房屋估價方法

＊比較法：

此法常用於華廈與透天產品
勘估標的價格 = 
比較標的價格 × 情況調整 × 價格日期調整 × 區域因素調整  × 個別因素調整 

情況調整：影響買賣價格有下列情況，應做適當的調整。
急買急賣、受債務關係影響之交易、親友交易、畸零地或合併使用、
地上物有糾紛、法拍、因風水或迷信所影響之交易、人為哄抬之交易...等。
價格日期調整：估價的日期和比較標的的成交日期不同，價格水平變動需要做調整。
區域因素調整：因為地理條件或公共設施條件不同所作的調整。
個別因素調整：例如屋況、採光、裝潢、樓層、朝向所作的調整。

一般來說，我們在估價的時候常用同社區的成交行情來做比較
此時需要調整的就排除掉區域因素調整，
倘若能找到半年內的成交行情，那麼價格日期調整即可忽略
比較標的成交若為正常買賣，則情況調整也可忽略
因此一般在做比較法的估價，大多圍繞在個別因素調整上，

範例：時代觀邸社區於97/9/1成交每坪18萬元，樓層為10樓附有精美裝潢，
該戶坐向為朝東北，如今有一住戶於99/3/30欲出售同一社區朝東南向，
樓層為5樓無裝潢，則該房地評估價格應為：

1. 情況調整：兩者皆為正常買賣 調整係數100%
2. 價格日期調整：99年房價平均比97年高15％，則時間調整係數應為115/100＝115％
3. 區域因素調整：兩者為同一社區，調整係數可為100%
4. 個別因素調整：樓層調整係數：每高一層樓貴0.15萬/坪，則樓層調整係數應為
（18 - 0.15 × 5 ）÷ 18 ＝ 95.8％。朝向調整係數：若竹北朝東南向的房子，
平均比朝北的房子價格高10％，則調整係數為110％。裝潢調整係數：
概估買方願以高於10%的單價購買裝潢，則空屋的標的係數應為90％。

堪估標的價格＝比較標的價格 × 價格日期調整 × 個別因素調整
 ＝18 萬 × 115％ × 95.8％ × 110％ × 90％ ＝ 19.6 萬 / 坪

勘估標的坪數為52坪，一個平面車位80萬元，則總價應為
建坪單價  ×  建物坪數（不含車位）+ 車位價格
= 19.6 × 52 + 80 × 2 = 1179 萬      


＊成本法：

此法常用於透天產品
成本法是指若建造一個新的相同房屋所需要的成本
勘估標的價格 = （ 土地成本 + 建物成本 ）× 合理利潤係數

以台灣的建物來說，每建坪的成本約在６～７萬元
建商蓋好一間房子所需要的利潤約在20~30％

範例：有一透天地坪25坪、建坪70坪，當地平均地價每坪20萬元，
興建成本每建坪6萬元，建商獲利係數1.3，則此透天合理價格應為
（ 25 × 20 + 6 × 70 ）× 1.3 ＝ 1196 萬


＊收益還原法：

此法常用於有租金效益的房地產
堪估標的價格 = 年租金 ÷ 投資報酬率
以新竹、竹北的投報率平均來看，
單一承租方的店面若租金穩定且為優質承租方（例如7-11、知名企業等）
則合理報酬率約在2.5~3.0%，若為投資套房產品，因為管理繁瑣並需要考慮空屋問題，
報酬率6~8%會較具吸引力。

範例：位於光明一路有透天開牙醫診所，月租金８萬元。
倘若當地住店合理頭報率為3％，該房地堪估價格則為
12 × 8萬 ÷ 3％ =3200萬。

此三種估價方法於不動產估價的教科書上都有詳細的公式，
筆者將實務上的估價經驗參考教科書的公式稍做修改，
寫成上述簡單易懂的公式，足供一般民眾參考。


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