重購退（抵）稅分為兩個部分
1.土地增值稅重購退稅（針對土地）
2.財產交易所得稅重購退稅（針對建物）
1.土地增值稅重購退稅（針對土地）
2.財產交易所得稅重購退稅（針對建物）
＊土地增值稅之重購退稅:
退稅條件
１ 出售與重購均為同一人, (即名義上為同一人).
２ 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可.
３ 都市土地不超過三公畝(約90坪) / 非都市土地不超過 七公畝(約211坪)
４ 所有權人、配偶、直系親屬須設籍於該地,
５ 一年內無出租或營業行為.
６ 自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為（否則退稅需繳回）
７ 重購土地地價應大於出售土地地價
８ 自營工廠 (指工業用地上有廠房) 或農地 (指現耕地) 也可退稅.
退稅範圍
新購土地地價-(出售土地地價-已繳土地增值稅)=差額(土地面積X當年公告現值)※購入土地總價 >售出土地總價（皆可退稅）
例Ａ 新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
例Ｂ 新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
例Ｃ 新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
90萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = 10萬, 則可退稅額 $10 萬
90萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = 10萬, 則可退稅額 $10 萬
檢附證件：
1.申請書
2.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。（公契）
3.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
5.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
6.原出售土地若以一般稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
1.申請書
2.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。（公契）
3.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
5.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
6.原出售土地若以一般稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
＊ 財產交易所得稅的重購退稅
重購自用住宅可以扣抵之前繳納的財產交易所得稅。如果是因為自用住宅換屋，
出售房屋而有財產交易所得必須繳稅時，就可以提列重購退稅。
出售房屋而有財產交易所得必須繳稅時，就可以提列重購退稅。
但必須符合重購的是自用住宅，且出售和新購的間隔時間必須在2年之內，
先購後售時也適用，但若是將房屋出售給受扶養親屬，
重購自用住宅則不能扣抵所得稅。且換購的房屋評定現值，必須大於出售者，
才適用重購自用住宅退稅規定。
重購自用住宅則不能扣抵所得稅。且換購的房屋評定現值，必須大於出售者，
才適用重購自用住宅退稅規定。
重購自用住宅退稅3條件：
1 證明賣出和買進的房屋都是自用住宅，並登記在納稅義務人配偶或
扶養親屬名下，且在該地址設有戶籍。
1 證明賣出和買進的房屋都是自用住宅，並登記在納稅義務人配偶或
扶養親屬名下，且在該地址設有戶籍。
2 「先賣後買」或「先買後賣」都適用，只是買賣過戶的間隔時間不能超過2年
3 新買房屋的評定現值必須大於賣出的房價。
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3 新買房屋的評定現值必須大於賣出的房價。
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2016/4/15收到廖小姐來信諮詢，回答之後把案例提供給大家作參考：
回覆刪除1.已購一預售屋預計今年底交屋，目前舊屋打算出售，因舊屋是採夫妻聯名的方式，是否屆時辦理自用住宅重購退稅(同區域以小換大)時，我們夫妻兩個都會喪失一生一次自用住宅優惠稅率 10%？(且先生的戶籍目前在老家，不在舊屋，舊屋的戶籍就我跟小孩)
2.因第一次賣屋不懂，若舊屋委託仲介賣或自己賣，是否先繳交土增稅，再辦退稅？退的話是要自行找代書辦理？還是仲介也可協助處理？
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回覆如下：
問題一：土增稅的退稅可分為兩個方向：一個是一生一次土增稅自用，從20％降到10％；另一個方向是走重購退稅的方向，就不會用掉一生一次。如果你要走重購退稅，當然是申報一般稅率，然後申請退稅。若申報自用再申請重購退稅就無故浪費寶貴的資格。
提醒您若採重購退稅，舊屋是夫妻聯名，新屋也要登記為夫妻聯名才能各退各的土增稅。若新屋確定只登記在一人（假設是妻）名下，舊屋換新屋只能妻來辦重購退稅，夫的那一半無法用重購退稅，就可以考慮用一生一次土增稅。
您的土增稅金額夫妻各為多少呢？ 若省下的金額沒有超過10萬，就不建議你們使用一生一次自用稅率，因為調漲公告現值到市價八成是目前台灣的稅改目標，日後的土增稅只會越來越貴，來日方長可以留著日後再使用一生一次。
關於一生一次自用稅率跟重購退稅的設戶籍，只要夫妻一方或直系親屬有設籍即可，先生設籍在老家不影響。只是若為先買後賣的案例，記得買房子登記的當下，戶籍要有上述的親屬設籍在舊（要申請退稅）的那間房子裡。
問題二：重購退稅的土增稅要先繳，等你新買的房子交屋後，才去辦理退稅。仲介恐怕沒有這樣的專業協助你辦退稅，代書的話幫你辦重購退稅一般收費為2000元。其實辦重購退稅的程序並不難，只要備妥文件自己跑一趟稅務局即可。
2016/6/4收到網友的line諮詢：
回覆刪除問題：我有一房是電梯華廈要賣，另一房是透天。透天這間是自住，但因為要做網拍，只設立地址的6分之一要做營業登記。請問如果是電梯賣出，那透天那間是否因登記了6分之一就影響重購退稅呢？
回答：若有部分面積做營業用，可以主張按營業/自用面積計算價值。透天的現值乘以5/6核算出自用的價值，若有大於要賣的華廈即可。要特別注意的是，若要辦理土地增值稅的重購退稅，在買透天的當下要有本人、配偶或直系親屬在華廈（要出售的那間房子），而且一買一賣要在兩年內。
您好,
回覆刪除請問當時售屋時，不太清楚稅率的規定，聽從仲業的建議使用了一生一次的自用住宅稅率，
並於次年換較大的屋子，現在是否可以申辦將當時選用的一生一次改為重購退稅呢?
謝謝
回答：您可以去申請重購退稅，只是退稅的金額就是當時自用稅率繳納的土增稅額。
刪除請問申請重購退稅 要準備什麼資料
回覆刪除檢附證件：
刪除0.申請書
1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。（公契）
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
謝謝你的提問，我把他備註在本文上，讓文章更完善。
申請書也會附上，希望對你有幫助。
你好 請問我婚前就買房了(100年)自住7年
回覆刪除婚後今年4月買了新房 夫妻共同持有
今年5月順利賣掉舊房 我一人名字
這樣在計算土增稅時 會把新房的買價 對半計算嗎
如果這樣就吃虧大了.....如果真是 是否有補救方式
因為這樣算法，我獲利變很高，稅也很高。。
原本是新買的價值大於舊屋的，符合重構退稅不用繳
有做了一下功課，新制的房地合一，似乎就沒這困擾
夫妻共有 一樣共同計算不會對半
您好：重購退稅分成兩部分，一個是土增稅、另外一個是財產交易所得稅。
刪除您舊屋是單獨所有，新房為共同持有，如果您新房子的土地公告現值除以一半之後的現值，仍大於您舊屋的土地公告現值，而且也符合其他的退稅要件的話，那麼您舊屋的土地增值稅是可以全額退回的。反之如果新房除以一半之後，低於舊屋的公告現值，就不能退土增稅了。這也就是我們常常跟客戶說，舊的房子是誰的名下新房子都盡量買在同一人名下的原因。
所得稅的重購就沒有這個困擾了，因為所得稅是夫妻共同申報，所以您的案例所得稅是可以做重購扣抵或退稅的。
新制的房地合一是在說所得稅部分，新制相較於舊制又多了一個利民措施，那就是以大換小也可以比例退稅，而不會像舊制一樣必須為以小換大。
您好:
回覆刪除2021剛買了一間房屋,不確定是否可以適用重購退稅？
夫 : 舊制1屋,持有超過10年還沒賣
妻 : 新制1屋,持有小於1年還沒賣
夫妻共同持有1新屋,購買價格約是原來2間現值的總和的2倍
跟您請教以下3個問題:
1.新屋的價格, 土地的公告現值除以2之後, 會大於原夫妻各自擁有的土地現值.請問是否就可以全額退2方的土增稅?
2. 舊制屋是否符合舊制的小換大重購？看上一留言好像可以
3. 新制屋是否符合房地合一重購? 看上一留言好像可以
1. 可以，只要符合其他退稅要件即可
刪除2. 可以
3. 夫妻能不能一次退兩件的所得稅，國稅局沒有給明確的答案，詢問過總局也都推給各地方國稅局承辦，這部分可以試試。