如何看懂實價登錄：特定社區行情

上篇 如何看懂實價登錄-建坪單價 說明了如何正確計算單價，而這篇要說明的是該如何查詢特定社區的成交行情。最快速的方法，當然是請房仲提供給，畢竟這行業每天工作12小時以上，對於市場價格敏感度高，行情資訊也多有詳細建檔。若不好意思麻煩房仲、怕日後被房仲騷擾、不信任房仲，那繼續看下去，來教你怎麼自己查詢社區的行情。

最近想要買屋，看上了新竹市【綠光】的物件，我們可以推算一下開價，平面車位一個概估100萬。（1098-100）／（44.71-5.03）= 25.15萬/坪   嗯~ 比想像中的貴了一點。備註：除了主建物、陽台、雨遮、公共設施，剩下的5.03坪就是車位，他出現的名目有很多：其他、管理員室、管委會、防空避難室...等

我們到實價登錄網站上面查查行情，輸入新竹市，勾選房地(土地+建物)+車位，挑選住宅大樓(11樓含以上有電梯)，時間拉101/1~102/12。發現哇塞有200多筆，原來近期有綠光2-金澤21交屋。



























多了許多行情資料，綠光2的行情當然可以參考，但我們要查的是綠光，於是我們參考信義房屋的資料，綠光屋齡已經2.7年，我們新增屋齡的條件2年以上，並用路名作排序
搜尋的結果有13筆，嗯! 正常多了!












我們以第一筆資料，102/11成交、總價1020萬、49.94坪的物件來看，他單價的算式是直接總價除以總坪數1020/49.94=20.4萬，我們點他的交易明細進去看看。由於鐵道路一段28巷51~100號可能會有兩個社區，我要查的是綠光，所以我們再次確定建築完成年月是100/7，距離現在是2.7年。沒錯他就是綠光。而5.14坪、6.41坪、10.25坪哪一個是車位的坪數呢?首先我們要確認他有幾個車位，他在上圖有提到是土地1建物1車位1，另一個線索在下圖的最下方車位資料的序號只有01，確認只有一個車位。而信義房屋其他物件的車位是5.03坪，於是我合理的推估5.14坪這是車位。當然每一個社區根據車位實際大小、型態(殘障車位、子母車位)，權狀坪數就會不同，但是不會相差太多。所以這一筆實價登錄的正確價格應為(1020-100)/(49.94-5.14)=20.53 萬/坪疑? 怎麼跟直接除的價格差不多?  原因在5.14坪的車位一坪20萬，相乘恰好是100萬，只是個巧合罷了!

本篇教學的重點就在於，要善用仲介網路上的資訊來篩選實價登錄資料，利用路名、屋齡(建築完成年月)可以篩選到你想查詢的社區，算單價時對於車位的坪數蓋估沒有idea時，也可以參考同社區的車位坪數，這樣一來，就不會相差太遠了。

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買賣房地產該如何查詢成交行情

人一輩子至少會有兩到三次的購售屋機會，若你在購買汽車、3C都會四處詢價、比價，

那麼金額這麼高的房地產，你怎麼會光憑仲介的兩三句話，你就出價賣屋或定價賣屋呢？

關於房價的行情，專業一點的可參考房屋估價方法  位置、建商、建材、屋況、朝向、樓層都會影響價格，若你鎖定了某個社區或者你要賣某個社區，那麼你可以用下列的方法，評估房子的價格。

1. 社區的管理員、鄰居

2. 內政部不動產實價登錄網站

3. 房屋仲介的行情查詢

4. 直接CALL仲介來幫忙估價

1. 社區的管理員、鄰居：

社區裡的婆婆媽媽，對於哪一棟哪一樓搬家了或賣掉了，多少都有聽說，若他提的是總價較麻煩，必須瞭解坪數是多少，若是明確的告訴你單價價格最好。而管理員若在社區內待的夠久，房仲跟管理員也會常常交流社區內的行情，但是要盡可能的問資深的，不要去問機動班或新來的。

2. 內政部不動產實價登錄網站   實價登錄網站

如何看懂實價登錄：建坪單價

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3. 房屋仲介的行情查詢
上各大房仲的官方網站都可以查詢到詳細的成交資訊，全部的房仲首推信義房屋的行情資訊，由於信義都是直營店，資料控管嚴格，可信度幾乎可說100％（在信義房屋做假合約下場只有一種）由於現在政府的實價登錄是強迫登錄，不登錄要罰款且可連續處罰，所以各大房仲成交的行情最終仍得匯集在實價登錄網站，可參考該網站即可。

4. 直接到仲介店頭詢價

若你是要賣屋，則佯裝成買方，詢問買OOO社區單價是多少？若你是要買屋，則佯裝成賣方，詢問賣OOO社區單價是多少？這樣你才能得到合理的答案。

當仲介等到一個來店估價的屋主，要盡可能的壓低屋主的期望，物件委入之後才容易賣的掉。這時候賣方偽裝成買方來到房仲店頭，房仲為了要建立買方的行情觀，多會報一個行情甚至比行情高一些的價格，那麼這個價格就是你售屋的參考，這是個比行情略高但是仍有機會挑戰的價格。

舉例說明：

若小靜隱社區行情價為19～20萬/坪，你若直接以屋主身分詢問售屋行情，房仲會告訴你行情大約17～19萬/坪，若遇到不懂的行情的屋主就用這個價格託售，那這個案子就會是俗稱的Apple（低於市場行情）。但若你佯裝成買方，走到房仲店頭詢問『我朋友住在小靜隱社區，我很喜歡那環境，那邊要一坪多少才買的到？』房仲為了讓日後洽談比較順利，會告訴你行情是20～21萬/坪。同樣一個物件，為什麼房仲會有不同的說法。單純就是立場不同而已。希望屋主行情認知低，買方行情認知高，未來比較好拉價或議價罷了！同理可証，當你要購買一個物件時可以先佯裝成屋主售屋試試看。

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如何看懂實價登錄：建坪單價

2012年8月1日起實價登錄正式上線，很多人曾質疑資料的正確性，經歷過一年多的實務驗證，除了極少數的資訊正確性可疑（機率低於5％），多數的資料都是實際成交且具有參考價值的。脫離市場行情的原因有很多，太低：可能有屋況問題或屋主財務狀況不佳，抑或是親友間的買賣。太高：可能是建商整合土地（釘子戶）不得不出高價，也曾聽過建商為了推高行情故意高報。然而這都是少數，畢竟有意為之的還是會擔心受罰。

要看懂實價登錄行情首先要學會每坪單價的計算方法，實務上建商或仲介在賣大樓，都是採車位和建物分開計價，只有早期（10年以上）或及少數想偷雞的建商會把車位混入公設，
也不標示分別佔了多少坪數，算法就較為簡單。（關於車位灌入公設坪數的陰謀實在可以另開一篇文章）

1. 車位坪數可獨立區分
以一個位於竹北市成功六街的「德鑫御品」為例子
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 17.13 坪 
防空避難室兼停車場 19.67坪   -車位

網路上仲介所指的建物登記，多是包含車位的總坪數。以此例為78.59坪 是主建物+陽台+雨遮+公設+車位。若你是跟建商買房子，提到的坪數則是不含車位坪數，（78.59-19.67）＝58.92坪，也就是主建物+陽台+雨遮+公設，平面車位在竹北一個約100萬元，兩個200萬。單價計算方式則為（1598-200）÷（78.59-19.67）＝23.72 萬/坪

2. 車位坪數含在公設內 
以同一個物件改編
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 36.8坪  -內含公設+車位（但無法拆算公設和車位分別為多少坪）

這樣的案例，只能直接用總價除以總坪數，1598 ÷ 78.59＝20.33 萬/坪，是不是看起來便宜多了呢？


上述的問題，在實價登錄網站上面也會發生，政府只規定了需要登錄，卻沒有交代登錄的細節，以致於同一個社區，明明是如 1.車位坪數可獨立區分，卻登錄成下列幾個樣子
一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法（車位建物拆算）
二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數
三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數

一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法（車位建物拆算）範例如下：嘉豐六路二段1-50號  總價767萬的物件，他的單價竟不是767÷50.17＝15.28萬/坪，而是（767-100）÷（50.17-9.56）＝16.42萬/坪。

二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數，實價登錄上的單價就是總價直接除以總坪數的1598÷85.22＝18.8 萬/坪，當然你可以自己手動計算，按進去交易明細可以得到一個車位是10.24坪，概抓一個車位100萬，（1598-200）÷（85.22-20.48）＝21.59 萬/坪。

三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數，最糟了就如同下圖，沒有標示車位坪數與坪數，那麼就只能去猜哪一個是車位坪數，或者自行概抓社區內的車位坪數，自行試算（單價就會有誤差）實價登錄上的單價為938÷47.9＝19.58 萬/坪，車位坪數可能是7.17坪或8.71坪（平面車位從6～10坪都有可能），概抓是8坪，那實際的單價應為（938-100）÷（47.9-8）＝21 萬/坪。

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常見的房屋結構問題

客戶在看屋時，常常問到一些結構安全上的問題，

『這房子的地基穩不穩阿！會不會下陷？』

『這是海砂屋嗎？要怎麼檢驗？』

『裂縫會不會影響房屋的結構安全？』

『這面牆可不可以打掉？看起來比較寬敞』

筆者是土木背景，參考一些書籍與網站資料，提供給各位參考：

本文引用的內容與圖片：曾慶正＆張惠如 這樣買房子最安全：結構達人教你安全購屋１００問　

地質：

台北盆地是由淡水河、基隆河、新店溪三條河川沖積而成，

地質結構為沉泥層、砂層、黏土層相互交錯，屬於比較軟弱、

易受擾動的地質，因此台北市區很多大樓在興建時造成附近民房龜裂下陷，

甚至出現大坑洞的案例。

高雄市的地質屬於砂質地層，透水性高地下水又豐富，施工困難度高。

臺北盆地以外的地區，像桃園、新竹、台中一帶，皆屬於卵礫石層，地盤堅硬，

嘉南平原則是砂土質地層，土質強度都遠比台北市佳，

由其是台中地質強度居全省之冠。

海砂屋：

海砂屋常見於民國７０～８０年建築業景氣大好時。

海砂屋的共同特徵：混凝土大量剝落、鋼筋腐蝕外露

圖片來源：厚昇工程顧問公司

海砂屋的形成因素，不單單只是誤用海砂，
若河砂的細度模數不當且水泥用量不足時，或用海水加入混凝土，
都有可能形成海砂屋。海砂屋會使鋼筋與混凝土之間的握裹力降低，

混凝土剝落後保護層不足將會改變樑柱的力學行為，嚴重影響結構安全。

海砂屋的判定標準：ＣＮＳ國家標準氯離子含量應＜0.3 kg/m3

而常見的氯離子含量檢測方法，是到現場挑選三個檢測點，

必須挑選結構梁、柱，而不挑牆或樓地板，

因為隔戶牆多為磚造、隔間牆常為輕隔間，地板則會傷到磁磚。

檢測單位會先把鑽取表面的3cm捨棄，再把往內的8cm取出後，

帶回實驗室做檢驗（有許多顧問公司與SGS都有類似的服務）

可參考厚昇工程顧問公司-氯離子含量檢測作業

裂縫：

房子內若有裂縫，先判斷是否為材料不同，所造成的溫度裂縫。

由於各材料有不同的膨脹係數，溫度上升或下降變形會不同，

常見於磚牆與樑柱之間、輕隔間與樑柱之間，裝潢與樑柱、牆面之間。

該裂縫的特色是都在材料的交界面，而且非常的整齊，

這樣的裂縫不會影響結構安全。

另外一種裂縫則是不規則狀，像是蜘蛛網，裂縫寬度跟頭髮差不多。
他形成的原因多是水泥乾縮裂縫，或是表面批土的裂縫，
並不影響結構安全。

常見於窗框四周的裂縫，則是『應力集中』所造成的，
試著拿一張A4的白紙左右手捏住短邊，施力把紙從長邊中間撕破不是很容易，
但若在長邊的正中間，撕一小小的裂縫，約1mm就好，
再用同樣的方法撕，則會從那1mm的地方破壞，
因為在施力的時候，力量都集中在形狀已不連續的位置，這就是應力集中的概念。

回想一下飛機跟高鐵上的窗戶，
設計不會是直角而是圓角，就是為了避免應力集中在轉角處而破壞。
飛機玻璃解析/方形易有脆弱點

當受到地震力時，窗戶的裂縫無可避免，但是嚴重程度是可以受到控制的。
窗戶附近多會做防水層處理，但若裂縫過大也會破壞防水層，窗框就容易滲漏水。
於是建商多會在窗框附近做結構補強筋，抑制裂縫寬度。
圖片來源：全昌益建設 http://www.ccy-arch.com.tw/

牆面結構：

客戶常會問，我想要改格局，這面牆能不能打掉？
首先要先搞懂這面牆是不是結構牆。
結構牆： 24cm厚的磚牆、剪力牆（鋼筋混凝土）、梁柱系統加剪力牆
非結構牆：12cm的磚牆、輕隔間牆（輕鋼架、白磚、木板...等）

現在的大樓結構多以樑柱系統+剪力牆，而隔戶牆或隔間牆多是磚牆，
磚牆只能承受壓力不能承受拉力，自然不會納入結構貢獻裡，
但是請考量到，當整棟大樓在同一個位置都有一面牆，
而偏偏就只有你那一樓層少了那一面，那怕只是輕微的結構貢獻，
都屬於結構不連續，是相對弱面。還記得上述提到撕紙的例子嗎？
當受地震力時該弱層就是應力集中的位置，
遇到毀滅性地震時，從弱面破壞的機率高很多。
（若拆的是輕隔間那就隨意吧！）

至於外牆若為鋼筋混凝土結構，肯定肯定肯定是結構牆，
千萬不要有把牆面打掉改為大面落地窗的想法，
若因此造成整棟大樓傾斜倒塌，面對鉅額的求償一定不是你我負擔得起。

詳情請看：淺談變更格局

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你為什麼要做房仲？

今天，委託屋主劉小姐用園區人慣用的語氣，夾雜些英文單字問我：
『以你這樣的Background，為什麼會選擇房仲業？』

這五年，不斷有客戶問我同樣的問題，連我媽都問『書讀這麼多做什麼房仲？』
回憶起當兵時，我問志願役的原住民一樣蠢的問題『你為什麼要簽下去』？
我想，我們可以寫出十萬個為什麼，但你聽到的答案......永遠不會是真的。

官方版的說詞：
1. 前五百大的世界級企業CEO 出身背景最多的是業務（高達45%）
2. 在這邊可以認識各行各業的人，擴展自己的視野。
3. 接觸的客戶都是社會上高資產的成功人士，可以提昇自己。
4. 房仲業穿西裝打領帶看起來很帥！
5. 收入和付出成正比

... 族繁不及備載

現實版的原因：
1. 錢
2. 缺錢
3. 還是錢

說錢太俗氣，但以台灣多年來不漲的薪資，
出社會後要多久才能靠自己的雙手，成家立業、五子登科？
要存多久的錢才能像理財週刊說的，存到第一桶金？

房仲業的確是能夠『合法的』快速年薪百萬的職業，
尤其是對沒有家世背景、優良學歷的人來說。

若認真的投入工作（每天12小時以上），
約半年你能知道房仲業大概在做些什麼，
一年能夠學習到完整的開發、銷售技巧與客戶服務，
兩年能獨當一面成為市場上稍有名氣的業務。

那麼，你想當一個房仲了嗎？ 你準備好了嗎？
歡迎加入小綠房屋！



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