沐桐地政士聯合事務所

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　　　親屬間的過戶：做買賣、做贈與有何差別？
　　　親屬間的過戶：實際案例
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　　　除了夫妻贈與，還有更好的保全辦法？

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　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
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　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
　　　如何申報財產交易所得稅：重購退稅
　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

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　　　房地產節稅大補帖
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　　　如何辦理重購退稅：土地增值稅

　　　如何辦理重購退稅：房地合一稅
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賴建霖代書服務的區域以新竹、竹北、竹東為主，桃竹苗縣市也能配合。若有房地產買賣、贈與、繼承....等過戶需求，歡迎您來電（訊）詢問，也歡迎您推薦給親友。LINE：@chienlin517

新竹竹北代書推薦

聖誕夜的紅酒禮物

 聖誕夜那天收到一個很溫暖的禮物，一瓶紅酒與一張手寫的卡片🎄

「酒伴若是對的，再怎麼澀的酒，也能吞的去意。事業亦然，對的人就成了一半，預祝你（成功），再次感謝」

Ｆ大哥是多年前辦車位移轉的客戶，疫情尾聲時我接到他的電話，詢問太太的繼承事宜，同事調閱遺產清單及相關資料後，計算遺產總額，發現這是個有稅（遺產稅）案件。原先預期以農業使用證明來讓遺產中的農地不計入遺產總額，於是花費數萬元整地清除廢棄物及人工物，加上鑑界、施工、農勘，跑了數趟最終卻因為鄰地一公分占用的水泥溝渠，盼不到市政府的一紙公文（農業使用證明）。

面對一百多萬的遺產稅，我們後來改變策略用「配偶剩餘財產差額分配」，經過半年與國稅局的周旋，順利拿到遺產稅免稅證明書。而案件後續也並非一帆風順，在動產分配時因為被證券公司挑戰生存配偶與子女同為繼承人利益相左，需向法院申請「特別代理人」，多虧客戶對事務所的完全信任以及耐心等待，案件在一年後順利結案。

還記得那一年在農地旁的土地公廟大哥離開時緩慢的腳步，以及討論案件時透漏著不安、語塞的情緒。但．．．瞬間拉回收到禮物的聖誕節，我幾乎認不出他然後驚訝的接過禮物：「大哥您看起來氣色真好！」連同事後來都驚訝的說：「這真的是同個人嗎？」

能收到客戶親自送來事務所的禮物很開心，但更多的是聽到他說每天早上都去游泳，看到他回歸正常生活後神采奕奕的樣子。

代書的工作天天面對複雜的稅法、客戶的情緒、繁瑣的文書作業，外加一堆狗屁倒灶的雜事，但若能走入每個人的生活與故事，用自己的所學協助客戶解決問題，這種成就感更勝於代書費收據上的數字。

Estacion Reserve Carmenere 2011 , Cheers !

走到生命的尾聲，你能做些甚麼?

K先生是知名上市公司董事長，待人有禮且行事低調，一年前太太在健檢時檢查出癌症，便委託事務所進行多次的會議討論遺產規劃。事實上，若走到生命尾聲再進行遺產規劃，以節稅的角度都已經太遲，因為遺贈稅法規定，「死亡前2年內贈與配偶或各順序繼承人與其配偶之財產，仍視為遺產」。而K太太仍在奔波於醫院化療與家中靜養的空檔，把握時間做了許多睿智又貼心的事。

K太太在得知罹癌後，就先把名下房地辦理配偶贈與，避免因繼承後出售不動產衍生高額的財產交易所得；再來是處分股票、基金轉為現金，結清數個銀行帳戶，將所有現金集中於一家銀行，並在該銀行幫兩位女兒開立台幣及外幣帳戶，方便繼承現金後可以立刻轉匯海外；K太太還規劃超額贈與，倘若治療順利存活超過兩年，就能從20%的遺產稅率降為10%的贈與稅率。

命運總不從人願，K太太病程惡化非常快，春暖花開時才向她回報房產贈與登記後，房屋稅與地價稅已順利改為自用稅率，卻在夏天尾聲收到K董通知，需要委託事務所辦理太太的繼承事宜。

K太太在國外的女兒們陸續回台後，我們約在公證人事務所辦理授權書公證，並討論後續的遺產辦理細節，K太太女兒們聽完鬆口氣說：「媽媽的遺產看起來並不複雜」。

我微笑回答：「因為媽媽都先幫妳們處理好了！」我想，這是K太太留給女兒們最後的溫柔。

自書遺囑與意定監護

你有沒有想過，當你無意識躺在病床上的那一刻，幫你人生做大小決定的，不是你信任的人？

好友的母親最近剛離世，事務所協助她完成不動產繼承登記後，她語重心長的說：「媽媽的喪葬費用他一毛都沒出，他卻把喪葬補助跟保險金全部領光了」。經過深思熟慮，今天我陪著她到公證人事務所，完成「遺囑認證」與「意定監護公證」。

「意定監護」是108年開始實施的新制度，過去若因失能、失智需要受監護宣告，會由法院選任受監護人的配偶或四親等內的親屬擔任監護人，然而法定監護制度選任的監護人，未必會是受監護人臥病在床時，實際陪伴在受監護人身邊的人。透過「意定監護」的新制度，能夠尊重受監護人失智、失能前的意願，透過委任契約預先選定信任的伴侶或摯友為監護人。

面對貪婪無情的唯一親人，透過「自書遺囑」讓好友的渣男弟弟無法參與遺產分配；也透過「意定監護」選認信任的監護人。今天的工作忙碌卻非常有價值！

＊「意定監護」公證人費用2000元
＊「遺囑認證」公證人費用約5000-10000元（視資產總額）

新制自住房屋優惠稅率，戶籍登記很重要

🔔新制自住房屋優惠稅率，戶籍登記很重要，差距數萬元，別跟荷包過不去！

💎懶人包 ：

1. 新制房屋稅一定要設戶籍
2. 過去已是自住房屋稅率：再次確認有無遷入戶籍
3. 過去不是自住房屋稅率：3/22前遷入戶籍並提出申請 󠀠

房屋稅2.0新制已於113年7月正式上路囉，房屋稅自住認定標準，增訂「戶籍登記」要件：󠀠如果您的房屋在新制「施行前」已適用自住住家用稅率，但尚未在該屋辦竣戶籍登記，★重要提醒★ 114年3月24日前，務必完成戶籍登記才能享有自住住家用房屋優惠稅率哦！但在新制「施行後」才符合自住用房屋要件，記得要在114/3/22前向房屋所在地稅捐機關申報。如期申報當期適用，逾期申報自次期適用

💎自住用房屋3要件

1. 房屋無出租或供營業使用
2. 本人、配偶或直系親屬實際居住使用並設戶籍
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

如何預防家人被詐騙不動產？

「賴建霖，嗨！你高中學妹有事請教」

這是來自南半球的諮詢，近幾年除了去診所看病，大概很少人連名帶姓叫我了～

「我爸媽幫我弟付頭期款，買了間房子由弟弟繳貸款。現在我弟可能遇到愛情騙子，網路上認識一個南京女孩，還要去中國見她，請問一般來說這種事該怎麼解決？可以把爸媽名字加上去嗎？」

想想南京也沒有很遠，走一趟搞不好會遇到真愛也說不定，而且這情境比伊拉克軍官可信度高很多。

「我有朋友說什麼二胎，讓我弟寫借據說欠我錢，我沒有要跟弟弟爭產，只是怕他被詐騙，爸媽非常擔心。」

See~ 你看，又是朋友或者網路新聞在胡說八道，設定假的抵押權可以透過法院撤銷，而且詐騙集團可能是要過戶整棟房子而不只是詐貸而以。最近地政機關推行「地籍異動即時通」，只要名下不動產被移轉或設定抵押時，系統就會發送手機簡訊或電子郵件通知，讓民眾能隨時掌握不動產權利異動的資訊。更積極處理的方式則是「信託登記」。以這個案例來說，只需要把不動產信託給爸媽，不用考慮贈與衍生的房地合一稅的問題，或是二親等買賣金流的問題，還不用繳納契稅、土地增值稅，等弟弟戀愛腦清醒後再解除信託，房地所有權仍會回到他身上，可以說毫無破綻嘛！

最近不動產詐騙橫行，對於輕微失智的長輩可以考慮申請輔助宣告，若覺得非失智的親人有遭受詐騙的潛力，建議用「信託登記」來保障家人的不動產。

惡劣的投機客與借名登記

過去若受委託擔任雙代書中協辦的腳色，基於對於同業的尊重以及同理心，代書們彼此都會有默契的點到為止，讓案件平順的走完，同時也對自己的客戶有所交代（安心收錢）～

除了有次遇到一個沒有代書執照的登記助理員，假借代書名義在外招搖撞騙，當場忍不住嘴了他幾句，再來就是今晚遇到，借名登記返還的鬼故事：

WTF~ 出名人（俗稱人頭，不是真的想出名）想脫身，還要付違約金？  

坐在2樓的簽約室，看著借名登記協議書裡對於出名人各項不平等條件、低到可笑的報酬，再看到出名人簽下的2500萬本票（不是賭神劇中３０００萬美金的瑞士銀行本票），我差點掐死坐在我旁邊的當事人，還有想花錢幫女兒贖身不斷委曲求全的爸爸...

眼見後續借名人（金主）規劃的洗錢流程，以及要求出名人（人頭）必須到國稅局親自配合演出，面對金主委任律師的咄咄逼人，不擅長吵架的我感到相當的無力．．．

這時，可愛的當事人察覺到我即將爆發的情緒，反過來安慰我說：「Ａ～代書，幸好他們不是黑道，還能坐下來談捏」

我只能苦笑回說：「黑道可能還會講道理，這些吸血蟲根本是文化流氓＋詐騙集團！」。

１０點多心力憔悴的我步出知名代書事務所，借名人跟牠的律師好像想跟我說些甚麼，我迅速把包包丟上車後加速駛離。停等紅綠燈時，我提醒自己從案件中抽離情緒，卻好想調頭打開車窗對牠們說：「利用別人的善良與信任，為自己創造優勢為別人設下陷阱，只謀求自己最大利益的人，你們會下地獄的～」　

幹

如何辦理重購退稅：房地合一稅

新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！

一、先買後賣

先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。

A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅，切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！　

B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

二、先賣後買

房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。

需要檢附給國稅局的資料：
出售與重購房地的契約書影本（私契） 
出售與重購房地的所有權狀影本或者謄本 
出售與重購房地買賣收付價款證明（履保明細、匯款單或建商發票）
出售與重購房地的戶籍謄本或戶口名簿

舊制重購退（抵）稅：以房屋評定現值為基準

本文為 如何申報財產交易所得稅：重購退稅 的延伸，案例為同年度一買一賣的狀況，採用的價格標準為房屋評定現值。

在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用），再選出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。

額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。

設算重購自用住宅扣抵稅額勾選後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到地政事務所申請謄本來查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期，填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』，應該不太會被國稅局刁難。重購房屋完成移轉登記日，則可以從手邊重購房屋的所有權狀或謄本上『登記日期』找到。填入出售與重購房屋座落及稅籍編號，稅籍編號可以從契稅單的上半部查詢到，不填寫也無妨。

Ｃ、不採用市價而直接採用房屋評定現值

出售房地價格是否劃分勾是，房屋價格就填公契或契稅單上的房屋評定現值。這邊要特別留意，價格的標準要一致，必須同樣是市價或者同樣是公告現值，不能是一邊用房屋評定現值，一邊用拆算出來的建物價格（市價）去扣抵。備註：客戶採用公告現值去申報重購扣抵，曾被南區國稅局質疑過，向國稅局總局確認後，承辦認為兩種價格標準都能適用，這部份可以再繼續觀察。

輸入完畢之後按完成登錄，在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。若您有正確輸入重購資料，也經系統判斷符合的重購要件，你會發現你的所得是增加的，但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料，把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得，你就會發現應納稅額增加了。

在網路報稅完成申報後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本

切記採用這樣的申報方式，千萬不要把買賣契約書（私契）附上去，否則國稅局可能會採用市價拆算房屋價格的方式去審核，有可能就未符合重購的要件

贈與房地給小孩，我該怎麼保全自己的權利？

 

「代書，房子想登記給小孩，但是擔心他之後偷賣房子或者拿去借錢？該怎麼保障自己？」

時常被客戶問到類似的問題，我的回答一律都是：沒有十全十美的辦法，無論是設定抵押權、預告登記、信託都有相對應的風險，如果會擔心兒孫不孝不賢那就把財產留在自己身上，如果決心要贈與小孩那就當作放水流，不要給了又想控制，這樣你的心理會輕鬆一點。

林則徐曾寫了一副對聯：
子孫若如我，留錢做什麼？賢而多財，則損其志
子孫不如我，留錢做什麼？愚而多財，益增其過

如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

＊本文適用110年7月1日以後出售預售屋的案例，若為110年6月30以前出售預售屋的請參考　如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣。

房地合一稅申報書.doc
房地合一稅申報書.pdf

填入個人資料後在交易房屋土地情形勾選：一般案件、預售屋及其坐落基地、身分勾居住者、國籍中華民國。右上角紅框的交易日期需要填上買、賣雙方預售屋讓渡契約上的簽約日期；中間紅框的取得日期則是賣方與建商的預售契約書簽約日期。左邊藍框填入預售屋的座落基地地段地號以及建案名稱棟別與樓層。持有期間用交易日期減掉取得日期。成交價額填上買、賣雙方預售讓渡契約的價格。接下來直接先翻第二頁填寫成本與費用。

預售屋常常會拆房屋與土地兩本合約書，會有分別的價格，填入之後加起來填在小計，這就是賣方與建商之間的原始合約價格，並填入右邊ZA1。由於預售屋的買賣沒有附表二的相關費用，所以小計ZA2為零。ZA1+ZA2得到成本ZA。

費用ZB部分，房地合一稅2.0規定為已付價款+獲利價差的3%（上限30萬），或者採用列舉的方式，以下是範例：若已付價款+獲利價差為1500萬，1500萬×3% = 45萬   但是規定上限為30萬，所以費用只能扣30萬。但若賣方有支付4%的仲介服務費60萬且有發票，就可以依照實際的支出60萬列舉扣除。如果已付價款+獲利價差為500萬，500萬×3% = 15萬，那麼就只能扣除15萬而不是扣30萬，同理若有付4%的仲介服務費24萬，就可以依照實際的支出扣除24萬的費用。

預售屋讓渡買賣流程應注意事項

計算出成本ZA與ZB後，回到第一頁填入成交總價AA，扣除成本ZA與費用ZB，會得到所得額GI，由於預售屋沒有土地漲價總數額，可以直接再填入GL。最後判斷稅率，持有期間兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF，預售屋沒有辦法重購，於是再直接填入AH，就可以完成申報書的填寫。最後要在第二頁的左下方納稅義務人處簽名或蓋章，接下來就可以到下述網址列印稅單並繳稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用上述網址25G來列印稅單，若已經超過申報期限就需要用25H來補申報，25H在繳納稅款時收款銀行會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。

申報應附文件：
1. 房地合一稅申報書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本：證明買價與賣價。
3. 相關單據：仲介費、換約費....等單據。
4. 繳納房地合一稅的稅單（稅額為零則免附）。
5. 買入及賣出時的匯款明細或履約保證明細。


延伸閱讀：
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　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
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　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0
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不動產的十萬個為什麼

＊稅務問題：

Ｑ：建物評定現值就是房屋稅單上的課稅現值嗎？
Ａ：建物評定現值一般會略高於房屋稅單上的課稅現值，因為建物會有部分面積是不用課徵房屋稅的，例如說騎樓或部分公設面積。

Ｑ：要去哪裡申請建物評定現值呢？要準備甚麼資料？
Ａ：持所有權人身分證影本與便章，以及代理人身分證、便章就可以前往地方稅務局申請稅籍證明，上面會有詳細的建物評定現值。
竹北稅務局：竹北市光明六路6號　03－5518141
竹東稅務局：竹東鎮杞林路71號　03－5969663
新竹稅務局：新竹市中央路112號　03－522 5161

Ｑ：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？

Ａ：個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局

＊簽約問題：

Ｑ：公司法人簽約需要準備哪些文件（負責人來簽約）？
Ａ：公司變更登記表、公司經濟部大小章、負責人身分證正本、負責人便章、若為賣方需攜帶權狀正本。

Ｑ：公司法人簽約需要準備哪些文件（代理人來簽約）？
Ａ：公司變更登記表、公司經濟部大小章、負責人身分證影本、負責人便章、代理人身分證正本、代理人便章、若為賣方需攜帶權狀正本。

＊備證問題：

Ｑ：為什麼要申請印鑑證明？
Ａ：依土地登記規則規定，登記須要本人到場(地政事務所)核對身分與確認辦理事項，然而現在人工作繁忙 無法隨時配合代書到地政事務所核對身分與確認辦理事項，因此實務上都會請賣方先行找方便的時間到 戶政事務所辦理印鑑證明，確認過戶登記確實為當事人的本意，代書再依賣方的印鑑證明代理買賣雙方 辦理過戶。

Ｑ：印鑑證明要去哪邊申請？
Ａ：印鑑證明要到賣方的戶籍所在地的戶政事務所申請。要攜帶賣方身分證正本+印鑑章+40元。需要申請兩份 ，用途要載明『不動產登記』或『不限定用途』 。 過戶一般僅需要一份印鑑證明即可，但是為避免印鑑證明上面的章蓋的不清楚，或者還有其他應辦事項須 要用到印鑑證明，會請客戶申請兩份，一份備用，若屆時沒有使用到會歸還予賣方。

Ｑ：印鑑證明為什麼需要兩份？
Ａ：有時印鑑證明用印模糊或缺角，會在地政過戶審查被要求補正，為避免讓賣方再跑一趟戶政事務所，因此多申請一份備用。您可以交付一份給承辦代書，另外一份自己留存即可。

Ｑ：印鑑證明的用途要怎麼寫？
Ａ：不動產登記或不限定用途，切勿寫房屋買賣，這樣土地的部分在某些地政事務所就無法過戶。

Ｑ：賣方人在海外該怎麼申請印鑑證明？（包含香港、澳門）
Ａ：需到台灣駐外辦事處辦理海外授權書，授權內容與授權標的建議事先與承辦代書確認。取得海外授權書後需郵寄正本回台，即可由在台親友代理協助過戶，或代理辦理印鑑登記與申請印鑑證明。台灣駐外辦事處資訊

Ｑ：賣方人在大陸該怎麼申請印鑑證明？
Ａ：需到大陸各地的公證處辦理授權書，授權書正本由賣方郵寄回台，由在台親友持該授權書前往海基會驗證後，即可持上述授權書前往戶政事務所代理協助過戶，或代理辦理印鑑登記與申請印鑑證明。

＊產權問題：

Ｑ：為什麼客戶家的地址跟權狀的地址不一樣？該到哪邊確認？
Ａ：極大可能是門牌整編過，也有可能是賣方拿錯權狀了ＸＤ

Ｑ：外國人在台灣可以買房子嗎？
Ａ：只要符合平等互惠原則就可以登記，說白話文就是台灣人在某國家可以買房子那麼該國家的人民就可以在台灣買房子。常見不能登記的國家有印尼、越南、緬甸、寮國、柬埔寨、澳門、土耳其、還有美國的奧克拉荷馬州；常見附帶條件才能買得國家有新加坡（不能買透天）、香港（需要香港永久居留證）、菲律賓（不能買透天、而且只能登記４／１０持分）　　平等互惠國一覽

Ｑ：中國人在台灣可以買房子嗎？
Ａ：依法令是可以的，但是手續及程序繁瑣到可以直接放棄。整套流程跑完大概要半年到一年，而且不保證能成功。

Ｑ：外國人可以購買農地嗎？
Ａ：外國人購買農地也受平等互惠國的限制，有更多的國家或州別被限制不得取得台灣的農地。

Ｑ：法人可以購買農地嗎？
Ａ：私法人不得承受、購買耕地，農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可不在此限。農業發展條例３３條

＊履保問題：

Ｑ：簽約款可以用手機轉帳嗎？
Ａ：一般網路或ATM轉帳有2～5萬元的金額限制，限制的都是在用戶端，履保帳戶的接收端是沒有問題的，若有到銀行把履保帳戶設為約定帳戶，網路轉帳的額度限制在200～300萬。

Ｑ：為什麼匯款完沒有即時收到履保入帳簡訊。
Ａ：臨櫃匯款因為各銀行作業流程不同，有時會有0.5～1小時的時間差，而履保收款後採用人工核帳，確認匯款金額與合約書各期款項符合後才會發簡訊。若匯入的金額與合約書的各期款項金額稍有誤差，履保公司會與承辦代書核帳。下班時間匯款，也因為人員非24小時作業，因此無法發出簡訊。

如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0

 ＊本文適用出售房地登記完成日於110年7月1日以後的案例。

房地合一稅申報書.doc
房地合一稅申報書.pdf

若出售房地產適用於房地合一稅2.0，務必於過戶後完成30天內，向戶籍所在地的國稅局申報以免受罰。備註：過戶完成日即為權狀或謄本上的登記日期。申報房地合一稅，在國稅局房地合一專區有空白表單、範本以及相關法規可以參考。

右上角填寫的交易日期，即為權狀或謄本上的登記日期，也就是過戶完成日。土地坐落、房屋地址、移轉比例，可以從合約書、權狀或謄本上面查到。稅籍編號可以從契稅繳款書查到（如下圖），不填稅籍編號只填地址也可以。取得日期是當時買入房地的登記日期。取得原因可以從謄本的所有全部上看到（常見的有買賣、贈與、繼承...等）房屋土地成交價額，是本次出售房地的合約價格。可減除成本、可減除費用後面計算完再回頭過來寫。持有期間：將買入及賣出登記日期相減的天數，用來判斷稅率。若因繼承或贈與取得的房地，則持有期間＝個人持有期間＋被繼承人（過世的人）或配偶的持有期間

接下來翻到第二頁計算成本及費用，第一頁下半部將是最終核算金額的結果。

若您是買賣取得，則在原始成本YA1填買入金額。倘若是跟建商買預售屋，價格有分建物（房屋）價格、土地價格，可以分別寫在YA1、YA2，再加總到A1。若為繼承或贈與取得物件，則填入取得時的房屋評定現值及公告土地現值。上述兩個現值可以從當時分割繼承契約、遺產稅申報書、贈與契約上查到。消費者物價指數調整數 物價指數 ，可以從政府公告的網址查詢，或者從土地增值稅的稅單上面找到。 再將現值乘以物價指數，加總寫在B1，即可算出成本。

取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用等，需要提出發票或相關單據，這邊的單據是買屋時所支出的費用，規費是指繳納給地政事務所的過戶規費。另外空白的欄位可以填寫其他支付的費用，如水、電、瓦斯外管費、代書費、買房時的仲介費....等。所有費用小計為ZA3。而改良土地費用一般沒有這項費用，若有需要有政府認定的證明。ZA1+ZA2+ZA3＝ZA就是成本。

許多民眾會詢問裝修費用能不能列舉成本，目前國稅局沒有一定的標準，只能由稅務員個別認定。依國稅局宣導的幾個重點：第一個是裝修費要有明確的物件住址、裝潢項目、單價、數量、總價，且不能只是一張發票寫著裝潢費及金額；而可扣除的金額也是由稅務員主觀認定，若超出總金額的一定比例，稅務員不一定會全額認列。

取得、改良及移轉費用：賣屋時的仲介費、搬運費、清潔費...等，所有費用加總之後，和出售成交價額的3％（上限30萬）做比較，取大者填入ZB。附表三，若在交易日三年內有房屋土地交易損失金額，附上附國稅局核定損失金額的核定通知書，即可列舉扣除。

舉例說明：

一、自售成交出售８００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３％為２４萬。仲介成交出售８００萬的房子支付仲介費32萬，可以列舉仲介費發票扣除32萬。
二、自售成交出售２０００萬的房子，沒有支付仲介費用，無須列舉單據即可扣除費用３０萬（３％為６０萬，但是取上限３０萬）。仲介成交出售２０００萬的房子支付仲介費８０萬，可以列舉仲介費發票扣除８０萬。

翻回第一頁，來進行最後的作答。房屋土地成交價額＝房地出售價格。可減除成本ZA＝房屋的成本+買入時的相關費用。可減除費用ZB＝取得、改良及移轉費用。房屋土地交易所得額GI＝AA-ZA-ZB。課稅所得額GL＝GI-ZC-土地漲價總數額。土地的增值已課徵土地增值稅，為避免重複課稅因此能扣除土地漲價總數額。

土地漲價總數額＝申報現值總額－前次移轉所申報現值×消費者物價指數－土地改良費用（工程受益費）

土增稅是依土地漲價的倍數來課徵土地增值稅（20～40％）。土地漲價總數額可以從土地增值稅單上查到，也可以上網計算查詢到。如何計算土地增值稅、財政部試算土地增值稅網頁
最後來判斷稅率是10％～45％，再用上述的課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF。持有兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用25G來列印稅單，若已經超過申報期限則需要用25H來申報，25H在繳納稅款時收款單位會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。

＠下述土地漲價總數額的計算，是以文章如何計算土地增值稅所試算出來的金額；
土增稅單則是別案取來當做範例，因而和上述範例的金額16000有所不同。

申報應附文件：
1. 房地合一稅申報書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本：證明買價與賣價。
3. 相關單據：土增稅、契稅、代書費、仲介費....等單據。
4. 買入及賣出時的土地登記謄本。
5. 買入及賣出時的履約保證明細。

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　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

預售屋讓渡買賣流程應注意事項

一般民眾在房地產市場上是屬於資訊落後者，預售屋好的棟別、樓層，往往都被建商或代銷業者的親友、VIP、長期配合的投資客給買走，若想要買到自己理想的棟別與樓層，就需要在市場上尋找願意出讓的預售屋賣方，進行預售屋權利讓渡（簽約買賣）的手續。

過去曾遇到許多客戶進行預售屋買賣的時候，並沒有書面契約，就直接到建商那邊去換約，後續等要出售房地產的時候，才發現沒有書面文件證明購入價格。例如：甲以800萬向建商購入一預售建案，乙用850萬向甲購買此預售屋。甲、乙到建商進行換約手續後，預售合約書上面的價格仍為800萬。兩年後該建案興建完成，乙因為個人職涯規劃欲出售該房地，以900萬出售與丙，這時候若甲、乙當時沒有簽立讓渡契約，便無法舉證是以850萬向某甲購入該房地。只能以900萬減去800萬去申報房地合一稅。

因此購買預售屋讓渡權利，務必要與賣方簽立讓渡合約，並在成屋之後持該份預售讓渡合約，到地政事務所辦理實價登錄價格的更正，將實價登錄上800萬的價格更正為850萬元。



上圖是計算買方應付給賣方款項的範例，會有兩種計算方式的差別在於，第一種算法是價格很公開透明，買方知道賣方當時與建商購入的價格，也知道自己被賺的價差。而第二種算法則是賣方不希望讓買方知道自己的成本，就可以用這樣的方式算給買方聽，這樣算法的好處是，買方知道要支付８０萬給賣方，但是他無法知道究竟多少是賣方的利潤、多少是賣方已繳的款項。


以下是預售屋買賣讓渡的流程：

狀況一：有作履約保證
1. 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價
2. 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額
3. 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額
4. 買方匯簽約款入履保 （一般是上述應付款的一半）
5. 請賣方跟建商約時間換約
6. 買方匯換約款入履保帳戶（應付款剩下的一半）
7. 買賣雙方到建商那邊去換約
8. 換約完成後履保把款項撥付給賣方

狀況二：不作履約保證
1. 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價
2. 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額
3. 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額
4. 買方於簽約當天攜帶簽約款5-10萬由雙方議定。
5. 請賣方跟建商約時間換約
6. 買方於換約前到銀行開立與換約款同額的銀行票。

　（應付金額－簽約時已支付之金額）
7. 買賣雙方到建商那邊去換約
8. 換約完成現場交付該銀行票。


＊買賣預售屋應注意事項
1. 買方於建案興建完成時，一般需要額外支付建商瓦斯外管費、契稅、地政規費、印花稅、代書費跟預收管理基金，一般約15-30萬不等。

2. 要確認換約費（原始合約價格的千分之一到千分之三，一般是賣方負擔）由誰負擔。

3. 需確認有沒有作客變，或者其他跟建商的私下協議。

＊買賣預售屋簽約應備文件
買方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元
賣方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元＋預售合約書正本

取代印鑑證明的新制度：土地登記線上聲明

為了簡政便民，從109年3月起，民眾申辦不動產登記可採用線上聲明措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。

由於不動產交易金額龐大，為確認當事人的身分及真意，以往在申辦不動產登記時，除了契約書等登記原因證明文件已依法公證、認證或地政士簽證，或已檢附當事人印鑑證明等特別條件外，登記義務人均需親自前往地政事務所，提出國民身分證正本核對身分。配合智慧政府推動，從109年3月起，內政部特別新增土地登記「線上聲明」的措施，民眾只需線上登錄資訊，即可取代過往登記義務人臨櫃核對身分的不便，也不必再先向戶政事務所申請印鑑證明。

土地登記線上聲明措施可分為3步驟：
一、當事人以自然人憑證於指定網站－數位櫃臺( https://dc.land.moi.gov.tw )，登錄不動產標的、辦理事項、取得權利人及委託之代理人姓名、聲明期限等相關聲明登記資訊，以表示義務人處分的真意。
二、由開業地政士或律師等專業代理人，核對當事人身分後，以其自然人憑證驗證聲明。
三、登記申請書記明線上聲明序號或檢附驗證後之線上聲明登錄表，併同其他土地登記應附文件由代理人向登記機關送件。網路聲明搭配實體案件，登記機關受理後會據以確認當事人真意，以兼顧便民與權益保障。

以下是系統實際操作的教學：首先連結到地政司的數位櫃台，在系統登入之前，需要到下載專區安裝客戶端簽章元件以及HiCOS Client卡片管理工具，安裝完畢之後需要重開機，並準備好讀卡機及您的自然人憑證。

輸入統一編號及Pincode之後進到主要頁面，需要使用的功能：線上聲名登錄➜登錄作業

步驟一：詳細閱讀聲明之後，確認同意線上聲明。
步驟二：讀取舊檔或手動填寫，之前若沒有填寫過選手動填寫。
步驟三：填寫聲名人資料，義務人為賣方或贈與人，代理人的資料須填寫承辦代書的資料，地政士開業執照字號可以跟承辦代書確認或到地政士資訊系統查詢（搜尋姓名即可找到）

步驟四：填寫土地／建物資料，用拉選視窗選取要過戶的土地建物資訊，可以從買賣契約書上面看到相關資訊，或者跟承辦代書確認。若您有多筆房地再選取的時候要再次確認選對建號、地號及持分。完成之後按下一步。

步驟五：聲明事項，依照您這次辦理的事項勾選買賣、贈與、夫妻贈與、分割繼承．．．等登記事項，並註明取得權利之人為ＯＯＯ，權利人是指買方、受贈人，由於買賣簽約的買方未必是登記名義人，建議您在填寫該欄位時跟代書確認買方正確的登記名義人（即權利人）。完成之後按下一步。

＊在這邊最常出錯的，是預覽PDF之後就關閉頁面，一定要完成步驟六才有登錄完成喔！

步驟六：最後系統會跳出一個線上聲名登錄表簽章的頁面，確認好登錄表上的資料，並再次輸入自然人憑證的PinCode，按下完成登錄就完成線上聲名登錄。



後續您可以在主頁面線上聲名登錄的地方按查詢作業，確認是否有登錄成功，並把上上聲明序號複製貼上給代書，等待書線上驗證簽核之後，後續代書就可以憑著這份登錄表代替印鑑證明，代理您向地政事務所辦理過戶。

借屋裝修與提前交屋

買賣過戶流程，若需要辦理貸款一般需要40-45天；若不需要辦理貸款也需要20-30天。而有部分投資客因為急著要裝修房子出售而快速轉手獲利，或者有些買方因個人需求想要在流程中先行入住或裝修，就會有借屋裝修與提前交屋的需求。而這兩者最大的差別，在於賣方是否同意買方先行入住房屋內。

年初承辦一個案件，在一月初簽約，預計三月中交屋。簽約時買方要求借屋裝修，賣方也欣然同意若完稅款入帳且買方與銀行完成對保手續，即同意將房屋先行借屋裝修。事件很順利在二月初經地政機關過戶完成，代書便按程序通知買方撥付尾款。這時，買方竟以最後交屋日是在三月中，他僅需在三月初撥款，就沒有違反買賣契約書相關條款。但對賣方來說，房子已經交付給買方裝潢或使用，原本二月中就可以完成所有流程並交屋拿到尾款，卻因為買方想要節省貸款利息而拒絕撥尾款，硬是想拖到三月中才交屋。更奇耙的是，好說歹說後買方終於撥付尾款後，賣方也火速的塗銷抵押權，買方又以工作繁忙為由，要求到三月份才辦理交屋手續，同時間裝潢工班仍順利的在房屋內施工呢！

為了避免買方藉故拖延撥款或交屋時間，借屋裝修或提前交屋協議書會建議加上下列條文：買方同意於所有權移轉登記完成後3日內撥付尾款，並於賣方抵押權塗銷登記完成後3日內進行結案點交手續。若賣方無抵押權設定，甲方同意於尾款撥付後3日內完成結案點交手續。借屋裝修期間，甲乙雙方仍需依買賣契約履行給付義務，若有故意拖延或違約之情況，願依合約書之條款負違約責任，絕無異議。

借屋裝修或提前交屋須注意事項：
一、水電瓦斯、管理費、稅費的分算以借屋裝修日為準。
二、建議買方完稅後且對保後再借屋裝修。
三、務必簽署協議書，保障買賣雙方與不動產經紀業者。