑證明即可。

三、完稅：
確認前兩期款項已匯入後，代書會向稅務機關申報土地增值稅與契稅。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請土增稅自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買、賣雙方支付稅款，並請買方支付完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方與銀行完成對保手續並拿到設抵押權設定契約書後，代書就會向地政事務所申請辦理所有權買賣移轉與抵押權設定，即為過戶+設定。若有申請履約保證，賣方的土增稅可由履保專戶價金出款代為繳納。

四、交屋：
過戶完成後，代書會請買方貸款銀行代為清償賣方的銀行貸款，即為代償。賣方銀行收到代償款項後，需3-5個工作天開立『清償證明』，最後賣方那清償證明到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行會把代償後餘額（備註2）再匯到買賣履保帳戶（有些銀行代償和代償後餘額會同時作業，分別匯入賣方銀行代償帳戶以及履保專戶）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以約時間辦理結案交屋手續。


備註1：
土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，當事人得免親自到場。
簡言之，賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明，確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途，請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2：
假設總價1500萬，買方貸款1200萬，賣方貸款餘額仍有850萬。過戶完成後代償賣方850萬貸款，賣方辦理塗銷手續完成，買方銀行取得第一順位的抵押權設定，才會把剩餘的350萬匯入履保帳戶或賣方帳戶。這350萬即為代償後餘額

親屬之間的過戶：實際案例

＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元

Mobile01上面看到這個討論串 想請問大家我是不是應該早點辦理過戶
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下：
番茄2011
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2015-11-09 07:35  #1

是這樣的....
小弟老家在新北市某區一間舊公寓
我與家母戶籍皆不在此處 只有姐姐戶籍還在此(但也沒住那)
這幾年家母身體很差 可能時日無多
而老家過去曾經有被抵押貸款 但前年我拿出自己積蓄還清所有貸款
而可以繼承的人只有我跟姐姐 但是姊姊財務不佳
母親不放心 加上我還清貸款 所以家母希望把房子過給我
但如果用繼承方式 我姊姊也有權利繼承
所以有考慮用贈與方式 但我不想花這個費用(贈與稅+土增稅)
房子在90年曾經用贈與方式過戶過一次 外祖母過給家母
因而付出了一百多萬的稅金(土增+贈與稅)
如果現在辦理贈與(家母贈與給我) 還是得花好幾萬元稅金(從90年~104年)
但是用繼承方式過戶 姊姊又有權利繼承(遺囑好像也沒用)
看了一下網路的文章 好像明年房地合一稅對於贈與過戶課的稅金金額更高
請問一下大家 我該怎麼做比較好呢?

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辦理親人間的房地過戶，需要考量的點有許多，無法一言以蔽之。
土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡，
都是考量的要件，需要精算之後才能針對個案給予建議。

你可以選擇的方法有三：買賣、贈與、繼承。

贈與的缺點：要繳土增稅跟贈與稅。
贈與的優點：避免日後其他繼承人的爭產、省事。

買賣的缺點：要有資金流向、後續資金如何回流到你身上。
買賣的優點：若適用土增稅一生一次的稅率，可以節省土增稅。
　　　　　　避免日後其他繼承人的爭產

繼承的優點：遺產稅的免稅額跟扣除額很高，很有機會不用繳到遺產稅，
　　　　　　且免土增稅跟契稅。
繼承的缺點：其他繼承人可能會爭產。


首先，樓主沒有提供土地與建物的現值，在這邊我先假設
狀況一：土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬，假設為200萬
狀況二：土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬，假設為500萬

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『狀況一：土地與建物現值合計200萬』
建議方案一：直接辦與『贈與』
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土地增值稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：贈與稅每年免稅額為220萬，因為現值低於免稅額，
　　　建議辦與『贈與』，即可免贈與稅。


建議方案二：辦理『買賣』
優點：土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、
　　　登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母子兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值200萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程：1.先將總價款3成60萬由兒子戶頭匯給母親
　　　  （若有現金無需貸款則直接匯給母親200萬）
　　　2.申報土增稅、契稅.
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款140萬撥入母親戶頭（若現金交易則無）

既然辦買賣跟贈與，未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值＋房屋現值當做取得成本，那麼辦買賣跟贈與的差別就在於：能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅

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『狀況二：土地與建物現值合計500萬』
建議方案一：辦理分年『贈與』
優點：省贈與稅
缺點：土增稅不能用自用稅率，500萬的現值要辦3次（每次1/3）
　　　日後要賣房，取得成本以今年的土地公告現值＋房屋現值計算
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費

建議方案二：辦理『買賣』
優點：省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣、需自備2-3成資金
　　　日後要賣這房子，你的取得成本是用這次買賣價格
　　　媽媽的資金要分三年回流給兒子
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、
　　　登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母子兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值500萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續媽媽的資金再用每年220萬的免稅額回流給兒子即可。
流程：1.先將總價款3成150萬由兒子戶頭匯給母親
　　　  （若不需貸款就一次匯入500萬）
　　　2.申報土增稅、契稅。繳稅。
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款350萬撥入母親戶頭（若無貸款則無）
　　　6.把資金流向交給國稅局辦理結案。
　　
既然辦買賣跟贈與，未來在賣屋的時候都需要以該年度的土地公告現值＋房屋現值當做取得成本，那麼辦買賣跟贈與的差別就在於：
１．能否用一生一次土增稅優惠稅率來省土增稅
２．省下贈與稅

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備註１：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

根據mobile01討論串裡面的回應，我提供自己的經驗跟想法，
若有疏漏或者錯誤，歡迎各位先進討論與指正。

我也想過用買賣的 可是萬一我媽這一兩年去世 我姊可以要求分財產 也就是我媽賣房子給我的現金所得
回答：利用每年220萬的免稅額回流現金給您。

pklyandon的做法:
1.將房子依市價賣掉，返回當初版大補的金額!(也許加上利息!)
2.將剩下的錢分一分，小孩有幾個就拆幾份!
趁父母親還在講清楚，等父母親百年後就很難處理了!
大家谁都不欠谁!
你當初有拿錢出來，這些其實都查的到!
請不要小看了國稅局!
回答：pklyandon的做法，兼顧了情、理、法，是一個很棒的建議。

買賣可以。但是需要有資金流程。就是銀行有記錄你付錢給你老母。價格太低的話，稅捐處還是會以視同贈與要求你繳稅。
直接贈與比較不囉嗦，千萬不要低價買賣，低於實價登錄會被查，到時補稅加罰金得不償失...
回答：契約自由化，實價登錄時會備註是二親等內買賣，若價格太低自然會被剃除，沒有罰金問題，只需要注意價格不要低於公告現值。

死亡前兩年內的贈與須列入遺產。所以用贈與方式給你的話，如果老母兩年內死亡。姊姊還是有權要求繼承的。
除非你能拖過兩年。
回答：贈與契約有效。上文有人回覆過，視為遺產的條文是說仍列入遺產課稅，而非其他繼承人有繼承該財產的權利。

jumax建議辦理贈與，贈與契約到法院公證，經過贈與為特有財產
回答：100分，為了防止媽媽百年後姐姐跳出來主張該贈與契約無效，到法院或民間公證人去公證吧！

二等親買賣視同贈與，國稅局一樣討稅
回答：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

沒有用，如果你姐姐不願意放棄繼承，就算你先辦贈與過戶，她一樣可以打民事官司討回該屬於她的那一份財產，也是就1/2。
這就是民法上的「應繼份」，與「特留分」。就算你跟你媽達成協議，偷偷摸摸過戶也沒有用。
回答：特留份是針對遺產，而非生前已贈與他人的財產。

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