簽約常見問題

代書收費標準？
代書收費以權狀張數為計算標準，一般常見1張土地+1張建物，或1張土地+2張建物。

稅費、規費由誰負擔？
依照一般的買賣習慣，賣方需負擔土地增值稅、塗銷費、履保費、潤筆費；買方需負擔代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、潤筆費。若買賣雙方另有議定買清、賣清（實拿）則依其約定。

簽約需要準備哪些東西？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。

代理人簽約需要準備哪些文件？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。
代理人應攜帶身分證正本、便章、授權書。買方、賣方若授權給代理人，其身分證可以提供影本即可。

為什麼要申請印鑑證明？
依土地登記規則規定，登記須要本人到場(地政事務所)核對身分與確認辦理事項，然而現在人工作繁忙無法隨時配合代書到地政事務所核對身分與確認辦理事項，因此實務上都會請賣方先行找方便的時間到戶政事務所辦理印鑑證明，確認過戶登記確實為當事人的本意，代書再依賣方的印鑑證明代理買賣雙方辦理過戶。

印鑑證明要去哪邊申請？
印鑑證明要到賣方的戶籍所在地的戶政事務所申請。要攜帶賣方身分證正本+印鑑章+40元。需要申請兩份，用途為不動產登記或不限定用途。過戶一般僅需要一份印鑑證明即可，但是為避免印鑑證明上面的章蓋的不清楚，或者還有其他應辦事項須要用到印鑑證明，會請客戶申請兩份，一份備用，若屆時沒有使用到會歸還予賣方。

如何辦理重購退稅：土地增值稅

土地所有權人於2年內先賣後買或先買後賣自用住宅用地，且重購土地地價超過原出售
土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者，可申請退回已繳納的土地增值稅。

申請的方式有三種：
1. 郵寄申請：土增稅重購退稅申請書
2. 現場申請：親洽出售土地坐落的稅務局
3. 網路申請：財政部稅務入口網

土增稅重購退稅適用要件：
1.出售及新購土地所有權人均屬同一人。（配偶不行）
2.出售及新購土地上之房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
3.必須符合自用住宅用地規定：土地所有權人或其配偶、直系親屬中任1人在出售及新購地辦竣戶籍登記。出售房地前1年內未曾有營業或出租行為；而新購房地於買入登記後無營業或出租行為。

4.必須於2年內完成先賣後買或先買後賣自用住宅用地(如為先購後售案件，先購新房

地時，原舊房地需符合自用住宅用地規定)

5.都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪)部分；非都市土地面積未超過700平方公尺(約211.75坪)部分可申請。

退稅範圍：
新購土地現值-（出售土地現值-已繳土增稅） ＝餘額A
1. 已繳土地增值稅款≦餘額A時，已繳的增值稅款，可全數退還。
2. 已繳土地增值稅款＞餘額A時，可退還相當於餘額A的稅款。
3. 餘額A≦0，則不符合退稅要件。

簡單說明：新購土地現值若大於出售土地現值，出售土地的土增稅可全額退稅。

例Ａ　新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
　　　200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
例Ｂ　新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
　　　50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
例Ｃ　 新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬

申請土增稅重購退稅應檢附文件：

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件。
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

注意事項：

因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記起 5 年內不得再行移轉或改作其他用途。倘若申請退稅後五年內若遷出戶籍、設營業登記或是出租，就不符合自用的要件，退回來的稅就要再補繳回去喔！

填寫範例：

● 應附文件範例一：辦理登記之契約文件，俗稱公契，土地建物都要附。在第五欄有買賣價款總金額要確定新買的土地價格要大於出售的土地價格。契約束的最下方有一個日期就是重購退稅申請書上面要填的立契日。

● 應附文件範例二：出售與重購的權狀或謄本，土地建物都要附，若為謄本上面會有登記日期及原因發生日，原因發生日就是重購退稅申請書上面要填寫的立契日。登記日期在權狀上面也可以看到。通常房子出售過戶後手上並不會有別人的權狀影本或謄本，這時候可以找承辦過戶的代書索取或者到地政事務所去申請謄本

比惡劣更惡劣的客戶

看到小英學姊分享這個連結，加上今天鬱卒的心情，有個服務經驗真是不吐不快。「業務是服務你，但不是欠你！」客戶至上的業務，遇到這種客人也只能說：請跟別人買！

　　上週在竹北仲介店頭等見面談簽約，晚上十一點要上簽約桌前，我認出賣方是之前服務過的客戶，讓我這輩子讓我最生氣的一個．．．化成灰我都會記得的那種。

　　時間發生在兩年前，我在友店簽一件買賣契約，簽約過程中買賣雙方都沒有什麼特別，流程中回報客戶也算正常。然而稅單核發後助理通知買方支付稅規費以及預收代書費時，買方卻一直藉故拖延。眼看交屋時間已日漸逼近，為避免因稅單逾期產生滯納金以及延誤交屋時間產生違約金，我請助理動用公司的預備金代墊稅、規費，讓案件先能順利跑下去。我心想～買方只是手頭緊，能幫忙就幫忙就當作是感動服務吧！

　　交屋當天我帶著資料到店頭準備交屋，仍天真的以為這就只是個單純的交屋流程，卻沒想精采的還在後頭（盛竹如：就讓我們繼續看下去～）。點交完權狀、稅單、謄本，也詳盡的說明交屋後應注意的事項，買方指著應付款的單據發動攻擊：『代書你們在整個流程中的服務，我非常不滿意，這個代書費你不應該收。』

　　蛤？我承認自己還不夠完美，但是服務差到讓客戶拒絕付費應該不致於吧？當下我有一種被吃霸王餐，再講粗俗一點就是被白嫖的感覺。『請問，不知道有沒有什麼我可以改進的地方呢？』，在買方連續說了幾個聽起來可笑的理由，最後又補了一句她之前在小綠房屋的經驗有多好多好，我實在是聽不下去便藉故離開座位，趁著仲介同事跟她交戰的空檔時間，認真思考想找出一點線索。對了！我忘了前情提要，原來苦主不是只有我一個，買方也用拖延戰術一直沒有支付買方仲介服務費．．．我走到門外打了通電話給小綠房屋的前同事，打聽這客戶的前世今生：『歐～學長我記得她阿！她後來流程中跟總公司申訴，後來折了一點服務費給她才解決。』嗯！我突然好像懂了些什麼？

　　經過兩個小時的車輪戰，我跟仲介同事被嫌到一無是處，彷彿我真的千千萬萬對不起她似的，而她仍舊拒絕支付仲介費與代書費。俗話說士可殺不可辱，好！你嫌我服務爛，那就當我出意外我代書費不跟你收，但我幫你代墊的稅、規費總要給我吧！而買方的一句『再看看』充分地毀滅我對人性的想像，我還記得當下的我氣到全身發抖手中握拳，若不是刑法有傷害罪我想我真的會把她打到變豬頭，真心換絕情大概就是這樣。

　　隔天，我羞愧的跟老闆報告這筆可能要列呆帳，而我願意承擔錯誤支付這筆費用的時候，老闆只是推推眼鏡淡淡的說：『年輕人終究是年輕人，面子可以不要，但是銀子一定要討回來。』就這樣韓代書不知道用了什麼巫術還是話術，來回周旋之後總算是把所有的費用都收了回來，我想：如果韓代書若改行做催收應該也是會成功的。

　　殺價是門藝術，有很多種方法跟訣竅，我曾遇過有個董娘拼了老命跟我殺價２０００元代書費，然後隔天拿了盒高級水果來謝謝我們事務所的幫忙，我才明白她要的不是錢而是一種被優待的感覺，或者是一種享受殺價的過程，這種客戶還挺可愛的；也或者有遇過家中遭遇變故，我收到的報酬只有一包親手做的餅乾也是甘之如飴；也遇過被建商千金擺明就是凹你，不付抵押權塗銷的費用，那起碼是直來直往也算是個真小人。但是上面所說的這個案例，卻透過否定別人的服務來達成殺價的目的，這真是我遇過最下流的手段。

H小姐，希望你不要再出來害人了～如果這次的買賣過程中妳又出什麼怪招，我一定會寫成續集跟大家分享。