4.17.2018

房子該登記誰的名字?

夫妻或男女朋友買房,最大的困擾往往是該登記在誰的名下,建議考量幾個重點來做決策:1、是否有重購退稅需求 2、貸款條件 3、主要出資者 4、家人意見

1、是否有重購退稅需求:
賣屋時需要繳納土地增值稅,如果符合土地增值稅的重購退稅要件,於兩年內一買一賣可申請退稅,而退稅的要件最重要的就是重購與出售的所有權人必須是同一人,因此若有出售舊屋的可能,舊屋是誰名下,新屋就登記在同一人名下較為合理。備註:財產交易所得稅的重購退稅登記於配偶也可以適用土地增值稅的重購退稅

2、貸款條件:
若雙方有公教人員、百大企業的條件,向銀行申請貸款往往會獲得比較好的條件;或者曾有貸款、信用卡遲繳記錄、負債比過高的狀況使得貸款受影響,登記名義人就應該以貸款條件較好的一方為登記名義人。當然這部份可以採用登記名義人與借款人不同人的方法來解決。例如:妻子小芳為家管沒有固定薪資收入,先生小明則在台積電上班,那麼以小芳為登記名義人(義務人)、先生為借款人(債務人)的方式來向銀行申請貸款。

3、主要出資者:
男女朋友若要買房共組家庭,那麼誰出資較多自備款就登記在誰的名下是個不錯的方法,若雙方出資各半也可以採用共同登記的方式,持分各半或者另議持分,都可以順利登記完成。不過要特別留意,若雙方未婚要共同貸款買房,有許多銀行會婉拒這類型案件,夫妻共同持分則沒有上述問題。

4、家人意見:
通常男女雙方在登記名義人都不會太計較,畢竟在共組家庭的初期都還處於蜜月期,有意見的往往都是家長,這種原生家庭的角力往往會造成雙方關係的裂痕。如果雙方都有出資那麼就登記雙方各半、貸款也共同負擔,只有單方出資那就登記在出資方名下,未來若有個萬一也比較不會有爭議。建議各位男性朋友,即便是男方出資,自己也能說服自己的長輩的話,大方地把房地登記在女方名下吧!有時女方或對方家長要的只是一種安全感,如果能主動釋出善意,相信未來跟岳父母的關係也會更加緊密的。


上述的第一點和第二點往往會有衝突:換屋族通常是先買屋裝修後入住,而後才出售舊屋,因此同一所有權人同時會有兩戶房子。銀行在認定首購與否都是夫妻個別認定,貸款銀行往往給首購比較好的利率條件,這時候就要考量究竟是要省土地增值稅,還是想要省房貸利息了。(2018年4月目前的貸款條件,首購約1.6%、非首購約1.7%)


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親愛的,房子該買誰的名字? 徐立杰/今周刊

     

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