沐桐地政士賴建霖

3.19.2014

如何看懂實價登錄：特定社區行情

上篇如何看懂實價登錄-建坪單價說明了如何正確計算單價，而這篇要說明的是該如何查詢特定社區的成交行情。最快速的方法，當然是請房仲提供給，畢竟這行業每天工作12小時以上，對於市場價格敏感度高，行情資訊也多有詳細建檔。若不好意思麻煩房仲、怕日後被房仲騷擾、不信任房仲，那繼續看下去，來教你怎麼自己查詢社區的行情。

最近想要買屋，看上了新竹市【綠光】的物件，我們可以推算一下開價，平面車位一個概估100萬。（1098-100）／（44.71-5.03）= 25.15萬/坪嗯~ 比想像中的貴了一點。備註：除了主建物、陽台、雨遮、公共設施，剩下的5.03坪就是車位，他出現的名目有很多：其他、管理員室、管委會、防空避難室...等

我們到實價登錄網站上面查查行情，輸入新竹市，勾選房地(土地+建物)+車位，挑選住宅大樓(11樓含以上有電梯)，時間拉101/1~102/12。發現哇塞有200多筆，原來近期有綠光2-金澤21交屋。

多了許多行情資料，綠光2的行情當然可以參考，但我們要查的是綠光，於是我們參考信義房屋的資料，綠光屋齡已經2.7年，我們新增屋齡的條件2年以上，並用路名作排序
搜尋的結果有13筆，嗯! 正常多了!

我們以第一筆資料，102/11成交、總價1020萬、49.94坪的物件來看，他單價的算式是直接總價除以總坪數1020/49.94=20.4萬，我們點他的交易明細進去看看。由於鐵道路一段28巷51~100號可能會有兩個社區，我要查的是綠光，所以我們再次確定建築完成年月是100/7，距離現在是2.7年。沒錯他就是綠光。而5.14坪、6.41坪、10.25坪哪一個是車位的坪數呢?首先我們要確認他有幾個車位，他在上圖有提到是土地1建物1車位1，另一個線索在下圖的最下方車位資料的序號只有01，確認只有一個車位。而信義房屋其他物件的車位是5.03坪，於是我合理的推估5.14坪這是車位。當然每一個社區根據車位實際大小、型態(殘障車位、子母車位)，權狀坪數就會不同，但是不會相差太多。所以這一筆實價登錄的正確價格應為(1020-100)/(49.94-5.14)=20.53 萬/坪疑? 怎麼跟直接除的價格差不多? 原因在5.14坪的車位一坪20萬，相乘恰好是100萬，只是個巧合罷了!

本篇教學的重點就在於，要善用仲介網路上的資訊來篩選實價登錄資料，利用路名、屋齡(建築完成年月)可以篩選到你想查詢的社區，算單價時對於車位的坪數蓋估沒有idea時，也可以參考同社區的車位坪數，這樣一來，就不會相差太遠了。

3.18.2014

買賣房地產該如何查詢成交行情

人一輩子至少會有兩到三次的購售屋機會，若你在購買汽車、3C都會四處詢價、比價，

那麼金額這麼高的房地產，你怎麼會光憑仲介的兩三句話，你就出價賣屋或定價賣屋呢？

關於房價的行情，專業一點的可參考房屋估價方法位置、建商、建材、屋況、朝向、樓層都會影響價格，若你鎖定了某個社區或者你要賣某個社區，那麼你可以用下列的方法，評估房子的價格。

1. 社區的管理員、鄰居

2. 內政部不動產實價登錄網站

3. 房屋仲介的行情查詢

4. 直接CALL仲介來幫忙估價

1. 社區的管理員、鄰居：

社區裡的婆婆媽媽，對於哪一棟哪一樓搬家了或賣掉了，多少都有聽說，若他提的是總價較麻煩，必須瞭解坪數是多少，若是明確的告訴你單價價格最好。而管理員若在社區內待的夠久，房仲跟管理員也會常常交流社區內的行情，但是要盡可能的問資深的，不要去問機動班或新來的。

2. 內政部不動產實價登錄網站 實價登錄網站

如何看懂實價登錄：建坪單價

如何看懂實價登錄：特定社區行情
如何看懂實價登錄：實戰演練

3. 房屋仲介的行情查詢
上各大房仲的官方網站都可以查詢到詳細的成交資訊，全部的房仲首推信義房屋的行情資訊，由於信義都是直營店，資料控管嚴格，可信度幾乎可說100％（在信義房屋做假合約下場只有一種）由於現在政府的實價登錄是強迫登錄，不登錄要罰款且可連續處罰，所以各大房仲成交的行情最終仍得匯集在實價登錄網站，可參考該網站即可。

4. 直接到仲介店頭詢價

若你是要賣屋，則佯裝成買方，詢問買OOO社區單價是多少？若你是要買屋，則佯裝成賣方，詢問賣OOO社區單價是多少？這樣你才能得到合理的答案。

當仲介等到一個來店估價的屋主，要盡可能的壓低屋主的期望，物件委入之後才容易賣的掉。這時候賣方偽裝成買方來到房仲店頭，房仲為了要建立買方的行情觀，多會報一個行情甚至比行情高一些的價格，那麼這個價格就是你售屋的參考，這是個比行情略高但是仍有機會挑戰的價格。

舉例說明：

若小靜隱社區行情價為19～20萬/坪，你若直接以屋主身分詢問售屋行情，房仲會告訴你行情大約17～19萬/坪，若遇到不懂的行情的屋主就用這個價格託售，那這個案子就會是俗稱的Apple（低於市場行情）。但若你佯裝成買方，走到房仲店頭詢問『我朋友住在小靜隱社區，我很喜歡那環境，那邊要一坪多少才買的到？』房仲為了讓日後洽談比較順利，會告訴你行情是20～21萬/坪。同樣一個物件，為什麼房仲會有不同的說法。單純就是立場不同而已。希望屋主行情認知低，買方行情認知高，未來比較好拉價或議價罷了！同理可証，當你要購買一個物件時可以先佯裝成屋主售屋試試看。

如何看懂實價登錄：建坪單價

2012年8月1日起實價登錄正式上線，很多人曾質疑資料的正確性，經歷過一年多的實務驗證，除了極少數的資訊正確性可疑（機率低於5％），多數的資料都是實際成交且具有參考價值的。脫離市場行情的原因有很多，太低：可能有屋況問題或屋主財務狀況不佳，抑或是親友間的買賣。太高：可能是建商整合土地（釘子戶）不得不出高價，也曾聽過建商為了推高行情故意高報。然而這都是少數，畢竟有意為之的還是會擔心受罰。

要看懂實價登錄行情首先要學會每坪單價的計算方法，實務上建商或仲介在賣大樓，都是採車位和建物分開計價，只有早期（10年以上）或及少數想偷雞的建商會把車位混入公設，
也不標示分別佔了多少坪數，算法就較為簡單。（關於車位灌入公設坪數的陰謀實在可以另開一篇文章）

1. 車位坪數可獨立區分
以一個位於竹北市成功六街的「德鑫御品」為例子
總價1598 萬格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室有兩個平面車位
建物登記78.59坪土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪
陽台 2.71 坪 -附屬建物
雨遮 2.67坪 -附屬建物
公共設施 17.13 坪
防空避難室兼停車場 19.67坪 -車位

網路上仲介所指的建物登記，多是包含車位的總坪數。以此例為78.59坪是主建物+陽台+雨遮+公設+車位。若你是跟建商買房子，提到的坪數則是不含車位坪數，（78.59-19.67）＝58.92坪，也就是主建物+陽台+雨遮+公設，平面車位在竹北一個約100萬元，兩個200萬。單價計算方式則為（1598-200）÷（78.59-19.67）＝23.72 萬/坪

2. 車位坪數含在公設內
以同一個物件改編
總價1598 萬格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室有兩個平面車位
建物登記78.59坪土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪
陽台 2.71 坪 -附屬建物
雨遮 2.67坪 -附屬建物
公共設施 36.8坪 -內含公設+車位（但無法拆算公設和車位分別為多少坪）

這樣的案例，只能直接用總價除以總坪數，1598 ÷ 78.59＝20.33 萬/坪，是不是看起來便宜多了呢？

上述的問題，在實價登錄網站上面也會發生，政府只規定了需要登錄，卻沒有交代登錄的細節，以致於同一個社區，明明是如 1.車位坪數可獨立區分，卻登錄成下列幾個樣子
一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法（車位建物拆算）
二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數
三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數

一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法（車位建物拆算）範例如下：嘉豐六路二段1-50號總價767萬的物件，他的單價竟不是767÷50.17＝15.28萬/坪，而是（767-100）÷（50.17-9.56）＝16.42萬/坪。

二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數，實價登錄上的單價就是總價直接除以總坪數的1598÷85.22＝18.8 萬/坪，當然你可以自己手動計算，按進去交易明細可以得到一個車位是10.24坪，概抓一個車位100萬，（1598-200）÷（85.22-20.48）＝21.59 萬/坪。

三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數，最糟了就如同下圖，沒有標示車位坪數與坪數，那麼就只能去猜哪一個是車位坪數，或者自行概抓社區內的車位坪數，自行試算（單價就會有誤差）實價登錄上的單價為938÷47.9＝19.58 萬/坪，車位坪數可能是7.17坪或8.71坪（平面車位從6～10坪都有可能），概抓是8坪，那實際的單價應為（938-100）÷（47.9-8）＝21 萬/坪。