4.19.2018

除了夫妻贈與,還有更好的保全辦法?

常接到客戶的詢問,辦理夫妻贈與需要多久的時間和費用,若細問客戶的需求,其實有很大的機會省下相關費用。因為,許多人做夫妻贈與無非是想給對方一個保障,這時候可以考慮用信託或預告登記,也可以有類似的效果。我想,這世上沒有最好的登記辦法,因為每一位客戶都有自己背後的故事,每一個個案都有它適合的登記方法。



1. 夫妻贈與:
夫妻贈與是最有效的保全辦法,但是相對的也是花費最多的一種登記方法,若不是非不得已,實在不建議這種不計代價的方法。夫妻贈與可以申請不課徵土地增值稅,待下次買賣或贈與時才課徵,仍需繳納的則是契稅、印花稅、地政規費,契稅是依照房屋的評定現值核課6%,若想知道概略金額可以看房屋稅單上面的房屋評定現值*6%。夫妻贈與相對於信託,優點在於倘若日後出售,所得價金就是新所有權人(受贈人)的財產;夫妻贈與相對於預告登記,可避免房地被原所有權人的債權所影響。比方說:先生是某公司負責人,擔心日後公司經營的風險,規劃把名下房地夫妻贈與登記給配偶,倘若日後該公司或先生有債務問題,就不會影響到太太名下的財產。夫妻贈與代書費收費15000元含贈與稅申報,每增加一筆建物或土地+1200。

2. 信託登記:
所有權人把房地信託登記給希望受保障的一方,權狀上面的名字會改為受保障方,是為名義所有權人。信託登記根據信託目的會有不同效果,如果信託目的含有『處份不動產』,未來受託人(名義所有權人)就可以直接將房地產出售,不需經過原所有權人(真實所有權人)會同,不過出售所得價金仍需歸委託人所有,是為自益信託,自益信託好處是可以暫時省下土地增值稅、契稅...等相關費用,待真正移轉給新所有權人時才需要繳納稅、規費。如果信託目的沒有包含『處份不動產』,未來若要處分不動產,就需要先解除信託把產權回復到原所有權人身上再進行處分。信託登記代書費收費12000元,每增加一筆建物或土地+1200。

3. 預告登記:
倘若單純只是擔心對方拿房地產去抵押借款或者偷偷出賣,設預告登記應該是最經濟的辦法。預告登記可以保全其權利移轉之請求權,除非經預告登記權利人同意塗銷預告登記外,不得再做任何處分或設定負擔及影響預告登記權利人權益之一切行為。簡言之,一旦設定預告登記,除非希望被保障的一方去塗銷預告登記,否則這房子不能再新增抵押權(借款)或者過戶。不過預告登記也不是沒有缺點,倘若所有權人因債務問題被債權人向法院申請查封、假扣押,預告登記是無法對抗查封、假扣押的。預告登記代書費收費:4000元,每增加一筆建物或土地+800。


同樣的,若長輩出資購置給兒女的不動產,又擔心晚輩拿房子去做二胎設定、偷偷把房子出售、偷偷贈與給配偶、或者拿到房產就對父母不肖,可以用信託或預告登記的方式來制衡,也不用擔心贈與過戶的高額稅、規費,還有日後財產交易所得稅(房地合一稅)的問題。



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