沐桐地政士賴建霖: 5月 2016

5.24.2016

繳納房屋稅前，先注意核定的使用情形

每年5月份除了個人綜合所得稅，還需要繳納房屋稅。而近年修正的房屋稅條例，明定住家的房屋稅率分為自住用與非自住用，稅率分別為1.2％與1.5％，自住使用房屋係指個人所有之住家用房屋，須同時符合房屋無出租使用，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等要件。

備註：房屋稅的自用無需設立戶籍，只需要向稅務局申請使用情形變更即可。

拿到房屋稅單先別急者繳納，先確認一下是否核定為自住，近期就有民眾詢問『為什麼房屋稅這麼貴？』除了因該房屋的屋齡較新，最主要是建商當時申報房屋稅籍，並沒有主動幫客戶申請為『自住用』，讓客戶繳1.5％非自住用房屋稅。這時要趕緊跟稅務局申請改為自住用，日後該房屋就會以1.2％的自住用稅率核課，一年可節省2433元的房屋稅。

房屋稅適用住家用稅率要件：
1.本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.房屋無出租使用。
4.房屋目前無提供營業商號、事務所、診所、人民團體或補習班使用。
5.最近一期房屋稅繳款書非按「住家用」稅率計徵房屋稅。

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5.04.2016

財產交易所得稅：申報懶人包　Q＆A

　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
　　　如何申報財產交易所得稅：標準核定
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
　　　如何申報財產交易所得稅：重購退稅
　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

Ｑ１：如何判斷新制房地合一稅還是舊制財產交易所得？
Ａ１：若房地為105年1月1日以後登記完成，在出售時就適用新制房地合一稅，必須在買賣移轉登記完成後30天內，向戶籍所在地國稅局申報繳納房地合一稅。若房地為繼承、配偶贈與取得，則以原所有權人取得登記完成日判斷是否為房地合一稅課稅範圍。舉例：小明於103年5月20日購入房地，並於105年3月1日配偶贈與給太太小花，而後小花於111年8月5日出售該房地，則小花本次出售房屋取得時間基準點就以103年5月20日為準，適用舊制財產交易所得稅，於112年5月申報個人綜合時手動新增財產交易所得。

Ｑ２：已申報繳納房地合一稅後，還需要申報舊制財產交易所得嗎？
Ａ２：不需要。

Ｑ３：何時需要申報舊制財產交易所得？
Ａ３：若非屬新制房地合一稅的課稅範圍，111年度出售房地，需在112年5月申報個人綜合所得稅時申報財產交易所得。這筆所得在網路報稅時不會自動帶入，需要自行新增。時間點認定是以登記完成日為準，舉例說明：111年12月1日簽定買賣合約，房屋在112年1月10日登記完成，則視為112年度的所得，需在113年5月申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到（登記日期），但是賣方通常不會留存已售出的房地謄本或權狀影本，若要知道確切的登記完成日期，可以詢問當時的承辦代書，或者到地政事務所調閱已出售房地的謄本。

Ｑ４：該用哪一種方式申報財產交易所得？
Ａ４：舊制財產交易所得分標準核定（無法證明取得成本者）及核實申報（可以證明取得成本者）。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主，若無法證明取得成本就可以用標準核定。101年8月政府開始實價登錄，所有買賣價格資訊都有完整的紀錄，因此國稅局非常容易掌握賣方的購入成本價，倘若在101年8月後購入的案件就會建議採用核實申報。另外，若為98年以後向建商購買預售屋者，建商因為有申報營業稅需要將售價造冊送交國稅局備查，出售時也會建議採用核實申報。簡言之，出售房地若為101年8月以前取得，可用標準核定先申報；101年8月至104年12月31日間取得的房地須以核實申報、105年1月1日後取得的房地，出售時就適用新制房地合一稅。　　　

Ｑ５：何時需要申報財產交易所得？
Ａ５：若適用財產交易所得稅舊制，無論能否提出當時的成本證明，都要於售屋登記完成日的隔年５月，申報所得稅時一併申報財產交易所得，這筆所得並不會自動匯入，需要自行手動新增。例如：111年11月1日出售房地於111年12月5日登記完成，需於112年5月申報。若適用新制房地合一稅，則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報，以上例就必須在112年1月4日之前申報完成，否則會將有怠報的罰金。

Ｑ６：財產交易所得稅有何節稅方法？
Ａ６：倘若賣屋是賠售，可以申報財產交易損失，若當年度有其他財產交易所得，售屋損失可以抵扣售屋所得，但不可抵扣其他個人薪資、證券股利、銀行利息...等其他所得。若符合以小換大且自住的重購要件，則能申請重購退（抵）稅。核實申報可以提出相關單據列舉扣除，例如：公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額，需承辦稅務員個別認定。國稅局較能接受扣除的解釋法令如下：取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）

Ｑ７：可以先用最簡單的標準認定（無法證明取得成本者）來申報嗎？
Ａ７：申報舊制財產交易所得需以核實申報為主，倘若你手邊有取得成本的合約書，卻技巧性選擇標準核定申報，未來很有可能收到國稅局補稅公文。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買的房地，幾乎都逃不掉被國稅局發函需以實際成交金額（核實申報）補稅的命運。下圖為國稅局補稅公文，出售房地後3-5年內都有機會收到。

Ｑ８：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？
個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局

Ｑ９：舊制財產交易所得能像新制一樣有自住六年４００萬的扣除額嗎？
舊制財產交易所得無自住房地４００萬的扣除額。

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如何申報財產交易所得稅：重購退（抵）稅

本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。

五月份的報稅季節，若您在去年度有售屋，且在售屋的前後兩年內有新購房屋，可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退（抵）稅。財政部稅務入口網的說明：如何享用重購自用住宅扣抵稅額。在看這篇文章之前請先看如何申報財產交易所得稅：標準認定或如何申報財產交易所得稅：核實申報，無論採用上述哪一種申報方式開始，在設算重購自用住宅扣抵稅額勾選後，後續所需要輸入的資料都是一樣的。

自用住宅關於建物所得稅的退稅（扣抵）要件：
1. 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶
2. 出售與重購房屋均需為自用住宅（有設籍）
3. 兩年內重購（先買後賣或先賣後買皆可）
4. 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值、或者是房地總價（市價）拆算房地比之後的建物價格（市價）重購的房屋大於出售的房屋。

財產交易所得的重購退（抵）稅，依照重購房地的年度、房地價格是否劃分以及價格認定標準（市價或公告現值）有不同的申報方式：

一、買賣為同年度的狀況（以登記完成日為準）：

一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明111年有出售房屋也有新購一間房屋，在112年5月申報所得稅時，在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用），再選取出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。

額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。

設算重購自用住宅扣抵稅額勾選後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到地政事務所申請謄本來查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期，填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』，應該不太會被國稅局刁難。重購房屋完成移轉登記日，則可以從手邊重購房屋的所有權狀或謄本上『登記日期』找到。填入出售與重購房屋座落及稅籍編號，稅籍編號可以從契稅單的上半部查詢到，不填寫也無妨。

關於出售與重購的房地價格，依照價格是否劃分以及價格認定標準（市價或評定現值）有三種不同的狀況：

Ａ、房地總價沒有拆算房屋與土地價格（最常見）
一般的買賣合約書都是載明房地總價，並沒有特別拆分土地與房屋的分別價格，報稅時就需要完整輸入出售與重購的房地價格（總價）、房屋評定現值、土地公告現值，系統就會依照房地比例去拆算出房屋價格。舉例說明：總價1,000萬的房地，土地公告現值為200萬，建物公告現值為50萬，1000 ╳ 50 ÷（50+200）就會得到房屋價格200萬。

Ｂ、房地總價有拆算房屋與土地價格
若出售與重購的買賣合約書都有載明土地與房屋的分別價格，例如：合約總價1000萬元（包含土地800萬元、建物200萬元），報稅時在出售房地價格是否劃分勾是，那麼房屋評定現值、土地公告現值、房地價格的欄位就會反藍無法輸入，只能輸入房屋價格（拆算後的市價）。

Ｃ、不採用市價而直接採用房屋評定現值　教學範例
倘若上述的房屋價格核算後，重購房屋價格並沒有大於出售房屋價格，可以試試不用市價而是用房屋評定現值的標準去輸入。出售房地價格是否劃分同樣勾是，房屋價格就填公契或契稅單上的房屋評定現值。這邊要特別留意，價格的標準要一致，必須同樣是市價或者同樣是公告現值，不能是一邊用房屋評定現值，一邊用拆算出來的建物價格（市價）去扣抵。備註：客戶採用公告現值去申報重購扣抵，曾被南區國稅局質疑過，向國稅局總局確認後，承辦認為兩種價格標準都能適用，這部份可以再繼續觀察。

輸入完畢之後按完成登錄，在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。若您有正確輸入重購資料，也經系統判斷符合的重購要件，你會發現你的所得是增加的，但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料，把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得，你就會發現應納稅額增加了。

權狀範例：

二、買賣跨年度，先買後賣的狀況：
上述的範例是買與賣是同一年度的申報方式，如果是跨年度先買後賣的狀況，出售登記房屋的完成日為111年，申報方式如上述並沒有不同（例如110年3月1日新購房地，111年5月31日出售舊房地）。法令依據：申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。

三、買賣跨年度，先賣後買的狀況：
但若是111年出售、112年重購新屋，若您按照下文輸入，系統會跳出下述對話視窗，就必須先用如何申報財產交易所得稅：標準認定或如何申報財產交易所得稅：核實申報申報並納稅，再於113年5月申報112年度所得稅時，申請扣抵。

若是先賣後買，已經於前年度報稅繳納財產交易所得，申請退抵稅的年度就會在不同的頁面輸入相關資料：倘若110年出售房屋已於111年5月申報繳稅完畢，111年6月~112年之間重購房屋且登記完成，則在112年5月報稅時，到重購自用住宅的標籤，輸入出售房屋與重購房屋的資料。

難度較高的是最右邊的應納稅額部分。必須找出售屋該年度的繳稅資料。如果自己沒有留下紙本，可到國稅局請稅務員協助。下面案例為101年，假設當年繳的所得稅額為20萬，繳納的所得稅稅率為20％，而101年有申報一戶評定現值458,000的財產交易所得，而101年度竹北的財產教義所得核定標準率為15％，所以101年因申報財產交易所得，多繳了458,000（房屋評定現值）*15％（核定標準率）*20％（所得稅率）＝13,740的稅，這次我們要用重購退稅把已經繳納的稅扣回來。

所以101年度：出售年度應納稅額（含自用住宅交易所得）200,000，出售年度應納稅額（不含自用住宅交易所得）186,260，可扣抵稅額：13,740元。把所有資料輸入完成+新增，就能在本年度的應納稅額，扣除去年因財產交易所得而多繳的13,740元。

在網路報稅完成申報後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本

如果是採用市價拆算房地比後的建物市價去做重購，需要準備的文件有：
1. 出售時與購入時的買賣合約書（私契）
2. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）
3. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
4. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本

5.03.2016

如何申報財產交易所得稅：核實申報

本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。

財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；財產交易所得並不會自動帶入，而是需要由納稅義務人手動新增，在網路報稅軟體的所得資料頁面，選財產交易所得（房屋-自行列舉必要費用及成本）

選取出售房地的所有權人姓名，填入出售房地的地址及收入總額（即為出售價格）。稅籍編號可以在契稅繳款書上面找到，不填也可以。舉竹北市富翼套房為範例：買賣契約書總價為350萬，在買入及賣出之房地價格是否劃分，勾否，意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。點選修改房屋/土地現值的頁面，填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。

按下輸入必要的費用及成本，列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等，需要有單據才能列舉。舊制財產交易所得稅-核實申報，賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用，若有土地增值稅需附上稅單。新制財產交易所得（房地合一）因為有扣除了土地漲價總數額，所以申報新制房地合一稅時，土增稅是不能夠扣除的。

最後就會得到一個所得總額是170879。其計算式如下：

（3500000-2761500）×　182000　　÷（182000+604558）＝　170879
　（賣價－成本及費用）　×　房屋現值　÷（土地現值＋房屋現值）

舊制財產交易所得稅只針對建物核課，而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格，因此×房屋現值÷（土地現值＋房屋現值）就是用來拆算房地價格的依據。最後，按頁面上+新增會在下方新增一欄所得，就完成財產交易所得的申報。

這個案例倘若用標準核定（無法證明取得成本者），新增的財產交易所得=182000×29% = 52780，足足差了有3倍。

在網路上完成申報之後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 列舉必要費用與成本的單據（契稅單、土增稅單、印花稅、規費、代書費收據...等）
2. 出售時與購入時的買賣合約書（私契）
3. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）

如何申報財產交易所得稅：標準核定

本文更新於113/2/17。

五月報稅時，除了一般的薪資所得，若在去年度有出售房屋，別忘了申報售屋的財產交易所得。報稅年度以地政機關登記完成日為準，若您出售的房屋是112年12月1日簽約，113年1月3日過戶登記完成，則是在114年5月才需要申報該筆財產交易所得。解釋函令

財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。於網路申報的頁面只要選對鄉鎮市區系統會自動帶入應該選定的稅率。（112年度新竹市為27%、竹北市為32%）核定標準說明

需要特別注意的是，倘若出售總價超過一定金額，就不能採用上述的計算方式，而需要改以出售總價×房地比×17%來計算財產交易所得　（台北市6000萬、新北市4000萬、桃園市新竹縣新竹市台中市台南市高雄市3000萬、其他縣市2000萬）。範例：賣方112年出售竹北房地，該房地為民國98年取得，出售總價3200萬，建物公告現值100萬，土地公告現值300萬，房地比25%，由於民國98年還沒有實價登錄，國稅局難以查核取得成本，過去賣方多以標準核定方式申報財產交易所得：（建物公告現值×核定標準率）100萬×32%=32萬申報財產交易所得。但112年的新規定新竹縣市出售總價若超過3000萬，國稅局將以出售總價×房地比×17%認列財產交易所得 3200萬×25%*17%=136萬

一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明112年有出售房屋，在113年5月申報所得稅時，就要自行申報賣屋的『財產交易所得』。賣屋的所得並不會自動匯入，要自行手動新增。在網路報稅軟體的畫面，自動下載資料帶入所得與支出後，在『所得資料』一欄，所得種類的下拉式選單選取 財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用）

選取你出售房屋的直轄市、縣（市）鄉鎮，會有不同的核定標準率。而每年的核定標準率也都略有差距。

以竹北112年出售房屋為例，所得總額為房屋評定現值×32％。下拉式表單選售屋所有權人姓名，填入出售房地坐落地址與房屋評定現值（移轉價格），該現值可以在契稅繳款書左下角或建築改良物所有權買賣移轉契約書的下方查到。下圖有範例。填完資料按+新增，就能看到下方所得欄位增加了一項財產交易所得，也可以看到右上角應自行繳納稅額因這筆交易所得而增加。稅籍編號可以在契稅繳款書上面找到，也可以選擇不填。

額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。

申報完畢之後，要郵寄契稅繳款書或者建築改良物所有權賣賣移轉契約書的影本給國稅局，證明輸入的房屋評定現值與房屋坐落是正確的。

在網路上完成申報之後，要附繳給國稅局的文件為：
1. 出售時的契稅單或建築改物所有權買賣移轉契約書影本（公契）