4.18.2014

如何看懂實價登錄:實戰演練

今天接到大學學長的來訊,詢問竹北蘭亭序的成交行情,雖然我已離開房仲業,無法用資料庫明確的比對成交的棟別樓層,但仍能用政府提供的不動產實價登錄資訊,來給親友一些建議。在先前寫了兩篇關於實價登錄的教學文章之後,趁這個幫學長服務的機會,也把搜尋邏輯跟步驟,再次示範供參考。

蘭亭序是王羲之的書法作品,有『天下第一行書』之稱     Wiki   以往椰林建設的案子外觀都很樸實,這次的作品頗有設計感,案名也詩情畫意多了。首先,必須知道該社區的地址。我們到各大房仲網站搜尋。我們到資料最完整的信義房屋,搜尋新竹縣-竹北市,案名:『蘭亭序』


隨便點入一個蘭亭序的物件,裡面有我們需要的資訊:
1. 住址:文興路 (單純文興路,若有路段他會載名文興路二段)
2. 屋齡:1.5年,寫部落格的時間是2014/4,往前推建築完成日應為101年11~12月。
3. 樓高:社區總樓高17樓,是除了屋齡之外另外一個判斷社區的關鍵資訊。



我們連到內政部不動產交易實價查詢服務網,挑選新竹縣+竹北市、勾選房地(土地+建物)+車位,道路名稱文興路。若在建物型態再勾選住宅大樓(11樓含以上有電梯),會更精準。列表出來之後依慣例用路名排序,哇! 有14頁



我們一筆一筆點進去看吧!點選第一頁的第二筆2156萬,按頁面左下角的交易明細,進入下圖。比對一下建築完成年月是101/11月,總樓層數17樓→OK。 該筆行情為蘭亭序。



點選第一頁第三筆5300萬, 按頁面左下角的交易明細,進入下圖。建築完成年月101/12 也可能是,但總樓層是26層。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉,可以推測該社區為中悅帝苑)



第三筆之後成交4000~5000萬的,地址為文興路151~180號都是中悅帝苑。持續往後續的頁面翻有文興路一段、文興路二段的都不是我們要找的標的,翻到第12頁,又看到一個文興路61~90號,因為第一頁的資料有加上鹿場里,第十二頁的直接標上地址,我們也必須懷疑他是蘭亭序。點進去確認建築完成年月和總樓層。確認完成是蘭亭序無誤。


疑?下一頁看到一筆文興路31~60號的資料,蠻可疑的,點進去確認一下,建築完成年月101/01→不符,總樓層12層→不符。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉,可以推測該社區為昌禾印月)



把六筆確認過的實價登錄資料用EXCEL整理一下。


噹噹噹!就可以得到蘭亭序的成交行情是22.3~28.8萬,ㄜ~價差這麼大是要怎麼售屋定價或買屋出價?通常屋主都要賣30萬/坪 ↑    買方都是從22萬/坪開始出價。但以現在房市的熱度用每坪22萬出價一定是買不到的。3年前建商售屋就不止這個價錢囉!

備註:第五筆資料我會懷疑它登載不實,因為同社區其他筆資料,總坪數97.77坪都配有兩個車位,而這筆卻只有一個,不合邏輯。


還可以做時間與單價的趨勢圖,樣本數夠多的話,還可以做迴歸分析喔!




新竹竹北代書推薦

3 則留言:

  1. 版大回歸土木業? 能透露原因嗎? 不看好未來房市?

    回覆刪除
  2. 謝謝你定期追蹤部落格!

    假日才是房仲最忙的時候,因此
    你會錯過跟朋友的邀約、親人的聚會、小孩的成長

    如果是單身、未婚、無小孩,或者另一半也是房仲或家管
    彼此的時間比較好配合。

    另,一輩子都做房仲太可惜,趁年輕到本業拼一下

    回覆刪除
  3. 真是Shock,板大真是個好男人,我覺得如果要土木業要兼顧家庭公職應該是首選吧,最近我也和女友討論未來(他念企管),土木業還能在台灣生存,反觀管理類的出路會比高考公務員好的工作少之又少...最希望板大之後還是能繼續經營這個部落格繼續分享囉~

    回覆刪除