12.21.2012

房地買賣的重購退稅


重購退(抵)稅分為兩個部分
1.土地增值稅重購退稅(針對土地)
2.財產交易所得稅重購退稅(針對建物)

*土地增值稅之重購退稅:

退稅條件

1 出售與重購均為同一人, (即名義上為同一人). 
2 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可. 
3 都市土地不超過三公畝(約90坪) / 非都市土地不超過 七公畝(約211坪) 
4 所有權人、配偶、直系親屬設籍於該地, 
5 一年內無出租或營業行為. 
6 自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為(否則退稅需繳回) 
7 重購土地地價應大於出售土地地價 
8 自營工廠 (指工業用地上有廠房) 或農地 (指現耕地) 也可退稅.

退稅範圍
新購土地地價-(出售土地地價-已繳土地增值稅)=差額(土地面積X當年公告現值)
※購入土地總價 >售出土地總價(皆可退稅)


例A 新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
   200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
例B 新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
   50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
例C  新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
   90萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = 10萬, 則可退稅額 $10 萬

檢附證件:
1.申請書
2.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。(公契)
3.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。(如無法提示,改立具切結書)
5.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

6.原出售土地若以一般稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。





* 財產交易所得稅的重購退稅
重購自用住宅可以扣抵之前繳納的財產交易所得稅。如果是因為自用住宅換屋,
出售房屋而有財產交易所得必須繳稅時,就可以提列重購退稅。
但必須符合重購的是自用住宅,且出售和新購的間隔時間必須在2年之內,
先購後售時也適用,但若是將房屋出售給受扶養親屬,
重購自用住宅則不能扣抵所得稅。且換購的房屋評定現值,必須大於出售者,
才適用重購自用住宅退稅規定。

重購自用住宅退稅3條件:
1 證明賣出和買進的房屋都是自用住宅,並登記在納稅義務人
配偶或
扶養親屬名下,且在該地址設有戶籍。
2 「先賣後買」或「先買後賣」都適用,只是買賣過戶的間隔時間不能超過2年
3 新買房屋的評定現值必須大於賣出的房價。



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6 則留言:

  1. 2016/4/15收到廖小姐來信諮詢,回答之後把案例提供給大家作參考:

    1.已購一預售屋預計今年底交屋,目前舊屋打算出售,因舊屋是採夫妻聯名的方式,是否屆時辦理自用住宅重購退稅(同區域以小換大)時,我們夫妻兩個都會喪失一生一次自用住宅優惠稅率 10%?(且先生的戶籍目前在老家,不在舊屋,舊屋的戶籍就我跟小孩)

    2.因第一次賣屋不懂,若舊屋委託仲介賣或自己賣,是否先繳交土增稅,再辦退稅?退的話是要自行找代書辦理?還是仲介也可協助處理?

    ===================================

    回覆如下:
    問題一:土增稅的退稅可分為兩個方向:一個是一生一次土增稅自用,從20%降到10%;另一個方向是走重購退稅的方向,就不會用掉一生一次。如果你要走重購退稅,當然是申報一般稅率,然後申請退稅。若申報自用再申請重購退稅就無故浪費寶貴的資格。
    提醒您若採重購退稅,舊屋是夫妻聯名,新屋也要登記為夫妻聯名才能各退各的土增稅。若新屋確定只登記在一人(假設是妻)名下,舊屋換新屋只能妻來辦重購退稅,夫的那一半無法用重購退稅,就可以考慮用一生一次土增稅。
    您的土增稅金額夫妻各為多少呢? 若省下的金額沒有超過10萬,就不建議你們使用一生一次自用稅率,因為調漲公告現值到市價八成是目前台灣的稅改目標,日後的土增稅只會越來越貴,來日方長可以留著日後再使用一生一次。
    關於一生一次自用稅率跟重購退稅的設戶籍,只要夫妻一方或直系親屬有設籍即可,先生設籍在老家不影響。只是若為先買後賣的案例,記得買房子登記的當下,戶籍要有上述的親屬設籍在舊(要申請退稅)的那間房子裡。

    問題二:重購退稅的土增稅要先繳,等你新買的房子交屋後,才去辦理退稅。仲介恐怕沒有這樣的專業協助你辦退稅,代書的話幫你辦重購退稅一般收費為2000元。其實辦重購退稅的程序並不難,只要備妥文件自己跑一趟稅務局即可。

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  2. 2016/6/4收到網友的line諮詢:
    問題:我有一房是電梯華廈要賣,另一房是透天。透天這間是自住,但因為要做網拍,只設立地址的6分之一要做營業登記。請問如果是電梯賣出,那透天那間是否因登記了6分之一就影響重購退稅呢?

    回答:若有部分面積做營業用,可以主張按營業/自用面積計算價值。透天的現值乘以5/6核算出自用的價值,若有大於要賣的華廈即可。要特別注意的是,若要辦理土地增值稅的重購退稅,在買透天的當下要有本人、配偶或直系親屬在華廈(要出售的那間房子),而且一買一賣要在兩年內。

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  3. 您好,
    請問當時售屋時,不太清楚稅率的規定,聽從仲業的建議使用了一生一次的自用住宅稅率,
    並於次年換較大的屋子,現在是否可以申辦將當時選用的一生一次改為重購退稅呢?
    謝謝

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    1. 回答:您可以去申請重購退稅,只是退稅的金額就是當時自用稅率繳納的土增稅額。

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  4. 請問申請重購退稅 要準備什麼資料

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    1. 檢附證件:
      0.申請書
      1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。(公契)
      2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
      3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。(如無法提示,改立具切結書)
      4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
      5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

      謝謝你的提問,我把他備註在本文上,讓文章更完善。
      申請書也會附上,希望對你有幫助。

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