11.09.2014

地政士考試:錄取心得

8/6放榜了! 

在前往竹南地政事務所的途中,
接到事務所同事的恭賀訊息,大大的鬆一口氣。
畢竟,這是離開前份優渥的工作,背水一戰參加考試,
甚至還不要臉的,尚未放榜就跑到代書事務所實習。




前言:
介紹自己的背景:30歲非地政、法律相關科系,退伍後做過五年半的仲介,
因為想要提昇自己的專業知識與形象,在98年邊工作邊準備考試,
順利取得不動產經紀人執照。奢侈稅後實施後,發現仲介業是個殺戮戰場,
在體力與壓力不堪負荷的狀況下,也考量到家庭因素,便萌生了轉職的念頭。

在網路上參考許多考試心得,也向熟識的代書前輩請教,
歸納出上榜的很多是全職考生,考個兩、三年也是常有的事。
既然離開仲介業是規劃了許久的決定,就趁年後的時機(103年3月底),
辭去仲介主管的工作,全心全意準備考試。

有98年經紀人上榜的經驗,這次準備考試我仍選擇許文昌老師的函授課程,
一是新竹沒有許文昌老師的面授課程,二則我喜歡函授的節奏,
可以自己掌控每天的進度,而且面授課程半年前就開課,也來不及追進度。
購買函授課程比起自修,就在於速成,補習班會幫忙整理重點,
法規更新也會第一時間寄送資料,至於能否上榜?
關鍵不在自修、函授、或面授,而是在『自律』


讀書計畫:
決心參加地政士考試之後,我一點都不敢大意,
因為這是個全部申論的考試,自己也非本科系,錄取率又低,
審慎的擬定了讀書大計畫如下:
四月份:看完所有的函授
五月份:複習+練習所有考古題
六月初:考前的一週用考古題練筆
四月份每天在家裡把函授看完,大概維持著一天5~6小時(約兩堂)的進度,
五月份開始在圖書館自習,大概每天八個小時左右,晚上就去運動。
五月底接近六月,已逼近考試的倒數,常一早九點坐定位到晚上十點離開。
扣掉吃飯、小睡,每天大約念9-10個小時。

參加國家考試有一個良好的讀書環境非常重要,對我來說,
地點絕對不能在家裡,會東摸西摸,一會看電視一會看Facebook,
累了爬上床不小心就會睡到傍晚去。而麥當勞、速食店、咖啡館的燈光不足,
也會有音樂、談話聲的干擾,不是個理想的讀書環境,
幸運的,母校的圖書館離家約15分鐘車程,光線好、景色佳,
浩然圖書館就成了我最佳的自修場所。

國家考試除了腦袋要有足夠的練習,身體也要有足夠的體力,
許多考生都建議,在準備的過程一定要適時運動,
可以調適壓力,也訓練自己的體力,
才能應付最後的衝刺期,以及考試當時連續兩日的疲勞。
在考試期間我便打羽球、跑步、游泳來釋放壓力也鍛鍊體能。

在地政士的考科我沒有深厚的基礎,憑藉著只是多年前考經紀人時的印象,
不像當時的土木技師考試,部分考科在大學修課就有良好的底子。
而仲介工作上常使用的法規,也只是較淺略部份。
準備的時間也不甚充裕,只有兩個月又一個禮拜,
於是應考的策略就是『只求上榜』如果內容是重要的,
無論內容多寡都要背熟,內容比較冷僻的,內容少就加減背一下,
冷僻內容又多的就直接放棄。
至於要怎麼分辨熱不熱門,我是從考古題的出題機率來判斷,
而近年有新修法部份,也絕對是熱門的考題。




考後檢核:
走出考場後核對補習班解答,預估自己可能的分數,
當時就評估上榜的機會大一點,雖然成績只是低空飛過,
但也符合當時參加考試的策略:

『用最短的時間、最有效率的方法,通過地政士考試』

回頭寫這篇文章的時候,已經是考完的5個月後,
對於當時的答題細節已模糊,就只能對最深刻以及預期差距最大的題目來討論。
當時預估與實際的成績比較如下:

預估民法與信託法(15/15/15/25)=70
實際民法與信託法(17/15/16/12)=60
民法曾老師說:『如果考債篇各論,就當做出車禍』。
當時在準備民法的時候就鎖定,信託法一題+親屬繼承一題+物權一題,
每題拿15-20分,目標50分不要拉低太多平均即可,畢竟民法的範圍最大,
可控性低,投資報酬率也最低。
民法第四題是每年必考的親屬與繼承,原以為是計算題答案對可以拿高分,
後來跟PTT的板友們討論之後,大家猜測是因為假會寫了再轉繼承上去,
事實上題目只問到甲的繼承人與應繼份,並沒有往後延伸,
以致於大家該題的分數都偏低。

預估土地法規(20/5/10/20)=55
實際土地法規(19/10/12/19)=60
土地法規第二題與第三題,拿到考卷時覺得題目很陌生,
這也不奇怪,畢竟我並沒有準備的非常深入,只有把考古題做熟,
在考場上遇到新題目或稍有變化的就會卡住。
於是這兩題就用過去考古題類似的答案,或者拼湊有印象的法條,
而分數也如預期只有10分左右。
第一題與第四題則是常見的大題目,答題上也和補習班的解答80-90%相近,
但分數只有19-20分。

預估土地登記實務(20/10/5/20)=55
實際土地登記實務(25/8/11/21)=65
土地登記實務第一題拿了滿分是這次考試最欣慰的地方,
免繕狀的狀況有三種,土地登記規則第65條有清楚規定。
許文昌老師在函授課堂上有解釋其立法精神,神明保佑當時有認真聽。
建物所有權第一次登記,是因建商興建房地,
取得使用執照之後的建物第一次登記完畢就隨即移轉給買家,
若要再重新繕發權狀,勞民傷財。
共有物分割登記,於標示變更登記完畢後隨即會辦所有權移轉登記。
公有土地權利登記則是數量龐大且書狀保管不易。
這題我寫的答案並沒有很多,約略半頁多一點,但卻得了滿分,
別題寫的洋洋灑灑一頁,卻一直跳針沒有打中閱卷老師的點,
分數反而只有12-15分。這印證了答題『關鍵字』『核心觀念』的重要。

預估土地稅法規(20/20/15/20)=75
實際土地稅法規(15/16/16/19)=66
土地稅法規是分數跟預期落差最大的一科,
題目多是地價稅、土增稅、房屋稅的大題目,本以為這科寫的很順手,
會是拉高分數的一科,但實際上給分卻都在15~16分,
也許是內容不盡完整,無法獲得閱卷老師的青睞。


幸運的,四科專業課目以略高於60分的標準低空飛過,
很高興當時的策略成功:重點放土地稅法與土地登記,拿高分;
土地法規盡力而為;民法則是挑重點念,太偏頗的直接放棄,
把時間分配給重點科目;而國文只佔10%的比重,就隨緣吧!

準備考試的最後衝刺,強烈建議各位把歷屆試題列印下來,
自行安排同年度四科的模擬考。用空白的答題試卷,
模擬在考場中的90分鐘,拿到題目後如何擬答,實際的用筆寫完整張考卷,
可以練習筆感,讓自己連續寫90分鐘不會手酸,也能練習恰當地分配時間。
考完之後用紅筆批改,特別是重要的關鍵字或自己易忘的法條,
因為人會遺漏的、錯誤的常常會是相同的地方,
這些批閱過的答案卷,在考前的一兩天就是最重要的總複習。


考試,其實不是『誰很會』或『誰運氣好』,它是可以很科學的。
試前的資訊蒐集、擬定讀書計畫、計畫的執行與修正、
重點的掌握、分析出題的機率,參加國家考試就像是在執行專案,
只不過是把做業績的精神,運用在考試上罷了。

如果你還是想問,有什麼訣竅能夠一次上榜?

那麼,我想分享的是:

『成功,是留給堅持到底的人』



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1 則留言:

  1. 在ptt偶然讀到你的文章,再連上這個blog,看了你的學經歷,真的讓我相當的佩服,你的文章讓我相當受用,謝謝你!

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