借屋裝修與提前交屋

買賣過戶流程，若需要辦理貸款一般需要40-45天；若不需要辦理貸款也需要20-30天。而有部分投資客因為急著要裝修房子出售而快速轉手獲利，或者有些買方因個人需求想要在流程中先行入住或裝修，就會有借屋裝修與提前交屋的需求。而這兩者最大的差別，在於賣方是否同意買方先行入住房屋內。

年初承辦一個案件，在一月初簽約，預計三月中交屋。簽約時買方要求借屋裝修，賣方也欣然同意若完稅款入帳且買方與銀行完成對保手續，即同意將房屋先行借屋裝修。事件很順利在二月初經地政機關過戶完成，代書便按程序通知買方撥付尾款。這時，買方竟以最後交屋日是在三月中，他僅需在三月初撥款，就沒有違反買賣契約書相關條款。但對賣方來說，房子已經交付給買方裝潢或使用，原本二月中就可以完成所有流程並交屋拿到尾款，卻因為買方想要節省貸款利息而拒絕撥尾款，硬是想拖到三月中才交屋。更奇耙的是，好說歹說後買方終於撥付尾款後，賣方也火速的塗銷抵押權，買方又以工作繁忙為由，要求到三月份才辦理交屋手續，同時間裝潢工班仍順利的在房屋內施工呢！

為了避免買方藉故拖延撥款或交屋時間，借屋裝修或提前交屋協議書會建議加上下列條文：買方同意於所有權移轉登記完成後3日內撥付尾款，並於賣方抵押權塗銷登記完成後3日內進行結案點交手續。若賣方無抵押權設定，甲方同意於尾款撥付後3日內完成結案點交手續。借屋裝修期間，甲乙雙方仍需依買賣契約履行給付義務，若有故意拖延或違約之情況，願依合約書之條款負違約責任，絕無異議。

借屋裝修或提前交屋須注意事項：
一、水電瓦斯、管理費、稅費的分算以借屋裝修日為準。
二、建議買方完稅後且對保後再借屋裝修。
三、務必簽署協議書，保障買賣雙方與不動產經紀業者。

簽約常見問題

代書收費標準？
代書收費以權狀張數為計算標準，一般常見1張土地+1張建物，或1張土地+2張建物。

稅費、規費由誰負擔？
依照一般的買賣習慣，賣方需負擔土地增值稅、塗銷費、履保費、潤筆費；買方需負擔代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、潤筆費。若買賣雙方另有議定買清、賣清（實拿）則依其約定。

簽約需要準備哪些東西？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。

代理人簽約需要準備哪些文件？
賣方應準備身分證正本、印鑑章、權狀正本、簽約費1000元、印鑑證明（可後補）。
買方應準備身分證正本、便章、簽約費1000元。
代理人應攜帶身分證正本、便章、授權書。買方、賣方若授權給代理人，其身分證可以提供影本即可。

為什麼要申請印鑑證明？
依土地登記規則規定，登記須要本人到場(地政事務所)核對身分與確認辦理事項，然而現在人工作繁忙無法隨時配合代書到地政事務所核對身分與確認辦理事項，因此實務上都會請賣方先行找方便的時間到戶政事務所辦理印鑑證明，確認過戶登記確實為當事人的本意，代書再依賣方的印鑑證明代理買賣雙方辦理過戶。

印鑑證明要去哪邊申請？
印鑑證明要到賣方的戶籍所在地的戶政事務所申請。要攜帶賣方身分證正本+印鑑章+40元。需要申請兩份，用途為不動產登記或不限定用途。過戶一般僅需要一份印鑑證明即可，但是為避免印鑑證明上面的章蓋的不清楚，或者還有其他應辦事項須要用到印鑑證明，會請客戶申請兩份，一份備用，若屆時沒有使用到會歸還予賣方。

如何辦理重購退稅：土地增值稅

土地所有權人於2年內先賣後買或先買後賣自用住宅用地，且重購土地地價超過原出售
土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者，可申請退回已繳納的土地增值稅。

申請的方式有三種：
1. 郵寄申請：土增稅重購退稅申請書
2. 現場申請：親洽出售土地坐落的稅務局
3. 網路申請：財政部稅務入口網

土增稅重購退稅適用要件：
1.出售及新購土地所有權人均屬同一人。（配偶不行）
2.出售及新購土地上之房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
3.必須符合自用住宅用地規定：土地所有權人或其配偶、直系親屬中任1人在出售及新購地辦竣戶籍登記。出售房地前1年內未曾有營業或出租行為；而新購房地於買入登記後無營業或出租行為。

4.必須於2年內完成先賣後買或先買後賣自用住宅用地(如為先購後售案件，先購新房

地時，原舊房地需符合自用住宅用地規定)

5.都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪)部分；非都市土地面積未超過700平方公尺(約211.75坪)部分可申請。

退稅範圍：
新購土地現值-（出售土地現值-已繳土增稅） ＝餘額A
1. 已繳土地增值稅款≦餘額A時，已繳的增值稅款，可全數退還。
2. 已繳土地增值稅款＞餘額A時，可退還相當於餘額A的稅款。
3. 餘額A≦0，則不符合退稅要件。

簡單說明：新購土地現值若大於出售土地現值，出售土地的土增稅可全額退稅。

例Ａ　新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
　　　200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
例Ｂ　新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
　　　50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
例Ｃ　 新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬

申請土增稅重購退稅應檢附文件：

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件。
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

注意事項：

因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記起 5 年內不得再行移轉或改作其他用途。倘若申請退稅後五年內若遷出戶籍、設營業登記或是出租，就不符合自用的要件，退回來的稅就要再補繳回去喔！

填寫範例：

● 應附文件範例一：辦理登記之契約文件，俗稱公契，土地建物都要附。在第五欄有買賣價款總金額要確定新買的土地價格要大於出售的土地價格。契約束的最下方有一個日期就是重購退稅申請書上面要填的立契日。

● 應附文件範例二：出售與重購的權狀或謄本，土地建物都要附，若為謄本上面會有登記日期及原因發生日，原因發生日就是重購退稅申請書上面要填寫的立契日。登記日期在權狀上面也可以看到。通常房子出售過戶後手上並不會有別人的權狀影本或謄本，這時候可以找承辦過戶的代書索取或者到地政事務所去申請謄本