1.07.2025

沐桐地政士聯合事務所

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賴建霖代書服務的區域以新竹、竹北、竹東為主，桃竹苗縣市也能配合。若有房地產買賣、贈與、繼承....等過戶需求，歡迎您來電（訊）詢問，也歡迎您推薦給親友。LINE：@chienlin517



新竹竹北代書推薦
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聖誕夜的紅酒禮物

 聖誕夜那天收到一個很溫暖的禮物，一瓶紅酒與一張手寫的卡片🎄

「酒伴若是對的，再怎麼澀的酒，也能吞的去意。事業亦然，對的人就成了一半，預祝你（成功），再次感謝」

Ｆ大哥是多年前辦車位移轉的客戶，疫情尾聲時我接到他的電話，詢問太太的繼承事宜，同事調閱遺產清單及相關資料後，計算遺產總額，發現這是個有稅（遺產稅）案件。原先預期以農業使用證明來讓遺產中的農地不計入遺產總額，於是花費數萬元整地清除廢棄物及人工物，加上鑑界、施工、農勘，跑了數趟最終卻因為鄰地一公分占用的水泥溝渠，盼不到市政府的一紙公文（農業使用證明）。

面對一百多萬的遺產稅，我們後來改變策略用「配偶剩餘財產差額分配」，經過半年與國稅局的周旋，順利拿到遺產稅免稅證明書。而案件後續也並非一帆風順，在動產分配時因為被證券公司挑戰生存配偶與子女同為繼承人利益相左，需向法院申請「特別代理人」，多虧客戶對事務所的完全信任以及耐心等待，案件在一年後順利結案。

還記得那一年在農地旁的土地公廟大哥離開時緩慢的腳步，以及討論案件時透漏著不安、語塞的情緒。但．．．瞬間拉回收到禮物的聖誕節，我幾乎認不出他然後驚訝的接過禮物：「大哥您看起來氣色真好！」連同事後來都驚訝的說：「這真的是同個人嗎？」

能收到客戶親自送來事務所的禮物很開心，但更多的是聽到他說每天早上都去游泳，看到他回歸正常生活後神采奕奕的樣子。

代書的工作天天面對複雜的稅法、客戶的情緒、繁瑣的文書作業，外加一堆狗屁倒灶的雜事，但若能走入每個人的生活與故事，用自己的所學協助客戶解決問題，這種成就感更勝於代書費收據上的數字。

Estacion Reserve Carmenere 2011 , Cheers !


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1.06.2025

走到生命的尾聲，你能做些甚麼?

K先生是知名上市公司董事長，待人有禮且行事低調，一年前太太在健檢時檢查出癌症，便委託事務所進行多次的會議討論遺產規劃。事實上，若走到生命尾聲再進行遺產規劃，以節稅的角度都已經太遲，因為遺贈稅法規定，「死亡前2年內贈與配偶或各順序繼承人與其配偶之財產，仍視為遺產」。而K太太仍在奔波於醫院化療與家中靜養的空檔，把握時間做了許多睿智又貼心的事。

K太太在得知罹癌後，就先把名下房地辦理配偶贈與，避免因繼承後出售不動產衍生高額的財產交易所得；再來是處分股票、基金轉為現金，結清數個銀行帳戶，將所有現金集中於一家銀行，並在該銀行幫兩位女兒開立台幣及外幣帳戶，方便繼承現金後可以立刻轉匯海外；K太太還規劃超額贈與，倘若治療順利存活超過兩年，就能從20%的遺產稅率降為10%的贈與稅率。

命運總不從人願，K太太病程惡化非常快，春暖花開時才向她回報房產贈與登記後，房屋稅與地價稅已順利改為自用稅率，卻在夏天尾聲收到K董通知，需要委託事務所辦理太太的繼承事宜。

K太太在國外的女兒們陸續回台後，我們約在公證人事務所辦理授權書公證，並討論後續的遺產辦理細節，K太太女兒們聽完鬆口氣說：「媽媽的遺產看起來並不複雜」。

我微笑回答：「因為媽媽都先幫妳們處理好了！」我想，這是K太太留給女兒們最後的溫柔。

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自書遺囑與意定監護

你有沒有想過，當你無意識躺在病床上的那一刻，幫你人生做大小決定的，不是你信任的人？

好友的母親最近剛離世，事務所協助她完成不動產繼承登記後，她語重心長的說：「媽媽的喪葬費用他一毛都沒出，他卻把喪葬補助跟保險金全部領光了」。經過深思熟慮，今天我陪著她到公證人事務所，完成「遺囑認證」與「意定監護公證」。

「意定監護」是108年開始實施的新制度，過去若因失能、失智需要受監護宣告，會由法院選任受監護人的配偶或四親等內的親屬擔任監護人，然而法定監護制度選任的監護人，未必會是受監護人臥病在床時，實際陪伴在受監護人身邊的人。透過「意定監護」的新制度，能夠尊重受監護人失智、失能前的意願，透過委任契約預先選定信任的伴侶或摯友為監護人。

面對貪婪無情的唯一親人，透過「自書遺囑」讓好友的渣男弟弟無法參與遺產分配；也透過「意定監護」選認信任的監護人。今天的工作忙碌卻非常有價值！

＊「意定監護」公證人費用2000元
＊「遺囑認證」公證人費用約5000-10000元（視資產總額）


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新制自住房屋優惠稅率，戶籍登記很重要

🔔新制自住房屋優惠稅率，戶籍登記很重要，差距數萬元，別跟荷包過不去！

💎懶人包 ：

1. 新制房屋稅一定要設戶籍
2. 過去已是自住房屋稅率：再次確認有無遷入戶籍
3. 過去不是自住房屋稅率：3/22前遷入戶籍並提出申請 󠀠

房屋稅2.0新制已於113年7月正式上路囉，房屋稅自住認定標準，增訂「戶籍登記」要件：󠀠如果您的房屋在新制「施行前」已適用自住住家用稅率，但尚未在該屋辦竣戶籍登記，★重要提醒★ 114年3月24日前，務必完成戶籍登記才能享有自住住家用房屋優惠稅率哦！但在新制「施行後」才符合自住用房屋要件，記得要在114/3/22前向房屋所在地稅捐機關申報。如期申報當期適用，逾期申報自次期適用

💎自住用房屋3要件

1. 房屋無出租或供營業使用
2. 本人、配偶或直系親屬實際居住使用並設戶籍
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內











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如何預防家人被詐騙不動產？


「賴建霖，嗨！你高中學妹有事請教」

這是來自南半球的諮詢，近幾年除了去診所看病，大概很少人連名帶姓叫我了～

「我爸媽幫我弟付頭期款，買了間房子由弟弟繳貸款。現在我弟可能遇到愛情騙子，網路上認識一個南京女孩，還要去中國見她，請問一般來說這種事該怎麼解決？可以把爸媽名字加上去嗎？」

想想南京也沒有很遠，走一趟搞不好會遇到真愛也說不定，而且這情境比伊拉克軍官可信度高很多。

「我有朋友說什麼二胎，讓我弟寫借據說欠我錢，我沒有要跟弟弟爭產，只是怕他被詐騙，爸媽非常擔心。」

See~ 你看，又是朋友或者網路新聞在胡說八道，設定假的抵押權可以透過法院撤銷，而且詐騙集團可能是要過戶整棟房子而不只是詐貸而以。最近地政機關推行「地籍異動即時通」，只要名下不動產被移轉或設定抵押時，系統就會發送手機簡訊或電子郵件通知，讓民眾能隨時掌握不動產權利異動的資訊。更積極處理的方式則是「信託登記」。以這個案例來說，只需要把不動產信託給爸媽，不用考慮贈與衍生的房地合一稅的問題，或是二親等買賣金流的問題，還不用繳納契稅、土地增值稅，等弟弟戀愛腦清醒後再解除信託，房地所有權仍會回到他身上，可以說毫無破綻嘛！

最近不動產詐騙橫行，對於輕微失智的長輩可以考慮申請輔助宣告，若覺得非失智的親人有遭受詐騙的潛力，建議用「信託登記」來保障家人的不動產。

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1.05.2025

惡劣的投機客與借名登記

過去若受委託擔任雙代書中協辦的腳色，基於對於同業的尊重以及同理心，代書們彼此都會有默契的點到為止，讓案件平順的走完，同時也對自己的客戶有所交代（安心收錢）～

除了有次遇到一個沒有代書執照的登記助理員，假借代書名義在外招搖撞騙，當場忍不住嘴了他幾句，再來就是今晚遇到，借名登記返還的鬼故事：

WTF~ 出名人（俗稱人頭，不是真的想出名）想脫身，還要付違約金？  

坐在2樓的簽約室，看著借名登記協議書裡對於出名人各項不平等條件、低到可笑的報酬，再看到出名人簽下的2500萬本票（不是賭神劇中３０００萬美金的瑞士銀行本票），我差點掐死坐在我旁邊的當事人，還有想花錢幫女兒贖身不斷委曲求全的爸爸...

眼見後續借名人（金主）規劃的洗錢流程，以及要求出名人（人頭）必須到國稅局親自配合演出，面對金主委任律師的咄咄逼人，不擅長吵架的我感到相當的無力．．．

這時，可愛的當事人察覺到我即將爆發的情緒，反過來安慰我說：「Ａ～代書，幸好他們不是黑道，還能坐下來談捏」

我只能苦笑回說：「黑道可能還會講道理，這些吸血蟲根本是文化流氓＋詐騙集團！」。

１０點多心力憔悴的我步出知名代書事務所，借名人跟牠的律師好像想跟我說些甚麼，我迅速把包包丟上車後加速駛離。停等紅綠燈時，我提醒自己從案件中抽離情緒，卻好想調頭打開車窗對牠們說：「利用別人的善良與信任，為自己創造優勢為別人設下陷阱，只謀求自己最大利益的人，你們會下地獄的～」　

幹

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