6.10.2014

地政士考試心得

一年一度的地政士考試終於結束了!
考完的心情只有爽,現在就只能等待兩個月後的放榜了!
(103/6/7-8考試,103/8/6放榜)

這次的考試的心得,分享給大家。


1. 原來考地政士的人這麼多?
99~102年報名人數,每年6000人以上,到考約3500人,
猜測+考場實地觀察,這些報考人的組成分為以下幾類:
 1. 地政系、不動產相關科系學生
 2. 地政業務相關人士(代書助理)
 3. 房仲業(為了年底經紀人考試練手感)
 4. 法律系學生
 5. 跟鄉民進來看熱鬧的
我想,會有這麼多人來報名,跟房地產的多頭,
還有補習班的廣告效果有關,這是我在考場中拿到的廣告:

『月入可高達20萬元 - 地政士免費資料索取』:
財政部99年公佈的「執行業務者收入標準」認定,如果一件案子裡,
有超過一筆土地、一棟房屋的話,收費是一筆、一棟來收,
每多一筆土地或一棟房屋,就可以多收25%,最多加到200%!
(還不算車馬費)。因此人脈愈大,案子就愈大,收入也愈多。
根據聯合新聞網報導,地政士的出路很廣,若到事務所上班,
北部月薪3萬元起跳,中南部2.2萬到2.5萬元;一旦累積足夠經驗與人脈,
就可自己開業,按件計酬,一個案子可收費到1.2萬元,
月入10~20萬元不是問題。【詳細薪資待遇】

這樣的話術跟棒球隊招生,標題寫著:
『打棒球可以進美國大聯盟,若累積足夠實力跟經驗,
跟王建民一樣年薪5百萬美金不是問題』沒有甚麼差別。

到了台北考場我真是嚇一跳,各大補習班一直在發傳單,
全國、三民、大東海...還有很多沒聽過的,
我果然是進京趕考的鄉巴佬,還以為全國只有來勝一家補地政士的。
考完最後一節還有工讀生拿傳單『憑准考證報名104年地政士,考場價!』
真想乎他巴掌,誰想要再補一年阿!

但你接著看,還蠻多人需要這優惠的嘛!


2. 錄取率這麼低喔?:
地政士的錄取率在5~7%左右,僅有101年佛心來的都出考古題9.8%,
雖然5%還是高於許多國家高考、特考,
但這樣的錄取率跟考上後的報酬率是否值得,我是有點懷疑。



有多難考?請看下表:102年主要國家證照考試錄取率
類似的不動產經紀人有10~16%,好吧!經紀人有選擇題,錄取率高是應該的。
唉~記帳士13%、技師16%、會計師17%、營養師13%、
律師33%(就算第一試+第二試是33%的33%也還有10%阿)
那你說說看地政士5~7%是怎麼回事阿?



我只能安慰自己,給一個合理的理由:
地政士報考資格只要高中畢業,上述的這些『師』字輩的可是需要專科、大學以上,
有畢業證書或修特定的學分才能報考,原則上已經篩選了一批人。
能考上『師、官』都是菁英中的菁英。
而地政士就是誰都可以考,努力這一次就可以翻身!?(存疑)。

3. 有需要這麼難考嗎?:
地政士的考試課目有:
一、國文(作文60%、測驗40%),僅佔全部分數10%
二、專業科目,佔全部分數90%
  1. 民法概要與信託法概要:
   民法總則、債編、信託法
   民法物權編
   民法親屬、繼承編

  2. 土地法規:
   土地法及其施行法
   平均地權條例及其施行細則
   土地徵收條例及其施行細則
   地政士法及其施行細則

  3. 土地登記實務:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

  4. 土地稅法規:
   土地稅法及其施行細則
   遺產及贈與稅法及其施行細則
   契稅條例與房屋稅條例
   稅捐稽徵法及其施行細則
   工程受益費徵收條例
   特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則(不動產部分)

嗯!只有五科,嚴格來說國文不算只有四科,糟就糟在只有四科。
這代表著你沒有一科可以失手。如果考六科掛了一科還有五科可以幫忙分攤,
四科掛了一科,那其他三科要有超高水準的表現才拉的起來。
舉例:
考六科,有一科失常考20分,其他五科平均只要68,就能拉到平均60。
考四科,有一科失常考20分,其他三科平均要73,才能拉到平均60。

好,再來我們論及格分數平均要60分,地政士的考試多是申論題,一科考四題。
計算題很少,土地稅一年看會不會出一題,
申論題就是沒有評分標準這回事,你寫的跟老師的參考解答一樣,
那老師可能給你20~22分,除非你寫的觸類旁通、寫的感人肺腑,
寫到閱卷老師心坎裡了,才有可能滿分25分。
也就是你都抓到了題目,都寫的完整,那分數大概也在80分~90分遊走。
ㄜ,那萬一四題有一題考的比較偏,那科大略就是50~60分了。
有板友會問,那就厲害到整本都會!以無招勝有招,
那你真是小看了出題老師的智慧!套句今年考完PTT板友的推文,
fboyfboy:『土登、真的博大精深欸……都快整本背完了還是沒中…』

而以近年的考題,考一題偏頗的是正常,我舉例說明:
100年土地登記實務,第一題:
土地登記申請之當事人,除登記權利人與義務人外,尚有與登記有關之第三人,
試問其意義與相關之情形為何?請依規定說明之。(25分)

這題真的不是正常人在考場裡可以想的出來的,他屬於綜合題,
不屬於任何法條,你必須對民法、土地法、土地登記規則都有一定的實力,
才能在考場裡打通任督二脈把它寫出來。
這對不動產相關科系的學生就比較有利,畢竟經過四年的學習,
基本法的素養(內功)一定是比半路出家的優秀。

我再舉例好了:
96年土地法規第二題:
試依平均地權條例及土地徵收條例之規定,說明需用土地人申請區段徵收,
應檢具哪些書圖?上述書圖應載明哪些事項?

嗯!應該具備的書圖是區段徵收計劃書、徵收土地圖冊、土地使用計劃圖,
你知道我知道毒眼龍也知道,這是一般考生都念的到的重點。
應載明哪些事項,靠盃.... 你知道有幾項嗎?洋洋灑灑26項....
答案在土地徵收條例施行細則第三十六條,
準備地政士考試可以把正常法條看完就阿彌陀佛了!施行細節捏!
平常在實務上你翻法典也未必會注意到第一條。
如果出的是免親自到場15項、單獨申請26項,那ok阿!
起碼這是大題目,在最重要的章節『土地登記的一般程序』
實務上也蠻常遇到。

考徵收計劃書裡面要有什麼,擺明是在整~考~生~


4. 結論
考試當天,教室內應到人數40,實到人數20人,到考率50%蠻符合國家考試的常態。
我突然想到了5%的錄取率,這代表整間教室裡面只有一個人會考上。
(╯-_-)╯ ~╩╩     翻桌!
地政士真不是個容易的考試,嗯!應該說投資報酬率不高。
過去在從事仲介主管的時候,老是看到業務對代書不耐煩、大小聲,
現在我真心的覺得,業務應該要多給代書一點尊重阿!
畢竟他們是從殺戮戰場走出來的那5%倖存者。

盡人事、聽天命。
雖然有這麼多的抱怨,還是希望能夠金榜題名。
考前每天14小時的衝刺,考完當天執筆的手指還有點抽筋,
這是生命中奮戰的一個過程,無論8/6的結果是不是盡如我意,
都分享準備考試的心得,希望對未來的考生有幫助。





延伸閱讀:
地政士考試心得
地政士考試準備:民法概要與信託法概要
地政士考試準備:土地法規
地政士考試準備:土地登記實務
地政士考試準備:土地稅法規
地政士考試:錄取心得
地政士考試答題技巧
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4 則留言:

  1. 你覺得103考題如何呢?哪一科比較冷門

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  2. 土地登記實務、土地法規,都有兩題考古題,另有兩題較為靈活,
    算是有點挑戰性。
    民法跟土地稅法考題全是考古題,或是補習班講義有出現過的,
    不算刁難。

    今年比起102年算是容易些。

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  3. 請問版主若自行準備此考,有沒有推介的書? 謝謝

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  4. 我使用的是速成法,就都用來勝不動產的講義跟課本,
    說實話除了民法你需要另外找參考書,其他的都是制式的,
    大同小異,把近10年考古題做熟就可以了。

    另外民法我認為投資報酬率很低,所以沒有著墨很深。

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