5.03.2016

如何申報財產交易所得稅:核實申報

本文更新於108/4/18,適用於107年度所得申報。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)




選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址收入總額(即為出售價格

舉竹北市富翼套房為範例:合約的賣價為350萬,在買入及賣出之房地價格是否劃分,勾否,意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。點選修改房屋/土地現值的頁面,填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。






按下輸入必要的費用及成本,列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等,需要有單據才能列舉。
*舊制財產交易所得稅-核實申報,賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用,若有土地增值稅需附上稅單,把它填寫在『其他』欄位,就可以扣除。新制財產交易所得(房地合一)因為有扣除了土地漲價總數額,所以申報新制房地合一稅時,土增稅是不能夠扣除的。




最後就會得到一個所得總額是170879。其計算式如下:

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值

舊制財產交易所得稅只針對建物核課,而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格,因此×房屋現值÷(土地現值+房屋現值)就是用來拆算房地價格的依據。最後,按頁面上+新增會在下方新增一欄所得,就完成財產交易所得的申報。

這個案例倘若用標準核定(無法證明取得成本者),新增的財產交易所得=182000×19% = 34580,足足差了有5倍。

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、印花稅、規費、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書(公契)


延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
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   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一



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22 則留言:

  1. 正在煩惱如何填寫
    謝謝 :)

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    1. 你的留言是對於作者的莫大鼓勵

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  2. 很實用的文章,請問關於土地公告現值的部分,是將公契(土地所有權買賣移轉權利書)上的"買賣價款總金額"KEY上即可嗎?因為我用網路查的公告現值去乘以所持有的面積跟權利範圍,數字又會不一樣,頭痛中,謝謝

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    1. 建議用公契上面的金額。
      你用網路查的公告現值x面積x持分原則上也對,
      但你查的現值會是104年,你公契上的是103年。

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  3. 請問已經賠本賣了,但當初購屋付款的收據都找不到了,只附上公契及私契,這樣足夠嗎?

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    1. 如果附上賣屋私契-買屋私契足以證明您是賠錢賣,那麼就不用當初的稅單、歸費...等單據,如果真的需要那些文件(包含私契)才能證明賠錢賣,建議回頭找當時承辦代書看有沒有留檔案下來。

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  4. 請問檢附的檔案要附在哪?申報的軟體裡面都沒看到

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    1. 要準備文件的影本,連同申報之後需要列印出來的檔案,一併寄給國稅局

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  5. 請問我買入跟賣出價格相同!沒賺也沒賠!是否只需檢附買賣合約即可?那出售時的房屋現值以及土地現值的證明文件要附上嗎?感謝

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    1. 你在輸入資料的時候需要填入建物現值跟土地現值,為了讓國稅局知道你輸入的資料是正覺得,建議您房屋現值以及土地現值的證明文件也要附上,以免國稅局還要求你補件。

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  6. 請問
    列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)沒有單據。
    就都不能扣,還是會給一定比例扣除。
    (有看到....未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者,可按成交價額5%認定費用。)
    謝謝

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    1. 舊制的財產交易所得申報,並沒有『未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者,可按成交價額5%認定費用』這項規定喔,所以一定要有單據。

      是新制的房地合一稅,才有『未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者,可按成交價額5%認定費用』的規定。

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  7. 我一定要核實申報嗎?如果採標準核定可以嗎?(買賣都有實價登錄、非高價房屋...)

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    1. http://housing-classroom.blogspot.com/2016/05/qa.html

      請看Q5

      申報財產交易所得以核實申報為主,倘若你手邊有取得成本的資料,卻要技巧性選擇標準核定來申報,未來很有可能會被國稅局要求補報。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買,幾乎都逃不了核實申報補稅的命運。下圖就是客戶被國稅局要求補稅的公文,會在賣屋後的3-5年後都有機會收到。

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  8. 請問賠錢賣情況下,
    1.買的時候的仲介費及賣的時候的仲介費都能申報嗎,意思是加起來合併填在仲介費欄位對嗎?
    2.仲介費提列的單據是指事務所所開的收據那張嗎?因為它上面將費用分代辦費及规費各項次,代書費是否應僅單指帶辦費部分,包含移轉登記,抵押權登記等項,若還有實價登錄費用及謄本申請費這些也能算在列舉代書費中嗎,謝謝

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    1. 1. 可以合在一起填入
      2. 代書費是指代書執行業務所收的費用,一般在12000-20000不等,其餘謄本申請費用、地政規費我會把它列入規費的欄位。

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  9. 請問我還是需要附上取得成本的證明文件,是嗎?
    房屋取得時的仲介費,是否也可列入?
    謝謝你

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  10. 請問房屋利息可以列舉嗎

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    1. 取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

      更何況房屋的貸款利息已經於每年的所得稅申報扣除過了。

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