地政士考試心得

一年一度的地政士考試終於結束了！考完的心情只有爽，現在就只能等待兩個月後的放榜了！（103/6/7-8考試，103/8/6放榜）這次的考試的心得，分享給大家。

1. 原來考地政士的人這麼多？
99~102年報名人數，每年6000人以上，到考約3500人，猜測+考場實地觀察，這些報考人的組成分為以下幾類：
　1. 地政系、不動產相關科系學生
　2. 地政業務相關人士（代書助理）
　3. 房仲業（為了年底經紀人考試練手感）
　4. 法律系學生
　5. 跟鄉民進來看熱鬧的

我想，會有這麼多人來報名，跟房地產的多頭，還有補習班的廣告效果有關，這是我在考場中拿到的廣告：

『月入可高達20萬元 - 地政士免費資料索取』：財政部99年公佈的「執行業務者收入標準」認定，如果一件案子裡，有超過一筆土地、一棟房屋的話，收費是一筆、一棟來收，
每多一筆土地或一棟房屋，就可以多收25%，最多加到200%！（還不算車馬費）。因此人脈愈大，案子就愈大，收入也愈多。根據聯合新聞網報導，地政士的出路很廣，若到事務所上班，北部月薪3萬元起跳，中南部2.2萬到2.5萬元；一旦累積足夠經驗與人脈，就可自己開業，按件計酬，一個案子可收費到1.2萬元，月入10~20萬元不是問題。【詳細薪資待遇】

這樣的話術跟棒球隊招生，標題寫著：『打棒球可以進美國大聯盟，若累積足夠實力跟經驗，跟王建民一樣年薪5百萬美金不是問題』沒有甚麼差別。

到了台北考場我真是嚇一跳，各大補習班一直在發傳單，全國、三民、大東海．．．還有很多沒聽過的，我果然是進京趕考的鄉巴佬，還以為全國只有來勝一家補地政士的。考完最後一節還有工讀生拿傳單『憑准考證報名104年地政士，考場價！』真想乎他巴掌，誰想要再補一年阿！但你接著看，還蠻多人需要這優惠的嘛！

2. 錄取率這麼低喔？：
地政士的錄取率在5～7％左右，僅有101年佛心來的都出考古題9.8％，雖然5％還是高於許多國家高考、特考，但這樣的錄取率跟考上後的報酬率是否值得，我是有點懷疑。

有多難考？請看下表：102年主要國家證照考試錄取率。類似的不動產經紀人有10～16％，好吧！經紀人有選擇題，錄取率高是應該的。唉～記帳士13％、技師16％、會計師17％、營養師13％、律師33％（就算第一試+第二試是33％的33％也還有10％阿）那你說說看地政士5～7％是怎麼回事阿？

我只能安慰自己，給一個合理的理由：地政士報考資格只要高中畢業，上述的這些『師』字輩的可是需要專科、大學以上，有畢業證書或修特定的學分才能報考，原則上已經篩選了一批人。能考上『師、官』都是菁英中的菁英。而地政士就是誰都可以考，努力這一次就可以翻身！?（存疑）。

3. 有需要這麼難考嗎？：
地政士的考試課目有：
一、國文(作文60%、測驗40%)，僅佔全部分數10％
二、專業科目，佔全部分數90％
　　1. 民法概要與信託法概要：
　　　民法總則、債編、信託法
　　　民法物權編
　　　民法親屬、繼承編

　　2. 土地法規：
　　　土地法及其施行法
　　　平均地權條例及其施行細則
　　　土地徵收條例及其施行細則
　　　地政士法及其施行細則

　　3. 土地登記實務：
　　　土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
　　　地籍測量實施規則中第三編土地複丈
　　　地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
　　　土地測量之申辦與作業程序

　　4. 土地稅法規：
　　　土地稅法及其施行細則
　　　遺產及贈與稅法及其施行細則
　　　契稅條例與房屋稅條例
　　　稅捐稽徵法及其施行細則
　　　工程受益費徵收條例
　　　特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則（不動產部分）

嗯！只有五科，嚴格來說國文不算只有四科，糟就糟在只有四科。這代表著你沒有一科可以失手。如果考六科掛了一科還有五科可以幫忙分攤，四科掛了一科，那其他三科要有超高水準的表現才拉的起來。舉例：考六科，有一科失常考20分，其他五科平均只要68，就能拉到平均60。考四科，有一科失常考20分，其他三科平均要73，才能拉到平均60。

好，再來我們論及格分數平均要60分，地政士的考試多是申論題，一科考四題。計算題很少，土地稅一年看會不會出一題，申論題就是沒有評分標準這回事，你寫的跟老師的參考解答一樣，那老師可能給你20~22分，除非你寫的觸類旁通、寫的感人肺腑，寫到閱卷老師心坎裡了，才有可能滿分25分。也就是你都抓到了題目，都寫的完整，那分數大概也在80分～90分遊走。ㄜ，那萬一四題有一題考的比較偏，那科大略就是50~60分了。有板友會問，那就厲害到整本都會！以無招勝有招，那你真是小看了出題老師的智慧！套句今年考完PTT板友的推文，fboyfboy：『土登、真的博大精深欸……都快整本背完了還是沒中…』

而以近年的考題，考一題偏頗的是正常，我舉例說明：100年土地登記實務，第一題：土地登記申請之當事人，除登記權利人與義務人外，尚有與登記有關之第三人，試問其意義與相關之情形為何？請依規定說明之。（25分）

這題真的不是正常人在考場裡可以想的出來的，他屬於綜合題，不屬於任何法條，你必須對民法、土地法、土地登記規則都有一定的實力，才能在考場裡打通任督二脈把它寫出來。
這對不動產相關科系的學生就比較有利，畢竟經過四年的學習，基本法的素養（內功）一定是比半路出家的優秀。

我再舉例好了：
96年土地法規第二題：試依平均地權條例及土地徵收條例之規定，說明需用土地人申請區段徵收，應檢具哪些書圖？上述書圖應載明哪些事項？

嗯！應該具備的書圖是區段徵收計劃書、徵收土地圖冊、土地使用計劃圖，你知道我知道毒眼龍也知道，這是一般考生都念的到的重點。應載明哪些事項，靠盃.... 你知道有幾項嗎？洋洋灑灑26項....答案在土地徵收條例施行細則第三十六條，準備地政士考試可以把正常法條看完就阿彌陀佛了！施行細節捏！平常在實務上你翻法典也未必會注意到第一條。如果出的是免親自到場15項、單獨申請26項，那ok阿！起碼這是大題目，在最重要的章節『土地登記的一般程序』實務上也蠻常遇到。考徵收計劃書裡面要有什麼，擺明是在整～考～生～

4. 結論
考試當天，教室內應到人數40，實到人數20人，到考率50％蠻符合國家考試的常態。我突然想到了5％的錄取率，這代表整間教室裡面只有一個人會考上。

(╯-_-)╯ ~╩╩     翻桌！

地政士真不是個容易的考試，嗯！應該說投資報酬率不高。過去在從事仲介主管的時候，老是看到業務對代書不耐煩、大小聲，現在我真心的覺得，業務應該要多給代書一點尊重阿！
畢竟他們是從殺戮戰場走出來的那5％倖存者。
盡人事、聽天命。雖然有這麼多的抱怨，還是希望能夠金榜題名。考前每天14小時的衝刺，考完當天執筆的手指還有點抽筋，這是生命中奮戰的一個過程，無論8/6的結果是不是盡如我意，都分享準備考試的心得，希望對未來的考生有幫助。


延伸閱讀：
地政士考試心得
地政士考試準備：民法概要與信託法概要
地政士考試準備：土地法規
地政士考試準備：土地登記實務
地政士考試準備：土地稅法規
地政士考試：錄取心得
地政士考試答題技巧
國家考試臨場應考細節

新竹竹北代書推薦