房仲業的人際力

不只是房仲業，我想任何的職場都需要人際力。
我來說一個房仲天兵的故事。 我們都叫他咕嚕。

房仲業為了節省時間，大夥通常會一起定便當，
常常全店決定要吃麵時他要吃飯，大家決定要吃飯時他要吃麵，
搞的更資淺的學弟妹幫忙買的時候要多跑一家，
後來天兵索性都自己買，十足的自我意識強烈。

倘若這樣的同仁業績很好，資歷很深那大家也就算了！
偏偏咕嚕既資淺業績又差，不合群的下場就是在工作上，
常得不到同事的奧援。我拿軍隊中的例子告訴他，
在軍中伙房煮什麼你就吃什麼，不吃就餓肚子，
你「堪棧」夠，那去營站吃。
如果你又菜又常出包還挑剔伙食，那就是不長眼！
從另外一個層面說，人類的社會就是團體生活，
可惜咕嚕沒當過兵，不懂我想表達的。

團隊生活中，若你的工作常造成同事的困擾，
慢慢的你的人際關係也會出狀況。房仲業現在的處境，
說錯一句話，或多拖了一個小時，案子就會有變數，
若常常搞一些低級錯誤，找不到屋主或者土增稅算錯，
害的案子要折服務費，除了同仁的白眼，
後續要別人想要繼續跟你合作那就謝謝再聯絡吧。

當然，我相信每個業務都會有菜的時候，
但身為人的產業，要更懂得察言觀色，提昇自己的人際力，
同時快速的增加自己的專業力，才能在團隊中生存，
切勿菜又白目，那真的是罪該萬死了！


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房仲人的中秋節

每逢佳節倍思親！身為房仲可沒有這樣的權力，

竹北多是外來人口，每到佳節竹北就會鬧空城（大概像惡靈古堡這樣）
路上騎著車晃來晃去，打著領帶的房仲比住戶還多。
但為了那麼一絲絲可能成交的機會，房仲業還是盡力的張貼看板廣告，
在路上發傳單、積極的帶看。

自從踏入房仲後，我就不知道什麼是中秋節，
曾經我最大的願望居然是『中秋節在老家辦親友無敵大夜烤』。
而為了應景以及撫平同事們中秋節還得上班的憤怒，
房仲們還是會在店門前烤烤肉或到原燒聊表心意。

房仲的休假大概就是這樣，你休假總是跟朋友兜不起來，
這也是有好處的，你永遠不必擔心哪個景點人擠人，
哪條高速公路會塞車，熱門的飯店定不定的到，
但你會慢慢發現，你的朋友越來越少，而邀約出遊的對象只剩圈內人。

曾經收過一個高層發來的訊息，他是這麼安慰我們的：
『XX節最好的禮物，就是*點燈，為家人而戰！』

收到時，髒話差點脫口而出。。。。。

我沒有這麼高尚的目標意識，身為房仲離鄉背井沒日沒夜的打拼，
中秋節到了，我們單純只想跟家人吃個飯，
沒事，賴在老家的客廳也行...

＊　點燈泛指當天有業務上的進展，例如簽到售屋的委託、
　　買方出價、或者爭取到屋主降價


註：2016年信義房屋終於人性化，中秋、端午、春節，一律放假

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我是個房仲！我有秘密跟你說

97年我躺在成功嶺的鋁床上，我問自己為什麼會在這裡？為什麼志願役的學長每天爽爽的過，而不願役的士官累的跟狗一樣？我做的事情比學長多，為什麼領的薪水比學長少？隔壁小兵一直打呼，我幹了他一個拐子，看著蚊帳想想退伍之後要做甚麼工作？

退伍那年金融海嘯爆發，同學相繼準備國家考試或到顧問公司、營造廠上班。我選擇了一條不一樣的路，Gmail信箱裡還留著當時的面試通知與錄取通知。蒐集了這家公司的資訊，她們說公司沒有雙黃線，如果你的能力夠好、企圖心強，職務能夠快速晉升而且年薪百萬。4年多後的今天，當我回頭檢視這家公司的錄取通知，我很慶幸當時她們的承諾都逐一實現。

這些年觀察過不少年輕世代的學弟妹，總是抱怨過長的工時、過高的壓力。我們應該回想父執輩當年也是這麼走過來的，當年沒有周休二日，工作時數也很長，衝刺事業時日夜顛倒，創業失敗跑路的例子到處都是。人家說做一行怨一行就是這樣，當你羨慕聯發科的年薪時能否接受常態性一兩點下班？當你羨慕公務員的安定時能否接受僵化的體制（每個高考公務員的同學都告訴我平日也都是加班到七八點）。

這世界是公平的，撇除企業的富二代不談，報酬與風險必然是正相關：舉例來說便利超商的工讀生無需承擔虧損，只要重複做補貨、結帳的工作就能獲得基本薪資；搶銀行或販毒獲利很高，但吃牢飯的風險也最高。薪資與付出也是正相關：砂石車司機或模版師傅的工資高，但耗體力同時必須忍受惡劣的工作環境；櫃姐穿的光鮮亮麗在百貨公司裡吹冷氣，但薪資卻相對低。而在房仲夜工作的四年我察覺，這是一個C/P值極高的事業，有著高報酬低風險（小綠房屋不會倒），對等的付出能得到合理的薪資（用對的方法做多少事領多少錢）。

前陣子我參加同學婚禮，宴席裡同桌同學們都有不錯的成就，有高考及格的公務員、大型顧問公司或營造廠的工程師，或者國家考試及格的土木、結構、大地技師。席間聊起大家的工作與待遇，我暗之竊喜卻有些疑慮：喜的是出社會第一個五年我跑在同儕前面，有較高的職稱與薪資；憂在於5年10年內我贏，10年後我是否還能保持同樣的優勢？評估大環境的影響：
房地產為傳統產業，並沒有電子業的生命週期問題，即使網路售屋崛起但房地產的買賣複雜性且牽涉到『人』的互動，小綠房屋在現有的經營理念與企業文化下，龍頭地位同業難以撼動；再衡量公司發展，目前日本小綠、中國小綠仍在開拓市場，台灣小綠也不斷的擴區展店，在沒有雙黃線的原則下，處區主管會是未來明確的事業藍圖。綜合上述外在環境與內在環境，個人若保持同樣的學習力與戰鬥力，我想下一個十年我仍能跑在領先群。

這期的商業週刊談李安的歷程：『有時候我也需要一點刺激，我就害怕這樣（指綠巨人浩克的挫敗）的話，自己也怠惰了，很容易被淘汰』。在信義房屋承受著極大的壓力與轉速極快的工作節奏，這是種刺激。有捨有得，在這裡的1557天，失去些美好的事物但卻得到更多寶貴的人生閱歷。我仍在學習成長，往下一個人生目標邁進！

你呢？
你在房仲業的規劃是什麼？
你的人生規劃是什麼？


2013.3.1 發佈於給全竹北區同仁的鼓勵信函


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建物測量成果圖

建物測量成果圖是依據完工時的竣工圖所繪製的
謄本和權狀上的資料都是透過建物測量成果圖上計算的坪數來認定
而您也可以透過建物測量成果圖來核對房子是否有增建、違建

以下是建物測量成果圖的全貌  看放大圖

右上角有該房地坐落的建號和地號，放大左列的表格（下圖）
上面有土地的地號 還有建物的門牌（樓層馬賽克處理）
我們可以留意的是主要用途部分，這是策略性產業辦公室（新竹市丹麥）
這欄位常見的主要用途為：
住宅、停車空間、機電空間、辦公室、商務住宅、店鋪、共用部分....等




下圖指出本戶在該地號的位置
在中段部分的計算公式就是在計算主建物面積和附屬建物面積
測量單位在計算面積時，內牆部分是使用牆心為測量基準
外牆則是以外緣計算，因此實際室內坪數都會比權狀坪數小一點
因為必須扣掉牆面所佔用的面積。






上圖為經紀人繪製的格局圖，我們和建物測量成果圖稍作比對
很明顯的左上方原本整塊都是陽台的，有一半被外推成房間（註）使用，
購屋前最好透過建物測量成果圖了解主要用途、是否有增建、違建
再自行評估風險決定是否購買。

備註：嚴格來說這邊不能稱作房間，因為本案的主要用途為策略性辦公室，
在廣告上不得有住家或房間、餐廳等誤導民眾該案為住宅的字眼，
新竹市一品大觀已有判決案例。


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建蔽率與容積率

建蔽率：建物在土地能夠興建的投影面積。
容積率：建物能夠興建的樓地板面積。
兩者合稱為土地使用強度。


為了控制建物間的棟距，也讓建物不要感受太密集，

政府會利用土地強度來限制，否則無上限的興建對生活品質沒有幫助。

若一塊地有100坪，建蔽率為50% 代表在這塊土地上，
能興建的投影面積只有50坪，另外50坪則需要規劃成法定空地(或花園)


容積率則是在限制樓地板的面積，

若以竹北市高鐵特定計畫區第一種住宅區的規定，
建蔽率為50% 容積率200%
100坪的土地就能夠興建200坪的樓地板面積
由於建蔽率的關係單層面積最多53只能50坪，
於是200 ÷ 50 = 4  也就是可以蓋四層樓

當然您也可以使用建蔽率
40% （以本例也就是單層40坪）
200 ÷ 40 = 5  可以蓋五層樓的透天

每個都市都有不一樣的獎勵容積率規定
例如人行道退縮、設置獎勵車位、容積移轉、都市更新獎勵，
建商多爭取一點容積率，就能多蓋些建物面積來增加獲利。

若想要知道建蔽率跟容積率可以向市公所申請土地使用分區：

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房屋估價方法

＊比較法：

此法常用於華廈與透天產品
勘估標的價格 = 
比較標的價格 × 情況調整 × 價格日期調整 × 區域因素調整  × 個別因素調整 

情況調整：影響買賣價格有下列情況，應做適當的調整。
急買急賣、受債務關係影響之交易、親友交易、畸零地或合併使用、
地上物有糾紛、法拍、因風水或迷信所影響之交易、人為哄抬之交易...等。
價格日期調整：估價的日期和比較標的的成交日期不同，價格水平變動需要做調整。
區域因素調整：因為地理條件或公共設施條件不同所作的調整。
個別因素調整：例如屋況、採光、裝潢、樓層、朝向所作的調整。

一般來說，我們在估價的時候常用同社區的成交行情來做比較
此時需要調整的就排除掉區域因素調整，
倘若能找到半年內的成交行情，那麼價格日期調整即可忽略
比較標的成交若為正常買賣，則情況調整也可忽略
因此一般在做比較法的估價，大多圍繞在個別因素調整上，

範例：時代觀邸社區於97/9/1成交每坪18萬元，樓層為10樓附有精美裝潢，
該戶坐向為朝東北，如今有一住戶於99/3/30欲出售同一社區朝東南向，
樓層為5樓無裝潢，則該房地評估價格應為：

1. 情況調整：兩者皆為正常買賣 調整係數100%
2. 價格日期調整：99年房價平均比97年高15％，則時間調整係數應為115/100＝115％
3. 區域因素調整：兩者為同一社區，調整係數可為100%
4. 個別因素調整：樓層調整係數：每高一層樓貴0.15萬/坪，則樓層調整係數應為
（18 - 0.15 × 5 ）÷ 18 ＝ 95.8％。朝向調整係數：若竹北朝東南向的房子，
平均比朝北的房子價格高10％，則調整係數為110％。裝潢調整係數：
概估買方願以高於10%的單價購買裝潢，則空屋的標的係數應為90％。

堪估標的價格＝比較標的價格 × 價格日期調整 × 個別因素調整
 ＝18 萬 × 115％ × 95.8％ × 110％ × 90％ ＝ 19.6 萬 / 坪

勘估標的坪數為52坪，一個平面車位80萬元，則總價應為
建坪單價  ×  建物坪數（不含車位）+ 車位價格
= 19.6 × 52 + 80 × 2 = 1179 萬      


＊成本法：

此法常用於透天產品
成本法是指若建造一個新的相同房屋所需要的成本
勘估標的價格 = （ 土地成本 + 建物成本 ）× 合理利潤係數

以台灣的建物來說，每建坪的成本約在６～７萬元
建商蓋好一間房子所需要的利潤約在20~30％

範例：有一透天地坪25坪、建坪70坪，當地平均地價每坪20萬元，
興建成本每建坪6萬元，建商獲利係數1.3，則此透天合理價格應為
（ 25 × 20 + 6 × 70 ）× 1.3 ＝ 1196 萬


＊收益還原法：

此法常用於有租金效益的房地產
堪估標的價格 = 年租金 ÷ 投資報酬率
以新竹、竹北的投報率平均來看，
單一承租方的店面若租金穩定且為優質承租方（例如7-11、知名企業等）
則合理報酬率約在2.5~3.0%，若為投資套房產品，因為管理繁瑣並需要考慮空屋問題，
報酬率6~8%會較具吸引力。

範例：位於光明一路有透天開牙醫診所，月租金８萬元。
倘若當地住店合理頭報率為3％，該房地堪估價格則為
12 × 8萬 ÷ 3％ =3200萬。

此三種估價方法於不動產估價的教科書上都有詳細的公式，
筆者將實務上的估價經驗參考教科書的公式稍做修改，
寫成上述簡單易懂的公式，足供一般民眾參考。


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買屋節稅：贈與稅

中國人的觀念就是財留子孫
倘若一個富翁要把名下的財產移轉給子女
最簡單的方式，就是每年匯錢給子女
每年匯款額度不要超過220萬即可
如果要加速的 那麼就把錢先匯給另一半
因為夫妻贈與是不課贈與稅的
然後再利用每人每年220的贈與稅免稅額度
一年就可以轉440萬到一位子女名下

例：『老賴』有1000萬資產，要留給『小賴』
最笨的方式就是分五年，每年匯款220、220、220、220、120萬
五年就可以完成。

加速的方法 先把500萬匯給『老賴』的太太『老蔡』
『老賴』和『老蔡』分別匯款220、220、60萬
小賴每年可得440萬、440萬、120萬
三年就可以完成了！

但通常有錢人都會利用買賣房地產的方式做避稅規劃
利用的方法就是課稅的基準不同
因為政府在課贈與房地的稅時，所認定的價格為『土地公告現值』
和『建物評定現值』，而這兩項均遠遠低於市價，

以上例『老賴』要移轉1000萬給『小賴』
利用現金的方式最快也要三年
但是在竹北市價1000萬的華廈
建物核定契價約在70萬、土地的公告現值約略為90萬  
加起來也不過160萬
『老賴』直接贈與該房地給『小賴』，並不會課到贈與稅
一次就可以解決。同理如果核定契價和公告現值大於220萬
就先過戶一半的持分給配偶，再分別贈與給子女即可。


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國家考試臨場應考細節

考場的選擇：
以交通方便為主，筆者位於新竹有台北、台中可選，
後來選擇台中考場，原因為技師考試在12月，
台北的天氣易濕冷，台中天氣較好氣溫較高。
（曾有一年寒流，在分秒必爭的結構分析寫到手腳冰冷）
為了保持最佳狀況，前一晚可住考場附近的商務旅館，
避免當天一早趕車造成疲勞與精神上的緊張。

103年筆者參加地政士考試，6月份的考試有點炎熱，
加上該次考試沒有前一晚投宿旅館，因此選擇交通較為便利的台北，
運氣也不錯被安排在滬江高中，捷運站出來500公尺就到了，
若是被安排在國家考場也多會有專車接駁。

飲食：
當天中午不要外食，定考場便當即可，節省午餐時間充分複習，
建議吃素食便當避免拉肚子影響考試，早餐也盡量清淡。
盡可能喝溫開水，奶茶、咖啡、冰的盡量避免。
考試期間的飲食只求吃飽，美不美味倒是其次，
你不會想準備了半年一年的考試，因為弄肚子搞砸吧？

文具的準備：
計算機要是國家考試專用的，檢查一下電池狀況。
準備一個透明的筆袋，裡面裝好原子筆數支備用、
立可帶（用於大面積塗改）、立可白（小面積專用）、尺、
鉛筆（製圖打草稿用）、橡皮擦，最重要的是攜帶透明墊版，
因為學校的桌面大多凹凸不平，你不會希望算的順手時，
寫字劃破一個洞。

使用的筆建議是0.5～0.7mm的黑色水性筆，不建議使用原子筆的原因是積墨很煩。
切勿使用太細的筆也免字體看起來不穩重，
挑水性筆的時候也切記要找快乾的，免得墨水未乾去"回到"，
根據經驗國考的答案紙材質都不錯，若不是買到很爛的水性筆都挺快乾的。
網友伊藤老師有提到，藍色筆容易反光，因此建議還是遵照考試院的規定，
使用黑色筆作答。    考試用筆淺談 - 伊藤老師


答題順序：
技師考試是50分及格，不是要你考100分，
作答前先把考題看過一遍，四題先抓三題最有把握的，
好好的拿三題75分，反覆的檢查思考、驗算，
而最難的一題若有時間寫完最好，
若沒有時間交代一下過程與公式，還是能拿到部分分數。
切勿先挑戰難題，除了影響信心與手感，往往難題沒得分，
還落得簡單的題目也抓不住，兩頭空。
至於跳題寫會不會扣分？只要有寫題號是不會的，
但我還是習慣預留該題的位置，依照順序達題，
這部份就看個人習慣。

最後提醒：
考試的時候不要攜家帶眷的，還要分神照顧他們挺累的，
出來還要應付他們：『考的好不好阿？難不難？』不如把時間用來抱佛腳。
在考場若遇到同學、同事、同鄉甚至是同好，
避免聊天、討論考題浪費時間，打聲招呼考完再聊，
每科之間的空檔半小時投資報酬率最高，
也許你背了兩個月卻2266的答案因考前30分鐘瞄到，
一題就讓你賺到20-25分，有時就是上榜與否的關鍵。
若有補習班人員在校門口或進教室發題解，
拿了就可以收起來，等到兩天的考試全部結束再看，
核對答案對於已經交卷的科目完全沒有幫助，
答對了會得意忘形，錯了又會懊悔不已影響心情，
可說百害無一利，不如好好準備之後的科目。

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