沐桐地政士賴建霖

5.03.2016

如何申報財產交易所得稅：核實申報

財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；財產交易所得並不會自動帶入，而是需要由納稅義務人手動新增，在網路報稅軟體的所得資料頁面，選財產交易所得（房屋-自行列舉必要費用及成本）

選取出售房地的所有權人姓名，填入出售房地的地址及收入總額（即為出售價格）。稅籍編號可以在契稅繳款書上面找到，不填也可以。舉竹北市富翼套房為範例：買賣契約書總價為350萬，在買入及賣出之房地價格是否劃分，勾否，意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。點選修改房屋/土地現值的頁面，填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。

按下輸入必要的費用及成本，列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等，台財稅字第10100568250號令需要有單據才能列舉。舊制財產交易所得稅-核實申報，賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用，若有土地增值稅需附上稅單。新制財產交易所得（房地合一）因為有扣除了土地漲價總數額，所以申報新制房地合一稅時，土增稅是不能夠扣除的。

最後就會得到一個所得總額是170879。其計算式如下：

（3500000-2761500）×　182000　　÷（182000+604558）＝　170879
　（賣價－成本及費用）　×　房屋現值　÷（土地現值＋房屋現值）

舊制財產交易所得稅只針對建物核課，而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格，因此×房屋現值÷（土地現值＋房屋現值）就是用來拆算房地價格的依據。最後，按頁面上+新增會在下方新增一欄所得，就完成財產交易所得的申報。

這個案例倘若用標準核定（無法證明取得成本者），新增的財產交易所得=182000×29% = 52780，足足差了有3倍。

在網路上完成申報之後，要附繳給國稅局的文件有：
1. 列舉必要費用與成本的單據（契稅單、土增稅單、印花稅、規費、代書費收據...等）
2. 出售時與購入時的買賣合約書（私契）
3. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）

如何申報財產交易所得稅：標準核定

五月報稅時，除了一般的薪資所得，若在去年度有出售房屋，別忘了申報售屋的財產交易所得。報稅年度以地政機關登記完成日為準，若您出售的房屋是112年12月1日簽約，113年1月3日過戶登記完成，則是在114年5月才需要申報該筆財產交易所得。解釋函令

財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。於網路申報的頁面只要選對鄉鎮市區系統會自動帶入應該選定的稅率。（112年度新竹市為27%、竹北市為32%）核定標準說明

需要特別注意的是，倘若出售總價超過一定金額，就不能採用上述的計算方式，而需要改以出售總價×房地比×17%來計算財產交易所得　（台北市6000萬、新北市4000萬、桃園市新竹縣新竹市台中市台南市高雄市3000萬、其他縣市2000萬）。範例：賣方112年出售竹北房地，該房地為民國98年取得，出售總價3200萬，建物公告現值100萬，土地公告現值300萬，房地比25%，由於民國98年還沒有實價登錄，國稅局難以查核取得成本，過去賣方多以標準核定方式申報財產交易所得：（建物公告現值×核定標準率）100萬×32%=32萬申報財產交易所得。但112年的新規定新竹縣市出售總價若超過3000萬，國稅局將以出售總價×房地比×17%認列財產交易所得 3200萬×25%*17%=136萬

一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明112年有出售房屋，在113年5月申報所得稅時，就要自行申報賣屋的『財產交易所得』。賣屋的所得並不會自動匯入，要自行手動新增。在網路報稅軟體的畫面，自動下載資料帶入所得與支出後，在『所得資料』一欄，所得種類的下拉式選單選取 財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用）

選取你出售房屋的直轄市、縣（市）鄉鎮，會有不同的核定標準率。而每年的核定標準率也都略有差距。

以竹北112年出售房屋為例，所得總額為房屋評定現值×32％。下拉式表單選售屋所有權人姓名，填入出售房地坐落地址與房屋評定現值（移轉價格），該現值可以在契稅繳款書左下角或建築改良物所有權買賣移轉契約書的下方查到。下圖有範例。填完資料按+新增，就能看到下方所得欄位增加了一項財產交易所得，也可以看到右上角應自行繳納稅額因這筆交易所得而增加。稅籍編號可以在契稅繳款書上面找到，也可以選擇不填。

額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。

申報完畢之後，要郵寄契稅繳款書或者建築改良物所有權賣賣移轉契約書的影本給國稅局，證明輸入的房屋評定現值與房屋坐落是正確的。

在網路上完成申報之後，要附繳給國稅局的文件為：
1. 出售時的契稅單或建築改物所有權買賣移轉契約書影本（公契）

3.09.2016

買賣過戶常見問題Q＆A

Ｑ１代書是買方還是賣方找？
沒有一定，由買、賣雙方談定即可。需注意是否為合法執業地政士，並核對身分，坊間常有登記助理員頂替合法地政士執行業務，不可不慎。近年來也有買、賣雙方各自聘用代書的雙代書制度，雖然會多花一筆費用，但也是個安全有保障的方案。查詢代書開業資訊：地政士資訊系統

Ｑ２代書費由誰負擔？
沒有一定，由買、賣雙方談定即可。北部多為買方全額負擔；中南部常有買賣雙方各半的約定。談定買賣價格前請務必確認代書費、相關稅費、規費由誰負擔。

Ｑ３代書費多少錢？
代書收費以權狀張數為計算標準，一般常見1張土地+1張建物，或1張土地+2張建物。

Ｑ４稅費、規費由誰負擔？

依照一般的買賣習慣，賣方需負擔土地增值稅、塗銷費、履保費、潤筆費；買方需負擔代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、潤筆費。若買賣雙方另有議定買清、賣清（實拿）則依其約定。

Ｑ５簽約需要準備哪些東西？
賣方應準備身分證、印鑑章、權狀、印鑑證明（用途：不動產登記，可後補）。買方應準備身分證、便章。

Ｑ６可以約晚上或假日簽約嗎，簽約地點在哪邊？
事先預約，代書可以配合晚上或假日簽約。地點以事務所為主：新竹市光華東一街40號，若簽約地點需約在房屋現場，只要現場有桌椅也可以配合到場簽約。

Ｑ７履約保證是什麼？一定要做履約保證嗎？
履約保證是將買賣雙方的價款，都交由公正的第三方（銀行）保管，倘若買賣過程中有產權爭議，可以確保買方能拿回價金、賣方能拿到尾款。關於履約保證的相關說明可參考：
安新建經履約保證說明　　

合泰建經履約保證說明　　

僑馥建經履約保證說明
履約保證雖然要支付總價款萬分之六的履保費（買賣雙方各半），卻能規避交易風險。若買賣雙方是熟識的朋友或親人，才會考慮不做履約保證。

Ｑ８已跟對方談好價格，是不是應該要收付定金？
在簽訂正式的買賣契約之前，買、賣雙方都有可能反悔，未避免屋主反悔不賣或者買方藉故不買，可在談定價格時候收定金，並約定好簽約時間，倘若有一方違約則可憑定金收據來請求違約金。定金收據要載明買賣雙方資料、買賣標的、成交價格、定金金額、其他約定事項可備註會留下哪些附贈物：如冰箱、洗衣機、床櫃組．．．等。　定金收據範本

Ｑ９代書服務的區域有哪些？
服務的區域以新竹、竹北、竹東為主，新竹縣市、苗栗縣市、桃園縣市也能配合客戶的需求，若有房地產買賣、贈與過戶需求，歡迎您推薦給親友。

沐桐地政士聯合事務所

03-5338050 新竹市光華東一街40號

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