取代印鑑證明的新制度：土地登記線上聲明

為了簡政便民，從109年3月起，民眾申辦不動產登記可採用線上聲明措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。

由於不動產交易金額龐大，為確認當事人的身分及真意，以往在申辦不動產登記時，除了契約書等登記原因證明文件已依法公證、認證或地政士簽證，或已檢附當事人印鑑證明等特別條件外，登記義務人均需親自前往地政事務所，提出國民身分證正本核對身分。配合智慧政府推動，從109年3月起，內政部特別新增土地登記「線上聲明」的措施，民眾只需線上登錄資訊，即可取代過往登記義務人臨櫃核對身分的不便，也不必再先向戶政事務所申請印鑑證明。

土地登記線上聲明措施可分為3步驟：
一、當事人以自然人憑證於指定網站－數位櫃臺( https://dc.land.moi.gov.tw )，登錄不動產標的、辦理事項、取得權利人及委託之代理人姓名、聲明期限等相關聲明登記資訊，以表示義務人處分的真意。
二、由開業地政士或律師等專業代理人，核對當事人身分後，以其自然人憑證驗證聲明。
三、登記申請書記明線上聲明序號或檢附驗證後之線上聲明登錄表，併同其他土地登記應附文件由代理人向登記機關送件。網路聲明搭配實體案件，登記機關受理後會據以確認當事人真意，以兼顧便民與權益保障。

以下是系統實際操作的教學：首先連結到地政司的數位櫃台，在系統登入之前，需要到下載專區安裝客戶端簽章元件以及HiCOS Client卡片管理工具，安裝完畢之後需要重開機，並準備好讀卡機及您的自然人憑證。

輸入統一編號及Pincode之後進到主要頁面，需要使用的功能：線上聲名登錄➜登錄作業

步驟一：詳細閱讀聲明之後，確認同意線上聲明。
步驟二：讀取舊檔或手動填寫，之前若沒有填寫過選手動填寫。
步驟三：填寫聲名人資料，義務人為賣方或贈與人，代理人的資料須填寫承辦代書的資料，地政士開業執照字號可以跟承辦代書確認或到地政士資訊系統查詢（搜尋姓名即可找到）

步驟四：填寫土地／建物資料，用拉選視窗選取要過戶的土地建物資訊，可以從買賣契約書上面看到相關資訊，或者跟承辦代書確認。若您有多筆房地再選取的時候要再次確認選對建號、地號及持分。完成之後按下一步。

步驟五：聲明事項，依照您這次辦理的事項勾選買賣、贈與、夫妻贈與、分割繼承．．．等登記事項，並註明取得權利之人為ＯＯＯ，權利人是指買方、受贈人，由於買賣簽約的買方未必是登記名義人，建議您在填寫該欄位時跟代書確認買方正確的登記名義人（即權利人）。完成之後按下一步。

＊在這邊最常出錯的，是預覽PDF之後就關閉頁面，一定要完成步驟六才有登錄完成喔！

步驟六：最後系統會跳出一個線上聲名登錄表簽章的頁面，確認好登錄表上的資料，並再次輸入自然人憑證的PinCode，按下完成登錄就完成線上聲名登錄。



後續您可以在主頁面線上聲名登錄的地方按查詢作業，確認是否有登錄成功，並把上上聲明序號複製貼上給代書，等待書線上驗證簽核之後，後續代書就可以憑著這份登錄表代替印鑑證明，代理您向地政事務所辦理過戶。

借屋裝修與提前交屋

買賣過戶流程，若需要辦理貸款一般需要40-45天；若不需要辦理貸款也需要20-30天。而有部分投資客因為急著要裝修房子出售而快速轉手獲利，或者有些買方因個人需求想要在流程中先行入住或裝修，就會有借屋裝修與提前交屋的需求。而這兩者最大的差別，在於賣方是否同意買方先行入住房屋內。

年初承辦一個案件，在一月初簽約，預計三月中交屋。簽約時買方要求借屋裝修，賣方也欣然同意若完稅款入帳且買方與銀行完成對保手續，即同意將房屋先行借屋裝修。事件很順利在二月初經地政機關過戶完成，代書便按程序通知買方撥付尾款。這時，買方竟以最後交屋日是在三月中，他僅需在三月初撥款，就沒有違反買賣契約書相關條款。但對賣方來說，房子已經交付給買方裝潢或使用，原本二月中就可以完成所有流程並交屋拿到尾款，卻因為買方想要節省貸款利息而拒絕撥尾款，硬是想拖到三月中才交屋。更奇耙的是，好說歹說後買方終於撥付尾款後，賣方也火速的塗銷抵押權，買方又以工作繁忙為由，要求到三月份才辦理交屋手續，同時間裝潢工班仍順利的在房屋內施工呢！

為了避免買方藉故拖延撥款或交屋時間，借屋裝修或提前交屋協議書會建議加上下列條文：買方同意於所有權移轉登記完成後3日內撥付尾款，並於賣方抵押權塗銷登記完成後3日內進行結案點交手續。若賣方無抵押權設定，甲方同意於尾款撥付後3日內完成結案點交手續。借屋裝修期間，甲乙雙方仍需依買賣契約履行給付義務，若有故意拖延或違約之情況，願依合約書之條款負違約責任，絕無異議。

借屋裝修或提前交屋須注意事項：
一、水電瓦斯、管理費、稅費的分算以借屋裝修日為準。
二、建議買方完稅後且對保後再借屋裝修。
三、務必簽署協議書，保障買賣雙方與不動產經紀業者。

簽約常見問題

代書收費標準？
代書收費以權狀張數為計算標準，一般常見1張土地+1張建物，或1張土地+2張建物。

稅費、規費由誰負擔？
依照一般的買賣習慣，賣方需負擔土地增值稅、塗銷費、履保費、潤筆費；買方需負擔代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、潤筆費。若買賣雙方另有議定買清、賣清（實拿）則依其約定。

簽約需要準備哪些東西？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。

代理人簽約需要準備哪些文件？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。
代理人應攜帶身分證正本、便章、授權書。買方、賣方若授權給代理人，其身分證可以提供影本即可。

為什麼要申請印鑑證明？
依土地登記規則規定，登記須要本人到場(地政事務所)核對身分與確認辦理事項，然而現在人工作繁忙無法隨時配合代書到地政事務所核對身分與確認辦理事項，因此實務上都會請賣方先行找方便的時間到戶政事務所辦理印鑑證明，確認過戶登記確實為當事人的本意，代書再依賣方的印鑑證明代理買賣雙方辦理過戶。

印鑑證明要去哪邊申請？
印鑑證明要到賣方的戶籍所在地的戶政事務所申請。要攜帶賣方身分證正本+印鑑章+40元。需要申請兩份，用途為不動產登記或不限定用途。過戶一般僅需要一份印鑑證明即可，但是為避免印鑑證明上面的章蓋的不清楚，或者還有其他應辦事項須要用到印鑑證明，會請客戶申請兩份，一份備用，若屆時沒有使用到會歸還予賣方。