7.02.2014

地政士考試準備:土地登記實務

土地登記實務,看似複雜卻有條理。

考選部土地登記實務命題大綱:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

土地登記"規則",顧名思義答案是有規則的,以條列式居多,
只要善用口訣就可以輕鬆準備。
一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完,
各章節都有不同。但把所有章節念通了之後,你可以歸納出,
該科都是以土地登記規則第34條為主要架構,套入各種登記稍微的差異。

土地登記規則第34條
申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者,其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件

每個章節都是套用這個架構,最常不同的就在登記原因証明文件,
以及第五項其他証明文件,把整本課文念過一兩遍之後,
回頭整理每一種登記的1~5項,把所有登記種類,用條列式或表格互相比較,
你會發現土地登記規則是有特定邏輯的,只要去背差異的地方,準備起來輕鬆許多。
考題常考的登記要件與登記原因証明文件有:
建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。
曾統計所有地政士考試(包含檢覆考),考登記要件跟文件的次數如下:
繼承登記(7次)、預告登記(4次)、建物所有權第一次登記(2次)、
書狀補給登記(2次)、塗銷登記(2次)、所有權移轉登記(1次)、
他項權利登記(1次)

92~103年的地政士考題統計如下表。


土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點,次要就是第一章緒論的登記程序、
建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。

土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞,得分才會高,
因此每一種權利的解釋名詞,登記的解釋名詞都要背起來。
舉例:
所有權:所有人在法令限制範圍內,得自由使用、收益、處分其土地權利,
    並排除他人干涉之權利。
永佃權:支付佃租,永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記:已登記之土地或建物,因登記名義人死亡,由合法繼承人依法繼承所為之登記。
答題時有解釋名詞架構較完整,舉例:建物所有權第一次登記的必要條件為何?
若直接寫下列的答案,會顯得內容太少,閱卷老師不可能給高分。
擬答:
 1. 合法建物
 2. 基地已完成總登記
 3. 基地有使用權利
 4. 勘測建物
 5. 編列門牌

較理想的答題方式,是在第一行就寫上名詞解釋:
而各個條列式的答案後方,也要用一句話簡單的解釋。
擬答:
(一)建物所有權第一次登記:所謂建物所有權第一次登記,係指新建或舊有合法建物,
   所有權第一次所為之登記。
(二)建物所有權第一次登記的必要條件:
   1. 合法建物:建物依法所建造,始予以登記。違章建築非法所許,故不予登記。
   2. 基地已完成總登記:土地上已有建物者,應先完成土地總登記。
   3. 基地有使用權利:建物起造人需有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃。
   4. 勘測建物:登記前,應先申請建物第一次測量,以取得測量成果圖。
   5. 編列門牌:登記前,應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。

地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握,
雖然說民法、土地法為基本法,要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務,
學習障礙會比較小,但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深,
建議先把民法、土地法念懂、念即可,
而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專
才能穩中求勝。

背誦口訣:(括弧內為聯想)
囑託登記:徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請:他質債滅法典
代為申請:公共割繼基
逕為登記:偽國他門住
單獨申請:法名一滅回地預標總繼,調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場:法證連簽無鑑外,陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場:證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場:證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場:證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照:水電戶釘圖書稅他
權利變更之日:契訴仲判實轉調
免提出權狀:他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷:他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人:租設地時法共浮建調他
邊界的測繪:外心陽地地
特別建物:公學治工名寺
補正:原繳格式
駁回:不不爭逾
登記程序:請件計查公簿發動
免納登記費:消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因:拋同止存債撤法



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5 則留言:

  1. 您好,我目前正在準備地政士,您的文章寫得十分詳盡,收穫很多,但想請問,你每篇最後口訣部分,有說明括弧內為聯想,是有其他記憶方式嗎?或是只是將列出的關鍵字逐個記憶?

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  2. 口訣的部分,要自己想辦法聯想才容易記,括弧的聯想有時候只有我自己懂,後來就沒有標上去了。

    譬如說:代位申請-他質債滅法典,我就聯想 "他直在滅法典" ;
    單獨申請:法名一滅回地預標總繼,調合他國更攬役拋+3標售+5取得,聯想為"法名叫一滅的和尚回地獄,統一獅的啦啦隊標哥繼任總教練,所以是標總繼,調合他國的紛爭也更懶得一拋" =____= 是不是很牽強只有自己懂,但是研發出來之後真的就忘不了。

    口訣聯想,切記順序可以互調比較好湊口訣,再來就是不同的答案要用不同的關鍵字,才不會記到了口訣卻兜錯了答案。

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    1. 好的~了解了,希望我也能趕快記熟土登拿分,非常謝謝您特地解答!

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  3. 版大你好,感謝你的心得和口訣分享,兩者都對我幫助非常大!
    我自己今年也在準備地政士,將自己的一些心得寫在部落格,希望也能讓未來有興趣的考生可以作為參考

    此外想請問版大,未來會將民法概要與信託法的相關心得分享上來嗎?謝謝!

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  4. 已經拖搞一年了,有機會補上民法跟信託法的心得。
    也謝謝妳的支持!

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