親屬間的過戶：實際案例２

＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元

Mobile01上面看到這個討論串，親人房屋過戶請教 ~~
在這邊我也分享一下我的實務見解。

原文如下：

作者：Sam-Liu
2015-09-07 19:42  #1

Hi~ 各位大大
小弟的岳母最近有意將名下的公寓過戶給我的老婆。而我們夫妻兩現在住在我母親名下的家中所以名下無房產。公寓大概10年屋齡。市價大約落在1200~1300萬左右。尚有房貸大約320萬。目前岳母傾向我們接手後面的320萬就可以直接過戶。我和老婆盤算後打算用買賣的方式來辦理房屋過戶~~除了貸款320萬償還房貸之外，還想額外增貸約150萬左右，20年時間償還。我想請問各位大大用這樣買賣的方式可行嗎?? 因為是想採用比較節稅的方式處理。以上的動作，是不是要透過代書來處理會比較方便呢?? 因為是第一次處理房屋過戶。所以也不曉得自己辦會不會很難?或是合理的代書費用大概會落在哪邊?最後還是想請教說 市值大約1200萬的房子。如果這樣直接過戶，會不會有其稅務的問題呢??還請各位版友們指點一下迷津~~感謝各位 ^^"


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參考文獻：趙坤麟『如何規畫遺產稅、贈與稅與繼承登記等實務解析』

辦理親人間的房地過戶，需要考量的點有許多，無法一言以蔽之。土地與建物的現值、貸款餘額、受贈人的財力狀況、土增稅的多寡，都是考量的要件，需要精算之後才能針對個案給予建議。

首先，樓主沒有提供土地與建物的現值，在這邊我先假設
狀況一：土地與建物現值低於贈與稅免稅額220萬，假設為200萬
狀況二：土地與建物現值高於贈與稅免稅額220萬，假設為500萬

狀況一：土地與建物現值合計200萬
建議：直接辦與『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率、岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土地增值稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：贈與稅每年免稅額為220萬，因為現值低於免稅額，建議辦與『贈與』，即可免贈與稅。後續貸款讓岳母繼續當債務人繳款。若銀行同意變更抵押權的債務人為太太，原本的貸款餘額320萬則會被視為反贈與，若遭到國稅局稽查需要補繳（320-220）x 10% = 10萬元的贈與稅。以樓主的狀況，若岳母願意繼續當債務人，那就每個月匯錢給岳母繳納貸款即可。
流程：1.申報土增稅、契稅
　　　2.申報贈與稅
　　　3.送地政機關過戶

狀況二：土地與建物現值合計500萬
解決一：辦理『贈與』，貸款債務人變更為太太
優點：省贈與稅、省事
缺點：土增稅不能用自用稅率，銀行未必願意配合變更債務人。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：若太太的收入正常，銀行同意將抵押權的債務人變更為太太，則可主張附有負擔之贈與，500-320-220<0，則可以免繳納贈與稅。
流程：1.申報土增稅、契稅
　　　2.申報贈與稅（需有切結書）
　　　3.送地政機關過戶
　　　4.檢附抵押權之債務人變更為太太後的最新謄本，送國稅局結案

解決二：辦理分年『贈與』，貸款債務人不變（仍為岳母）
優點：省贈與稅
缺點：土增稅不能用自用稅率，500萬的現值要辦3次（每次1/3）
　　　岳母沒了房地還得繼續揹貸款→無奈。
費用：土增稅（一般稅率）、契稅、印花稅、登記規費
說明：岳母以每年贈與土地與建物各1/3的方式與給太太，但債務人仍為岳母

解決三：辦理『買賣』
優點：省贈與稅、土增稅可以用自用稅率
缺點：手續較繁瑣、需自備2-3成資金
費用：土增稅（一般或自用稅率）、契稅、印花稅、登記規費、財產交易所得稅
說明：二親等買賣若能提供資金流向則不需要繳交贈與稅（備註1）。母女兩人可以擬定一份買賣契約書（私契），價金等同土地與建物的現值500萬，並持這份合約書向銀行申請貸款7成。如同一般買賣案件，過完戶之後再用貸款支付尾款。後續岳母的資金再用每年220萬的免稅額回流給太太即可。
流程：1.先將總價款3成150萬由女兒戶頭匯給母親
　　　2.申報土增稅、契稅
　　　3.向國稅局申請『非屬贈與財產同意移轉贈明書』
　　　4.送地政機關過戶
　　　5.請銀行把貸款350萬代償母親的貸款餘額320萬，餘額30萬撥入母親戶頭
　　　6.塗銷後附上最新謄本與代償餘額30萬資金流向，向國稅局申請結案。


備註１：遺產與贈與稅法第五條第六項：視同贈與：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。


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買賣過戶應負擔費用及應備文件

 ＊代書費收費標準：

＊成屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊預售屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊買賣案件應負擔之費用如下：

＊備註：

地震險火險：依各保險公司而定（一般約3000-6000）

銀行貸款開辦費：依各銀行而定（一般約2000-4000）

貸款違約金：一般常見為設定金額 ×１％

＊範例：
以竹北高鐵特區一物件為例：屋齡三年、市價約3000萬、主建物+陽台雨遮約25坪、貸款2400萬（設定金額為貸款×1.2＝2880萬）、土地公告現值約為300萬、土地申報地價為100萬、建物現值約為150萬。土地權狀1張、建物權狀2張。

＊買方應負擔費用：
1. 契稅：1,500,000×6％ = 90,000元
2. 印花稅：（3,000,000+1,500,000）/1000 = 4,500元

3. 登記規費：（1,000,000+1,500,000+28,800,000）/1000 = 31,300 元
4. 代書費：23,500元
5. 簽約潤筆費：1,000元
6. 地震險、火險+銀行開辦費：約略7,000元。
　　　　　　　　　　　　　　總計：157,300元

＊賣方應負擔費用：
1. 土地增值稅：依持有期間與公告現值調漲程度而有所不同
2. 抵押權塗銷費：2,500元
3. 簽約潤筆費：1,000元
4. 貸款違約金：因本案沒有和銀行綁約因此沒有違約金。

買屋提醒：務必查詢市場行情

『可以再幫我找找其他家銀行嗎？』買方李先生用哀怨的語氣不斷請託，買賣雙方也因為價格問題，在事務所開了兩次協調會。

李先生是在591上面看到該物件，買賣雙方協議好價格之後，雙方就約到事務所來簽約。由於賣方有債務問題，需要動用買賣價金來償還第二順位的抵押權，買方也欣然同意，因此案件就沒有申辦履約保證。買方開心的依照合約支付了第一期簽約款、第二期備證用印款，但是貸款不是很順利，找了好幾家配合的銀行，鑑價的結果都遠低於合約價，李先生開始著急，常常跑來事務所請求協助。

『銀行怎麼估都是500萬的價值，貸款七成給我也才350萬』

合約價是800萬，李先生原本預計自備250萬/貸款550萬，現在變成要自備450萬/貸款350萬。
為什麼價格會有這麼大的落差？詢問幾個熟識的房貸經理，他們一致搖搖頭，並不是李先生的條件太差，而是合約價比市價高太多。用白話文來說，就是買貴了。從事房地產行業這麼多年，價格買貴三五十萬蠻常見的，畢竟每個物件都有其獨特性，很難有一個標準價格，但是買貴300萬還真的是第一次聽說。

『現在銀行的估價跟合約價差這麼多，是不是能折價給我？』
　　　『價格是你情我願談好的，你現在買了才要砍價我沒辦法接受』
賣方氣得一度拍桌走人，雖然沒多久又自己默默得走回來。

『但是我真的籌不出錢來，我連竹南的房子都拿去增貸還是不夠阿』
　　　『那是你家的事情，你再拖下去你就要付違約金』賣方氣勢很強的嗆聲

兩次的協調會都是這樣不歡而散，內容也就在合約價與貸款的問題不斷的跳針，助理們也只能夠再試著找找願意房貸＋增貸＋信貸的銀行，協助李先生解決資金問題。李先生無助的眼神和顫抖的語氣，讓我不禁感慨，就因為買房沒有先做功課，多年的積蓄就這麼被掠奪。許多人不透過仲介成交，多是為了省仲介費，然而常遇到的案例是，買方自行找上賣方成交，價格居然比找仲介還要貴。（例：賣方要實拿1000萬，給仲介的底價是1040萬，買賣雙方自行成交1050萬）會自售的賣方常是交易經驗豐富的老手，多少還帶點業務技巧，買方若是沒有相當的經歷或高手助陣，價格跟交易安全常會被賣方所主導。

若沒有豐富的交易經驗，又想不夠過仲介自己買房子，就像是從來沒有出過國就馬上單挑印度自由行，旅途（交易流程）順利那麼恭喜你，突發狀況（交易風險）發生時，危害的可能是你畢生的積蓄。

若您對房地產交易並不是非常熟悉，建議還是找大品牌的優秀房仲業務，讓房仲來幫你篩選物件、把關風險、談判價格，雖然要付出仲介費，卻也會讓你少走許多冤枉路，少花冤枉錢。若您興趣在DIY、規劃自由行，覺得自己處理買賣房屋是個有趣的挑戰，請你務必要先做好功課：

1. 上實價登錄網站查市場行情
2. 詢問當地仲介合理成交價格
3. 找個有經驗的朋友或代書來幫你評估


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