10.24.2016

親屬間的過戶:做買賣、做贈與有何差別?

親屬間的房地產過戶,過去常用贈與的方式,利用的是市價與公告現值的價差,來達到節稅的目的。買屋節稅:贈與稅,2016年1月開始實施房地合一稅後,後續高額的財產交易所得稅,才是親屬買賣過戶的規劃重點。若父親有一房地,105年的土地公告現值+建物評定現值為200萬,105年房地市價約為600萬元,父親欲將房地移轉給兒子,

作法一:贈與
每年度贈與稅免稅額為220萬,認定贈與的價值是以公告現值為準,父親可以透過贈與的手段,將市價600萬的房地贈與給兒子,免徵贈與稅。然而兒子若於106年以700萬出售該房地,
被認定的成本為受贈當年公告現值200萬,而非市價600萬,因此財產交易所得為500萬元,再依持有年限計算稅率。

作法二:買賣
父子簽訂一買賣契約,總價為600萬元,兒子依合約匯款買賣價款600萬元給父親,並向國稅局申報二親等買賣,取得免稅證明書。後續兒子的成本價即為向父親購入價600萬元,屆時以700萬元出售,就只有100萬元的財產交易所得。




搞清楚贈與和買賣對於成本上的認定,還要考慮的變數有:

(一)土地增值稅:倘若使用贈與,土地增值稅只能使用一般稅率,若房地持有很久,土增稅金額龐大,就要考慮用買賣並使用土地增值稅一生一次的自用稅率,來達到節稅的目的。

(二)受讓人的財力狀況:由於做買賣需要提供資金流向才能向國稅局申請二親等買賣免課徵贈與稅,要作到多高的合約價就視個案而定。倘若僅想用一生一次土增稅自用稅率來節稅,手邊自有資金卻不太足夠,把買賣合約價格做到跟公告現值一樣,也是可以考慮的方案,只是後續的財產交易所得就會跟辦贈與無異!
1.受讓人完全沒有資金,那麼就只有走贈與一途。
2.受讓人資金有限,那差額的部份想辦法用貸款的方式去籌湊。
3.受讓人資金充足,盡可能的把買賣價格做高,未來出售就不會有所得。



參考法規:

#遺產及贈與稅法第十條:
遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為;被繼承人如係受死亡之宣告者,以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件,其估價適用修正後之前項規定辦理。第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;其他財產時價之估定,本法未規定者,由財政部定之。

#遺產及贈與稅法第五條:

財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定,課徵贈與稅:
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。
三、以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。
四、因顯著不相當之代價,出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限

#所得稅法第十四條第一項第七類:

財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:
一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所   得額。
三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券,持有滿一年以上者,於出售時,得僅以其交易所得之半數作為當   年度所得,其餘半數免稅。


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