5.04.2016

財產交易所得稅:申報懶人包 Q&A



  
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一


Q1:我需要申報財產交易所得嗎?
A1:只要您在106年度有出售房屋,就需要申報財產交易所得,這筆所得在網路報稅也不會自動帶入,需要自行新增。時間點的認定是以登記完成日為準,舉例說明:105/12/1簽定買賣合約,房屋在106/1/10登記完成,則視為106年度的所得,需在107/5申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到(登記日期),但是賣方通常不會留已出售房地的謄本或權狀影本,若要知道確切的登記完成日期,可以詢問當時的承辦代書,或者花點錢去調閱已出售房地的謄本。

Q2:該用哪一種方式申報財產交易所得?
A2:財產交易所得稅舊制分標準認定(無法證明取得成本者)及核實申報(可以證明取得成本者)。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主,若無法證明取得成本就可以用標準認定101年8月之後開始實價登錄,所有買賣價格資訊都登錄在地政機關,因此國稅局都有掌握購屋成本,在101年8月之後購入的案件就建議採用核實申報。另外,若為98年以後跟建商購買預售屋,建商有將售價造冊送交國稅局,出售時也建議採用核實申報。   

Q3:何時需要申報財產交易所得?
A3:若適用財產交易所得稅舊制,無論能否提出當時的成本證明,都要於售屋登記完成日的隔年5月,申報所得稅時一併申報財產交易所得,而這筆所得並不會自動匯入,需要自行手動新增。例如:106/11/1出售房地於106/12/5登記完成,需於107/5申報。若適用新制房地合一稅,則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報,以上例就必須在107/1/4之前申報完成,否則會將有怠報的罰金。

Q4:財產交易所得稅有何節稅方法?
A4:倘若賣屋是賠錢的,可以申報財產交易損失,若當年度有其他財產交易所得,售屋損失可以抵扣售屋所得。但不可抵扣其他個人薪資、利息...等所得。若符合以小換大且自住的重購要件,則能申請重購退(抵)稅。核實申報可以提出相關費用為扣除額,例如:公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額,這需要稅務員來個別認定。國稅局能接受扣除的解釋如下:取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。賣屋前因為要賣個好價格所做的裝修比較容易被國稅局接受,而購入時的裝修可能會被視為居住的相對代價且裝潢價值會隨時間折舊耗損,被駁回的機會較高。取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

Q5:可以先用最簡單的標準認定(無法證明取得成本者)來申報嗎?
A5:申報財產交易所得以核實申報為主,倘若你手邊有取得成本的資料,卻要技巧性選擇標準認定來申報,未來很有可能會被國稅局要求補報。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買,幾乎都逃不了核實申報補稅的命運。下圖就是客戶被國稅局要求補稅的公文,會在賣屋後的3-5年後都有機會收到。



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